[摘要] 当前,降息降准和调整房地产需求限制政策的预期渐渐升温。我们应进一步认清当前的房地产政策。
当前,降息降准和调整房地产需求限制政策的预期渐渐升温。我们应进一步认清当前的房地产政策。
从房改到2007年,制度的创建。2007年以前,房地产政策的主要内容是创建制度,即推进住房商品化,发展住房信贷市场,确立政府占据核心位置的建设用地供应体系,推广招拍挂的游戏规则,推进实物保障为主的住房安居工程。政策主要目的,是建立一个商品化的住房供给体系。从房屋的稀缺起步,制度创建之后,行业开始了约15 年的高速发展。
2008年到2013年,承载太多社会矛盾,政策在彷徨中调整。2008年以后,房价上涨过快和媒体过度关注,使得行业承载了过多的社会矛盾。政策的主线是暂时限制增量需求以避免房价大幅上涨。但补丁式、需求端的限制政策,并没有改变行业运行的大格局,却引发不少争议。房地产企业业绩整体持续提升。但不明朗的政策环境,逐渐损害房地产股的估值。
2014年起,房地产市场的两大重要信号及社会关注度下降。2014年起,中国的住房商品化地理扩张浪潮基本结束了,三四线城市出现了长时间的房价下降;房屋新开工持续增长的趋势结束了,新开工和投资热情出现了明显的下降。我们认为,这不是2008-2013 年房地产调控的结果,而是代际更替,住房自有率上升后出现的正常信号。社会信息传播,逐渐变为互动和个性化的新媒体传播,人们不再过度关注房价上涨幅度,传统媒体不再占据话语权,政策面临舆论压力正在减退。
新政策目标和新行业表现。我们认为,政策的总量目标是熨平周期和拉长景气,这就需要持续刺激楼市去化,但也要限制开发企业再投资意愿。政策的结构性目标是追求区域再平衡,从经济发展的自身规律出发,发展城市群和经济带。在此政策背景下,我们判断市场会长期保持价稳量增格局。
风险提示:政策落地时间并不确定的风险;2015年销售旺季来临晚于预期(3月中旬)的风险。
中国楼市仍然是政策市,看好2015年上半年地产股表现。我们认为,现在的政策是中国房地产市场问题的长期有效解决办法,既能有效避免销售去化风险,又可以部分解决供给过大和区域不平衡问题,行业可持续性明显提升。相比下半年,我们认为近期政策更为密集,销售超预期可能性更大。我们判断,2015年时地产行业运行可能多方面超越市场预期的半年。
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