[摘要] 今年全国“两会”之后，关于楼市新政出台的猜测一直不断。3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地结构供应促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》)，这也成为了房地产行业2015年接到的新政“首棒”。
今年“两会”之后，关于楼市新政出台的猜测一直不断。3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地结构供应促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》)，这也成为了房地产行业2015年接到的新政“首棒”。作为房地产行业的一级市场，土地市场既是房地产市场的源头，也被视作房地产供应的风向标。今年，将土地政策作为一系列行业政策的开端，更是表现出了政府从源头促进房地产行业健康稳健发展的决心。
新政体现四大关键词
作为今年一系列国家房地产调控政策的开端，《通知》重点从四个方面对土地市场进行了政策部署，从不同城市用地供应规模到优化住房供应套型，再到保障性安居工程建设的统筹，新政充分体现了今年《政府工作报告》所提出的“坚持分类指导，因地施策”的行业调控原则。
关键词一：合理供地
新政打破了以往土地政策“一刀切”的指导方式，明确提出区域主管部门应根据市场实际情况增减住宅用地规模。
《通知》明确，省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排。对住房供应明显偏多，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
关键词二：优化结构
以优化市场结构为目的，新的土地政策首次允许开发商可根据市场需求对产品户型作出相应调整。
《通知》具体明确，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
关键词三：促进保障
近年来，保障性安居工程建设不断受到重视，此次土地新政在保障性房源的筹措方式上提出了新的探索。
《通知》特别提及通过多渠道筹措房源，统筹保障性安居工程建设。具体来说，就是住房城乡建设主管部门要及时总结地方经验，进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。
关键词四：规范市场
在土地市场的规范化管理方面，《通知》提出通过多部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度，为后续其他部委相继推出楼市“松绑”政策作出铺垫。
《通知》特别强调，各地住房城乡建设、国土资源主管部门要依法依规，强化房地产开发全过程的联动监管，进一步规范市场秩序。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的处罚信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。
专家：释放政策积极信号
从政策的方向上来看，专家认为新的土地政策意味着施行了近9年的“90/70”政策已悄然退出市场。2006年，建设部等九部委推出雷霆手段，联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”随着近年来房地产市场的供求关系已从过去的总体趋紧转为部分城市供给过剩，刚需的日益透支，改善性需求的凸显，使得市场需求也开始发生变化，而“90/70”政策亦开始被逐渐弱化，直至终退出市场。
专家认为，新的土地政策对市场释放出了积极有利的政策信号。贵州省房地产研究院院长武廷方表示，此次新政的出台，主要作用在于调整市场产品供应结构、保障民生及规范土地市场秩序等方面，其根本影响或将有助于各个城市房地产市场库存的有效去化，通过市场需求调节供应源头，对房价也将起到逐步稳定的作用。
贵州财经大学房地产教研室主任夏刚认为，此次新的土地政策是2015年政府工作报告的行业体现，是原则性、指导性的意见，着眼于房地产市场长远健康发展,而非短期的刺激。从政策本身来看，主要是约束土地出让，避免形成过多供应。政府一方面要控制房地产市场的进口，即减少土地供应,另一方面打开市场的出口,即满足居民自住和改善型需求,这样有利于逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。针对贵阳市场，夏刚主任表示，由于此前贵阳土地供应存量不低，所以短期内政策对市场的影响不会太显著。
行业人士：政策贴近市场
行业人士认为，虽然是针对一级市场的土地政策，但此次新政与二、三级市场的贴合度较高，因此也为二手房市场及商品房市场带来了更多的实际指导意义。
针对《通知》中提到的通过多渠道筹措房源，统筹保障性安居工程建设。“幸福树”不动产运营总监张渱武分析认为，和众多城市一样，目前贵阳房地产市场一方面有着楼市库存压力，另一方面存在着大量的棚户区改造等原因带来的市场需求，根据新政，政府可以通过把一些商品房转化为安置房和公租房，实现“以租代售”，将保障房建设和去库存、调结构相结合，通过多渠道筹措安居保障性房源，可以有效减少社会资源的浪费，充分盘活各级市场。
此外，《通知》所涉及的“针对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。”对此，一些本地开发商认为，从单纯的住宅开发，向养老、养生等多元化的开发模式转变，正是目前不少本地开发商进入行业“新常态”之下所探索的转型方向，作为此次新政所体现出来的新亮点，这也为开发商实现地产开发模式的灵活转型提供了新的政策方向。
土地市场何时回暖
去年下半年以来，在限购政策陆续取消、二套房贷政策宽松、央行接连降息等利好政策的背景之下，房地产行业开始步入政策暖风期，进入今年3月份，新一轮的行业利好政策再度频频落地，当前政策的缓和已为销售市场带来了信心与活力，那么受市场回暖和现金回流等多重因素的影响，贵阳土地市场能否进入新一轮的活跃周期呢？
季度：开发商跑库存 慎拿地
中指研究院数据显示，今年一季度，300个城市土地供应下滑明显，共推出土地面积22482万平方米，同比减少34%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出土地面积7540万平方米，同比减少46%。而成交则下滑更为明显，300个城市共成交土地面积17110万平方米，同比减少41%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交5678万平方米，同比减少超过一半。
40个大中城市中仅厦门等6个城市出让金同比增加，降幅前十的城市均减少75%以上，中西部城市成交尤显低迷。与此同时，品牌实力开发商表现出收缩三四线城市，主攻一二线城市土地市场布局的拿地意向。
另据贵阳市公共资源交易监管网数据显示，刚刚过去的3月份贵阳市公共资源交易中心招拍挂土地6宗；出让土地面积11万方，同比下降83%；土地出让金额累计3.3亿元，环比下滑44%。其中主城区无一地块成交，也无住宅类用地成交。
据了解，今年一季度土地市场成交疲软，一方面是由于每年一季度均为土地市场交易淡季，另一方面受到2014年初出台的“净地”政策影响，市场上可供应的已实现“净地”条件的地块不多，尤其是达到一定规模的住宅地块尤其稀缺，因此直接导致了近期土地市场交易的平淡。
据贵阳市土地矿产储备中心相关负责人介绍，净地出让相对于“现状”等其他方式出让，存在诸多益处。一是实现信息资源共享，在土地级别和基准地价等核心因素上形成一致步调，增强市级统筹调控供地计划能力，有效调控供地阀门，把握供地节奏，实现用地出让结构平衡；二是通过对土地进行整理，将条件更成熟的土地推向市场，从而提高政府；三是由政府部门先期对土地进行征收补偿，竞得人以净地形式获取土地使用权，降低了与老百姓发生征拆矛盾的风险；四是便于用地单位对土地进行开发建设，缩短项目落地时间，避免征收滞后，有效保护投资人合法权益，降低投资风险。
政策影响能否提升开发商拿地信心
3月底针对土地市场的《关于优化2015年住房及用地结构供应促进房地产市场平稳健康发展的通知》，以及“二套房首付降至四成”、“二手房交易满两年免营业税”、“央行接连降准降息”等政策“组合拳”联合出击，使改善性置业需求出现集中释放。利好政策的相继出台，是否能够恢复开发商的拿地信心？接受采访的部分房企负责人纷纷表示，短期内是否拿地要看市场对政策的“消化”能力，当前通过营销手段加速“跑量”是关键，企业的拿地计划则要依据新房市场“去库存”效果是否理想等因素综合而定。
不过，与此同时也有品牌开发商表示，看好贵阳城市发展远景，不排除适机再度出手拿地的可能性。美的地产贵州区域公司总经理徐传甫接受记者采访时就表示，近期国家利好政策对市场成交量产生刺激作用，为企业消化库存带来动力，同时受政策因素影响，去年以来本地所供应的新地块相当有限，加之一些区域性的上规模楼盘陆续进入尾盘销售期，市场正进入一个理性的供需调节阶段。因此企业下一阶段会根据市场走势进行动态判断，仍具有拿地开发信心。
中渝置地副总经理朱朝丹接受采访时则表示，资金链紧张的企业多追求资本周转率的短平快开发策略，但中渝置地在拿地策略上擅长逆周期操作，经过详细的市场调查与分析敢于在低谷时拿地，并能够保持现金流的健康运转。当前，中渝置地依然对市场抱有充分的拿地信心，并且成立了专门的拓展小组，研究有特色的项目地块，下一阶段两类土地更能吸引企业的拿地兴趣，一类是占据城市稀缺优质资源的商住综合用地，另一类则是城市周边可实现产业嫁接的地产项目。
今年土地供应充分
花溪区供地热
综上情况来看，2012年7月至2014年间的贵阳土地市场可谓稳中有升，在相关政策调控之下，呈良性健康发展趋势。而迈向2015年的贵阳土地市场已经走过了季度，从成交情况来看，一季度仅成交土地40宗成交面积184.5公顷，成交金额77.36亿，然而这一趋势将在接下的时间里将有所改观。
记者在贵阳市土地储备中心了解到，2015年贵阳市土地市场供应可谓充分。根据贵阳市人民政府颁布的2015年贵阳市土地储备计划文件显示，2015年贵阳市含三县一市的实物储备地块将达到138宗，储备的土地面积将达871.62公顷。其中贵阳本级市计73宗，面积682.94公顷；三县一市65宗，面积288.68公顷。
而据贵阳市土地矿产资源储备中心经营管理部相关负责人介绍，今年拟推的经营性地块就有30余宗，面积达300公顷。从拟推情况来看，花溪区无疑是今年上半年贵阳土地市场的热推区域，其他区域（不含三县一市）约20余宗储备地块将在下半年陆续推出。
充足的土地储备，拟推计划早已定案，二季度的贵阳土地市场值得期待。 本报记者 赵宁
数说近三年贵阳土地交易市场的“冷”与“热”
土地市场的冷暖一直关系着房地产市场的变化。贵阳土地市场的交易情况可以从2012年追溯起，这一年贵阳所有的土地开始统一储备、统一管理，统一招拍挂，贵阳土地市场也自此走向规范化、良性化发展。数据显示，贵阳土地交易市场2012年到2014年间的交易量连年增长，吸金234.7亿元，三年实现增值5.19亿元。
土地交易量
逐年增加增值明显
据了解，自统一管理、规范操作、挂牌交易以来，贵阳土地市场交易量便呈逐年增长趋势。
来自贵阳市公共资源交易中心的数据显示，该中心自2012年7月成立后的五个月间便成交了74宗土地，且这一数据不含三县一市，成交面积达274.44公顷，成交金额41.76亿元。而在接下来的2013年间，贵阳市土地成交量迎来井喷，成交土地169宗，成交面积648.03公顷，成交金额增至115.59亿元。
政策是市场的风向标，这话同样也适用于土地市场。2013年开始一些地方政府已经开始有意识地通过地方性政策对土地市场进行合理调节，比如房地产库存过剩的鄂尔多斯在2013年就曾提出3年内不供地，常州市政府也在此前提出了近几年要减少供地。2014年1月，为进一步加强房地产用地市场管理，贵阳也正式出台了《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见》（以下简称《意见》），该《意见》明确提出全市土地按照“统一规划、统一收储、统一出让、统一平台交易、统一出让金收缴、统一监管”的“六统一”要求进行管理，全面推行“净地”出让。
根据《意见》，自2014年1月1日起，贵阳市总建筑面积5万平方米及以上项目需由市发改委核准方能列入开发计划。而受系列政策影响，这一年土地成交量虽成交了179宗，保持了持续增长走势，然而在成交面积、成交金额方面均有所下滑。其中，成交面积624公顷，比2013年下滑4%，成交金额77.36亿元，比2013年下滑了33%。
然而另一方面，三年间贵阳成交土地的溢价率则呈逐年增长趋势。数据显示，2012年贵阳土地实现增值0.76亿元，2013年增值数达到了2.13亿元，而2014年更是达到了2.3亿元。
净地市场接纳度高
成交量逐年攀升
除了土地成交量、土地增值在逐年增加外，近三年来同样呈现增长趋势的还有“净地”。
据了解，土地成本关系房价，而房价是房地产市场稳定的基本因素。然而一直以来土地成本与房价大有倒挂之势，据了解，目前贵阳中心区的拆迁成本贵的能达到18000元/平方米，但是中心区的住宅并不都能卖到这个价。
实现“六统一”之后，以规划为龙头，规划部门划定收储范围后，各区具体负责出让地块及房屋的征收补偿，市土地储备中心敦促指导各区实施土地一级开发工作，并提供部分储备地块的开发资金，确保一级开发顺利实施，待地块达到净地条件纳入储备库后，市土地储备中心按时序委托市国土资源局制定出让方案，市公共资源阳光交易中心统一对出让地块实施招拍挂交易。
据贵阳市土地储备中心主任吴湘贵介绍，对于拿地的开发商而言，“净地”减少了拆迁过程中的不可控成本，拿地即可开发，因而市场认可度极高。而数据表明，近三年来，贵阳净地开发也呈良性发展走势。其中，2012年贵阳出让净地53宗，2013年增至67宗，2014年增至112宗，今年季度就已显示了16宗净地。
从成交数据来看，2014年随着净地出让条例在两城区的推行，净地出让量在这一年达到了三年的高值。但与此同时两城区的土地成交情况则跌至三年来的低，仅成交36宗，此外成交面积成交金额均大幅下滑。
不过，这一现象在贵阳市公共资源交易三处的相关负责人看来，只是短期内的暂时现象。该负责人认为，2014年，是净地政策实施以来，贵阳两城区土地交易量明显下降的一年，主要是因为净地拆迁以及完成拆迁后赔付工作都需要时间，然而这些前期工作在时间上是不可控的，所以造成两城区土地在短时间内供应量减少，但随着目前一批土地拆迁赔付工作的完成，即将进入土地储备环节，相信接下来两城区土地供应将有所缓解。
住宅类土地减少
商住类别增加明显
从交易类别看，受供应影响，近三年来住宅类土地在各类土地交易中的占比存在大幅缩减趋势。数据显示，2012年贵阳成交住宅类土地13宗，占当年成交土地总数的17%；2013年成交住宅类土地15宗，在当年成交的土地类别中的占比下降到了8%，而2014年仅成交6宗，占比更是降到了3%。
对此，有业内人士表示，这是贵阳住宅市场实现量的增长逐步向质的转变的体现。据了解，在过去一段时间，贵阳被称为“大盘城市”，由于开发尺度的原因，这些大盘承载的人口数量较大，区域内的交通就业将面临一系列挑战，而2014年初的新政通过对单宗土地体量的控制，严格规定新老城区住房类房地产项目容积率，贵阳大盘时代被终结，贵阳住房市场也在向品质化迈进，更加贴近市场需求。
而在住宅类土地供应量减少的情况下，近三年来，开发商拿地大有向商业、商住类土地转向的趋势。其中，又以商住类土地表现为明显。数据显示，2012年商住类土地仅有5宗，成交面积23.23公顷，成交金额6亿元；2013年成交数增至52宗，面积达169公顷，成交金额增至35亿元；而2014年在净地出让的系列政策出台后，商住类再上升为64宗、成交面积达211公顷、成交金额达37亿元，逐年上升趋势明显。
两城区交易量依然集中
房开商青睐小面积地块
而从区域成交情况看，两城区依然是近年来土地交易的热点区域。数据显示，两城区三年来共计成交土地135宗，成交面积482公顷，金额144.5亿元，均远远高于其他区域。
除了两城区外，近三年来花溪区和清镇市表现也尤为突出。其中，清镇市三年来成交土地61宗，成交面积达243公顷，金额更是达到了28.17亿元。花溪区成交土地47宗，成交面积168公顷，金额13亿元。而土地市场曾经很活跃的观山湖区，近三年的土地交易则因为可供开发土地的减少，显得有些冷清，三年共计成交6宗土地，成交面积65.7公顷，成交金额8.24亿元。
从房企拿地的情况看，相比大盘时代下的花果园、世纪城等项目，开发商通过政府“毛地出让”的方式集中拿地，近三年间的贵阳土地市场受相关政策调控影响，土地出让以低总量，小地块的拿地形式为主。如：2013年保利置业以3.74亿拿下贵阳电厂18.6万平方米的商业用地；中航地产13亿拿下64万平方米；恒隆置业在2013年3月拿下北大资源块地之后，采取分批分阶段拿地；2014年华润置地获取贵阳市观山湖区奥体中心东侧两幅地块，中天城投集团三年间也采取分批、分地块形式拿下渔安井片区地块、中天国际金融地块等等，而这种拿地形式已成为近三年来的拿地主流。
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