[摘要] 当前，资金紧缺、去库存压力大，已经成为压在开发商身上的两座大山。近日，住建部发文鼓励房地产开发企业“以租代售”去库存。要知道，卖房子与租房子的差异是很大的，前者可以实现资金的快速回笼，后者则需要考虑租金回报率、企业资金压力等多方面的问题。那么，租赁市场是否可以成为开发商新的生存之道呢？
当前，资金紧缺、去库存压力大，已经成为压在开发商身上的两座大山。近日，住建部发文鼓励房地产开发企业“以租代售”去库存。要知道，卖房子与租房子的差异是很大的，前者可以实现资金的快速回笼，后者则需要考虑租金、企业资金压力等多方面的问题。那么，租赁市场是否可以成为开发商新的生存之道呢？
事件回顾
经历了放开限购、松绑限贷等多番调整，2014年房地产市场的去库存动力略显不足。今年1月中旬，住建部印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，该文件明确了多种渠道发展租赁市场：一是建立住房租赁信息政府服务平台。二是积极培育经营住房租赁的机构。三是支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。四是积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。五是支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。
从文件上可以看出，住建部对发展租赁市场的决心，并强调，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。其中，比较引人注目的消息是，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。从记者采访的情况来看，大多开发商表示，这个政策的导向是好的，但对于“以租代售”的做法，目前还不具备实施的可能。由于房企面临着融资难、运营管理成本高等问题，租赁市场的远远低于开发商承受的范围，这样的去库存方式暂时还有待观察。
业内观点
对于大多数人来说，只有买了房子，才真正有了属于自己的家。因而，不买房而长期租房生活的观念还需要转变，租赁市场还需要进一步完善和规范。昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远认为，以租代售，实际上就是把住宅当作一种投资产品。目前，如果开发商通过把现有的房源租出去，能否实现去库存的目的，实际还要看城市级别、楼盘区位、产品等多方面的条件。由于整个租赁市场的租金差异比较大，把住宅租出去所得到的难以保证。从实际情况来看，对于户型面积小、区位比较好的产品，租金比较高，才能保证投资价值。
记者从了解到，目前昆明一居室的租金大概在1500元/月，两居室的租金约为2300元/月，三居室的租金约为2600元/月。两居室的面积大多是一居室的两倍，相较而言，一居室的租金要更高一些。从实际情况来看，小户型面积的产品是可以做一些尝试的。
退一步来讲，居民买不起房就可以租房住，开发商卖不掉房子，也可以租出去。这样一来，至少不让资源闲置，让物业有真正的使用价值。奥意策略机构总经理黄永刚表示，这是一个好政策，对于资金实力比较雄厚、自持物业比较大的开发商来说，通过以租代售来获取长效的利益，是非常好的。但对于靠销售来回笼资金才能存活的开发商来说，必将会被市场淘汰。从目前的市场状况来看，租赁市场的并不高，一旦把持有房源租出去，意味着开发商要进行贴补，这样的亏本生意，开发商是不会做的。假设，房产租赁的回报周期能够实现在12-15年内，每年的在8%左右，12年可以回收将近96%的经营成本，这样才能促使开发商愿意转向租赁市场。
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