[摘要] 买房子是一辈子的大事，买房之前总会看到各种各样的购房攻略，哪些是真哪些是假，有时候完全傻傻分不清楚。小编专注辟谣，揭秘那些不靠谱的楼市潜规则，怕上当的就来看这里吧！
买房子是一辈子的大事，买房之前总会看到各种各样的购房攻略，哪些是真哪些是假，有时候完全傻傻分不清楚。小编专注辟谣，揭秘那些不靠谱的楼市潜规则，怕上当的就来看这里吧！
开盘没好房
楼市潜规则：开盘没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
鉴证结果：预留好房容易造成群体事件，开发商才不会这么做。
鉴证人：官海京（珠海市横琴汇基投资有限公司副总裁）
我觉得开盘没有好房子这个说法挺瞎扯的，除非市场真的非常好，比如只有100套房源，四五千个人来排，这个有可能说内部有关系的人就能拿到比较好的房子。但是现在派筹、选楼这些环节都比较公开公正，如果购房者选到比较前面的号，却发现开发商已经把比较好的房子预留了，他们意见就会很大，后续排队的人一起哄的话，就会群体性地闹事。所以在开盘的过程当中，开发商应该都是非常谨慎的。
对于售楼小姐而言，房子卖给谁都照拿，她们才没有动力去保留好房子，倒是盼着更快把房子卖出去。
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自买保险可打8.5折
楼市潜规则：大家购房所付的保险费其实是可以打8.5折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以打折。
鉴证结果：保险费都可以不交了，管它是不是可以打折。
“购房所付的保险费”也叫“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，简称“房贷保险”。是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人必须购买的保险。换句话说，就是购房者掏钱去买保险，受益人则是银行。看到这里，很多人可能会觉得这是“霸王条款”———哪有购房者掏钱买保险却让银行受益。是的，所以如今在珠海买房，购房者已经不需要再购买此类保险。
鉴证人：高元亮（交通银行珠海分行个贷经理）
很久之前是有这个保险，但现在已经没了，我们银行也没有强制要求市民一定要购买，市民可以暂时先不用理会。
鉴证人：李永龙（莱斯地产总经理）
上世纪90年代，银行和开发商会要求办理房贷的购房者购买房贷保险，但是受益人是银行。购房者会认为，我的房子都抵押给你了，为什么还要买保险？所以在2005、2006年前后，珠海的银行没有硬性要求，这个保险也就没有什么人买了。
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代理公司花样多
楼市潜规则：注意，代理公司销售楼盘通常花样多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头了，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
鉴证结果：代理公司一般不会投钱做活动
鉴证者：黄韬(中原地产项目部总经理)
这个说法不完全正确。首先，找人排队买号造成热销假象一般是在市场比较差的时候才会出现，比如说2003年、2004年或者2008年这些年份。但是在市场比较好的年份，比如说去年，是不需要这样的做法的，因为排队的现象不用组织就出现了。第二点，找人来排队对于中介费代理费是没有影响的，因为排队只是一种现象，不代表成交，中介公司要真正成交才有盈利收入，所以这个没有直接关系的。
另外，“花样”这个词有贬义的意思，但是我们作为代理公司，更多是从褒义的角度去理解自己的营销手段和策略。当然，这种手法是在规范、没有违法违章的前提下去完成的，不是说不择手段地去采取花样，这样我认为不是正宗大代理公司所为。
开发商请代理公司是为了楼盘的成交量和成交价格都能够提升。但提升不一定意味着炒高楼价，市场好的时候量价提升，市场不好的时候就量升价跌。2003年和2008年楼市不景气的时候，房子价格的，也是销量的。中原地产曾经说过一句话：“市场价我们做，市场价也是我们做。”这句话的意思是，代理公司的市场价值在于让市场流动起来，让楼盘销售得更快速，而且在销售过程当中能制造出除了经济效益以外的社会效益或者品牌效益。这样才是成功的代理。
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楼市潜规则：别以为高层中的9-11楼不错，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
鉴证结果：PM 2.5在离地200米的空间里分布都是均匀的
鉴证人：王庚辰（中国科学院大气物理研究所研究员）
这种说法没有科学依据。就大家关心的PM 2.5而言，因为其本身粒子很小，颗粒物本身沉降的作用比较小，不像大颗粒物受重力的影响大。在空气流动较好、上下混合比较好的时候，细颗粒物PM 2 .5在空气中的分布是比较均匀的，不存在9-11层细颗粒物比较集中的现象。按照大气物理常识，空气在水平和垂直方向都是不断流动的。但是，逆温层可以限制地面颗粒物向上传输，这时颗粒物就有可能在一定高度形成一个比较高的值，但这种情况属于极少数。此外，逆温层的高度是变化的，污染物在逆温条件下的分布也在不断变化。仅以层高来判断扬灰层“没有普遍的科学意义”。
鉴证人：谢绍光（北大环境与工程学院教授）
细颗粒物PM 2.5在近地面对流层混合比较均匀，一般越往高空走，颗粒物浓度会降低。但高度会很高，至少离地面200-300米的空间里，浓度不会有大的差距。PM 2.5由于颗粒很小，在空气里经过气流的流动，混合得均匀，随高度的变化差别不大。就好像把盐放进水里，搅拌一下，形成的盐水中每个地方的盐的浓度都一样。即对于一般高楼而言，没有所谓“扬灰层”一说。
鉴证人：珠海环保局
那么空气中污染物在不同高度的分布，受时间、地形、气流(风力)、扩散条件等等的影响，因我局监测站承担的是区域性环境空气监测，受监测能力和设备限制，没有对不同高度层污染物分布进行研究，故不能回答上述问题。
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外国设计纯忽悠
楼市潜规则：不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们崇洋媚外的心理。
鉴证结果：与其说是崇洋媚外，不如说是通力合作
鉴证人：刘一玮(广州德空建筑设计有限公司董事合伙人)
中国，国家的确规定所有建筑施工图设计都必须由在中国有设计资质的公司完成。住宅也好，公建也好，概莫能外。比如说我们熟悉的广州歌剧院是扎哈·哈迪德设计事务所的方案，初步设计和施工图是广州珠江外资建筑设计院负责完成的。
整个设计应该是由国内外设计师们共同合作完成的。像这样由中外设计师合作的作品非常多，不能简单说是为了弄个外国名字崇洋媚外。
现在有的境外设计公司收购了国内设计公司的股份，也有国内设计公司收购了境外设计公司的股份。相当多的设计公司在走国际化的道路，目的是为了提供更好的设计服务。
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园林绿树临时种
楼市潜规则：别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插进土去的，所以能存活就不错了。
鉴证结果：园林要是不存活，施工方是要负责任的
鉴证人：广州普邦园林股份有限公司
是不对的，一个月前才赶出来的园林肯定是不符合正常流程的，也不是正规房企会去做的事情。一般来说，我们做园林会提前好几个月，把植物分批分量运进去。比如大树肯定是早期，第二批进去的是乔木。
帖子里说的不能存活的观点也是不对的，对于负责任的房企来说，园林是交给保养公司去保养的。我们施工后会有一年到半年的时间去保养，如果是不存活，我们也是要负责任的。
跨地域、运程远的树运费比较贵，、存活率比较低。我们在做设计施工的时候一定会选用当地的树种作为基准，如果是从其他地方引进树种，一般价格都比较昂贵，成本这么高，我们更要保证它的存活。
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通风窗小就为省钱
楼市潜规则：为何所有飘窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是开发商为了省钱而内部统一那么做的。
鉴证结果：窗户不能开太大是国家规定
鉴证人：盛宇宏（国家一级注册建筑师；高级室内建筑师）
通风的窗国家是有比例要求的，不是说所有的窗都要打开才好。因为开窗开得多，还有安全问题，小孩可能会爬出去，高空坠物事件会增加等。房间窗户的通风面积规定具体多少我现在背不出来(备注，国家2006年实施的《建筑采光设计标准》里规定，卧室、起居室(厅)、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20)，但国家规定并不是要求所有的窗都是打开的。在高层建筑里面，可能4米乘以2.5米这样的玻璃窗立面只开两个窗是很正常的。
至于想省钱的说法，我不排除有个别发展商有这样的考虑，但我们做这么多设计，还真没有开发商要求我们在这一块省钱。因为买楼的人是会去看的，在大家对通风面积有需求的情况下，开发商把窗户做得完全密闭或接近密闭，反而会导致产品卖不出去，得不偿失。
鉴证人：邱剑波（珠海市辉腾门窗有限公司总经理）
飘窗通风窗户开大开小没有太大的关系，影响飘窗价格主要是两方面：一是窗户的材质———选择普通玻璃还是钢化玻璃，二是窗户的制作方式———选择平开窗还是推拉窗；计费是按平方米算，所以把通风窗做大做小在成本和收费上没有什么差别。
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外墙贴砖易漏水
楼市潜规则：别以为面砖(注：贴在建筑物表面的瓷砖统称面砖)的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用高级涂料，没人用面砖当外墙。
鉴证结果：贴砖还是刷涂料跟漏水没有太大的关联
鉴证人： 宏（深度验房集团有限公司总经理）
有认为外墙贴墙砖好还是刷涂料好，这个不是的，它们之间的漏水情况没有可比性，各有各的优点。面砖的好处是耐久性比较好，易清洁。缺点是很难有独特的风格，如果施工质量和工序不好容易脱落，存在不安全的因素；维修起来难度较大———因为同色的墙面砖不好配。而外墙涂料颜色丰富，日后进行翻新容易，色彩也好搭配，增加美观度。
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房屋漏水因沉降
楼市潜规则：漏水和外立面的材料根本就没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
鉴证结果：桩基下沉只是房屋漏水的原因之一
鉴证人：朱丙华（珠海梦居装饰总经理）
常见的房屋漏水一定是房屋开裂造成漏水，如果房屋不开裂的话，漏水可能性基本为零。房屋开裂的原因一个就是桩基下沉，造成力学结构不稳定，进而导致房子开裂，但不能说只有桩才是房屋漏水的原因。因为在施工过程中的材料配比也很关键，如果材料不合格，偷工减料、或者施工过程中工人操作不当也会形成裂缝，出现房屋漏水的情况。还有一种常见的情况，就是建筑方在“倒楼面”的时候，由于水泥供应不上等某种原因不能一次性完成，再进行第二次衔接以后就会出现脱节，接口处往往也会漏水。
鉴证人： 宏（深度验房集团有限公司总经理）
但是房屋漏水的原因是复杂的，不能说一定是桩基沉降引起漏水。我们发现主要有几个方面引起房屋漏水：
一是混凝土外墙裂缝引起的渗漏：比如外墙上出现贯通的裂缝，由地基不均匀沉降、温度变形引起的开裂。砼表面的蜂窝、麻面、孔洞如处理不当也易引起渗漏；二是砖混结构外墙裂缝引起的渗漏；三是砌体外墙缝隙引起的渗漏；四是混水墙外粉刷分格缝破损引起的渗漏；五是门窗洞口周边封堵不严引起的渗漏；六是细部构造处理不当引起的渗漏;七是外墙装饰面施工质量不良引起的渗漏。
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老总会到售楼部当“托”
楼市潜规则：开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
鉴证结果：老总们都很忙的，况且购房者都这么精，被拆穿就不好了。
鉴证人：官海京（珠海市横琴汇基投资有限公司副总裁）
请“托儿”去排队购房这件事，在我从业十几年来，不要说我自己公司没有这么做过，包括我身边认识的房地产商，都没有出现过。当然，有些比较热门的楼盘开盘时可能要彻夜排队，市民可能会花钱雇人帮自己排，但开发商自己花钱去雇人来排队这种现象我是没有遇到过的。
鉴证人：庞良志（珠海鸿泰投资集团有限公司常务副总裁）
一般现在比较成熟的开发商都不会用这种手段的。因为请“托儿”起到的效果并不明显。你见过咱们珠海有什么特别热销的楼盘吗？就是那种一个月热销几百套的？没有。既然如此“请托”就没有太多实际的意义。
楼盘销售关键还是要靠前期的推广力度，包括产品对市场的适应性以及客户群体定位精准。请托在三四年前可能会比较多见一点，但现在消费者眼睛都是雪亮的，是不是托一看就看出来的。
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