[摘要] 2015年一季度已经过去,上海楼市的成交表现虽然“平淡”,但横向比较来看,却也不乏亮点。随着市场逐渐从“调整期”中走出,开发商和购房者也将开始发力,上海楼市亦将有望进入全面复苏的通道。
成交“欠佳”不意外
2015年季度,上海新建商品住宅成交量环比下降明显。
数据显示,2015年季度,上海新建商品住宅成交面积为195.91万平方米,较2014年第四季度下跌44.04%。
业内人士判断,楼市新增供应的大幅下滑,是造成成交“欠佳”的主要原因。
德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,2014年第四季度利好政策频出,加上开发商追求业绩“后一搏”的心态,上海楼市回暖明显。但这也在一定程度上“透支”了后续的供应,进入2015年,开发商推盘意愿明显降低,再加上春节假期的影响,导致成交量较去年四季度相比有了较大跌幅。
一季度的供应数据或可佐证陆骑麟的观点,2015年季度,上海商品住宅新增供应量仅为183.4万平方米,不及2014年第四季度供应量的50%。
对于上海楼市季度的成交表现,多位业内人士均表示“并不意外”、“今年不算差”。
上海中原地产咨询部总监宋会雍便表示,从历年季度的楼市表现来看,可以发现今年的成交情况尚可。即便与市场余温仍在的2014年季度相比,也仅有小幅的下滑。
而上海分析师代金玲则认为,虽然季度整体表现“平淡”,但随着利好政策的不断出台,上海楼市的成交量在3月下旬已经有所上升,周成交已经出现连续上扬的趋势,整体市场成交有望在4月进一步提升。
房价短暂“掉头”?
从价格来看,2015年季度上海新建商品住宅的成交均价为28496元/平方米,环比小幅下跌了0.19%,虽然跌幅不大,但也止住了此前5个季度连续上涨的势头。
业内人士分析,成交均价走势的“掉头”与今年季度楼市成交结构的变化不无关系。
陆骑麟称,去年全年,改善型购房者在楼市成交中扮演越来越重要的角色,这也导致了去年上海房价的攀升。而今年季度,房企经营节奏放缓,刚需房源供应量占比有所提升。刚需成交的“抬头”,导致了房价的小幅下跌。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为,这是由于房企推盘策略调整造成的。
“今年春节比较晚,因此很多开发商都对今年的开盘策略进行了调整,除了将推盘时间延后到4月、5月之外,很多开发商也在年初主要推出价格较低的刚需类产品,以期快速打开市场。”
而随着3月末多项利好改善型需求的政策出台,上海的房价或将再次进入结构性上涨的通道。
张宏伟表示,政策出台后,已经有不少改善型购房者提前入市。与此同时,一季度过后,上海楼市的库存压力也下降明显。预计,未来上海楼市很有可能会出现“量价齐升”的趋势。
调控开启“市场化”
3月30日,多项支持居民自住和改善性住房需求的房地产新政陆续出台。虽然政策具体的执行细则尚未发布,且在清明假期影响下上海上周末并无住宅楼盘开盘,但据德佑链家地产研究部统计,上周末(4月4日-5日)上海新建商品住宅网签房源仍然达到了1599套。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,一系列政策相继出台,将使楼市的政策环境进一步宽松。楼市的新政直接的作用就是助推改善需求的释放,稳定楼市预期,刺激成交上升,振兴房地产市场的信心。
而在业内人士看来,利好政策的出台不仅将对楼市的成交产生刺激,也意味着房地产政策向“市场化”的回归。
张宏伟表示,二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等鼓励改善性需求措施的背后,其实是一种“修正”。此前,由于限购政策的从严执行,导致了部分合理的改善型需求被“误伤”而无法入市,而偏改善型的大户型产品的不断积压,也导致了市场库存的不断增大。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为,货币、财税多方面新政密集出台,且力度都不小,足见房地产政策的基调有所转变,这是房地产政策向市场化的回归,是“新常态”下的做法。未来,房地产政策的调整方向有望更趋宽松。
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