[摘要] 2月4日，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至19.5%。这是近3年来首次降准。这一政策无疑给干渴中的房地产市场注入了一汪活水，中信证券预计将给市场释放6500亿元至7000亿元的流动性。
2月4日，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至19.5%。这是近3年来首次降准。这一政策无疑给干渴中的房地产市场注入了一汪活水，中信证券预计将给市场释放6500亿元至7000亿元的流动性。
从国际形势分析，世界经济增长预期下调，各国纷纷“降息”；国内2014年GDP增速新低，今年1月份制造业采购经理指数（PMI）两年多来首次跌破50%的荣枯线。
在经历了降准之后，也许将进入一个新的降息降准周期，这对房地产市场会产生哪些影响呢？会不会像上一个周期那样带给开发商新的资金流？房价会不会再次一飞冲天呢？
降准让楼市度过了困难时期
海通证券分析师姜超认为，目前经济增速处于24年以来的低点，1月CPI同比涨幅仅为0.8%，经济下行通缩风险加剧，进一步的宽松政策仍可期待。
国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良表示，就目前情况来看，2015年的物价水平整体不会偏高，还会有几次降准，也不排除降息的可能性。
随着这轮降息降准周期通道的开启，信贷政策松绑的通道也逐渐打开，对楼市而言，这无疑是一个利好的刺激。
在经历了去年楼市平淡期之后，今年年初的数据显示楼市有企稳的迹象。根据数据，1月份100个城市新建住宅平均价格为每平方米10564元人民币，环比微涨0.21%。
这个数据非常重要，因为在百城房价连续下跌8个月之后，这是首次监测到企稳的数据。
中原地产首席分析师张大伟在采访中表示：“从数据上看，楼市已经明显企稳升温。”他认为，在再次降准的预期之下，楼市将出现暖上加暖的效果。
张大伟的分析得到了市场的认证。北京一位房地产经纪人告诉中国商报记者：“近预约看房的人数明显增加，我每天需要带两到三拨人在朝阳区西大望路以及百子湾板块看房。”这个板块与国贸相距不过两三公里，是成熟的居民区，该处在售的豪华高端公寓楼盘均价每平方米超过10万元，二手房价格每平方米在3万元至5万元之间。降准将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。一位正在看房的先生告诉记者：“从购房者的角度而言，当然是希望房价越低越好。但是现在松动的信贷政策使得购房者很难再期待房价下调到合理区间，所以不再等待观望了。”
泰禾集团品牌总经理沈力男在采访中表示：“北京市场的土地供应日渐稀少，就房地产企业而言，拿地已经不容易。从住宅供应的情况看，真正的住宅用地占比大约在三成多，更多的用地倾向于商业用地、保障房和自住房。”他认为，北京的房价趋于稳定，房地产企业专注打造的豪宅项目反而会有更出众的表现。
“房价下跌的可能性几乎为零。”张大伟告诉记者，从楼市的资金层面分析，一二线城市的资金面会好转。
一段时间以来，如何有效控制融资成本、降低融资成本，一直是所有开发商在寻找的出路，除了增发股票及发行债券向投资者募集资金外，银行贷款仍是主要来源。虽然央行下调存款准备金的目的在于刺激整个经济环境，维持平稳发展，但是对开发商而言，在熬过了资金链比较紧张的2014年之后，降准让极度缺钱的开发商看见了一丝曙光。
楼市告别了暴涨的可能性
虽然降息降准会对提振房地产有帮助，但是一些开发过剩的城市因市场上供大于求，房价存在价格下行的压力。
可以肯定的是，接下来的楼市将以“去库存”为主基调。同策研究张宏伟在接受采访时表示：“预计在经历了2014年的低潮以及今年年初的重新盘整之后，楼市在政策的刺激下，3月份之后预计会有一波入市行情。”
短期内看，楼市接下来3至6个月的成交量会出现短期反弹，价格有可能逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市会出现小幅涨价的现象。
显然，由于经济增速的下滑，以及市场购买动力的缺乏，楼市需求不足的现象还会持续表现出来。在此后的一段时间内，楼市不可能再出现此前暴涨的现象，“去库存”的压力一直萦绕在开发商的头上，毫无疑问房地产市场进入了“白银时代”。
需要指出的是，包括北京等一线城市，去年年底出现了房企业绩增加的情况，这是在各大房企为了完成全年销售指标、加速推盘的情况下博弈的结果。房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企，造成更大的去库存压力，这是不争的事实。
张宏伟认为，尽管大部分城市限购政策取消，“央四条”出台限贷政策有松动，各地方政府陆续发布“救市”措施，央行已经启动全面降息，与楼市相关的各种政策层面的利好纷至沓来，但是这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会逐步回升，未来问题会越来越多。楼市“救市”政策越频频发布，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
在本次降准以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一线城市的房价逐渐步入上行通道。据张宏伟分析，与一线城市不同的是，二线城市存销比开始普遍降低。
杭州是一个非常典型的二线城市，上次降息之后的各项数据表明，杭州的房地产市场不容乐观。根据国家统计局杭州调查队统计，2014年12月杭州市新建商品住宅和二手住宅销售价格（不含所辖五县市，下同）同比分别下降10.3%和5.1%；全年共成交新建商品住宅7.6万套，同比增长8.3%，成交二手住宅3.3万套，同比下降17.5%，全年呈现量升价跌态势。数据显示，杭州新建商品住宅价格环比先稳后降。
业内分析认为，降准周期对于供过于求的二线城市而言，对市场不会有太大的影响。
张宏伟指出，无论是二线城市还是大多数三四线城市，“去库存”和“跑量”仍是不变的主题。从现在的情况看，库存量大，去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准的刺激之下走势将进一步“分化”。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一也认为：“房企不能因降准等新政而盲目乐观，楼市的分化或将因此进一步拉大。”朱中一判断，2015年一二线城市的房地产市场可能会企稳，但三四线城市并没有把握。
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