[摘要] 近年来，在部分大城市已经出现了底商疲软的现象。记者调查显示，受到开发商业形态转型及住宅投资市场萎缩的影响，近年来贵阳底商面积增量已经超过以往历年的增速，底商的消化及后续发展开始成为未来商业泡沫需要警惕的方向。
近年来，在部分大城市已经出现了底商疲软的现象。记者调查显示，受到开发商业形态转型及住宅投资市场萎缩的影响，近年来贵阳底商面积增量已经超过以往历年的增速，底商的消化及后续发展开始成为未来商业泡沫需要警惕的方向。
记者在采访中了解到，当前贵阳市场上倾向底商置业的投资者主要分为两大类，一类是商铺投资者，购买底商后出租给经营商进行后期经营；另一类则本身就是业态经营者，购买底商的目的是作为自身经营场所。
虽然选择的都是底商投资，然而由于投资目的不同，投资者在选择投资产品时所关注的要点也不尽相同，哪些是需要共同关注的，哪些又需要根据投资目的不同而区别对待，记者根据对当前市场底商产品的调查走访进行了分类建议，希望对意欲购铺的投资者有所帮助。
共同关注：了解规划 着眼细节
近两年，贵阳城市发展建设日新月异，对于投资者而言，可供选择的底商类投资产品也越来越丰富。一个商业物业的繁华程度和增值潜力，除了楼盘自身物业形态的规划和商家引进成功与否外，与城市的规划也密不可分。
有前瞻性投资眼光的投资者不妨关注正在发展中的商圈，或者靠近高铁、轨道交通的物业，这类商圈目前可能人气商气的聚集效应并不明显，但是商铺的成长性较好，未来的成长空间也较大。另外，为了取得好的销售业绩，开发商在底商销售上也推出了越来越多的营销主题，从目前贵阳生态旅游城市的发展方向来看，定位准确的旅游地产、生态地产都存在较好的发展空间。
值得注意的是，商铺是否值得购买，除要看商铺本身的价值外，还要选择开发商的品牌，以确保自己的资金安全。首先，实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。其次，长期从事商业地产开发的品牌开发商，都有成熟的合作伙伴以及商铺运营的整体思路或模式，能更大程度地保证投资者的。因此，在关注开发商对商铺前期定位的同时，投资者也要特别关注开发商在后期统筹运营上是否会投入较多的精力，避免虎头蛇尾，难成气候。
除了大的规划方向，动辄上百万元的商铺投资，很多投资细节也需要提前摸清。
公摊方面，目前贵阳市场上底商项目的公摊差别相当大，一些项目的公摊高达50%，而一些项目则以“零”公摊作为卖点。面对这种情况，投资者需要细心比较，例如一些所谓“零”公摊的项目，单价却很高，实际折算下来并无投资优势。
土地使用年限也是需要格外注意的问题。目前商业地产的土地使用报限一般为40年，但是部分项目由于拿地时间较长，也使得业主收铺之后的实际使用年限被大打折扣。例如某项目为2000年左右拿到的地块，商铺的实际交付时间为今年年底，也就是说投资者拿到手中的商铺，使用年限只有35年不到。
此外，购买住宅需要挑户型，购买商铺当然也不例外。专业投资顾问建议，购买底商时，尽量选择那些门头宽敞、径深短的户型，商业价值更佳。
投资购铺：全面考察 关注价值
受投资渠道狭窄等因素的影响，近年来中低总价的底商投资受到不少中小投资者的青睐，对于这些购铺后想轻松担当“公”、“婆”的投资群体而言，哪些投资细节更值得注意呢？
很多底商投资者在选铺过程中会发现，即使仅仅相隔百米左右的距离，商铺之间的单价也会出现极大的悬殊，原因就在于商铺所处的具体位置。例如靠近市政主干道、地铁、高铁出入口，或者周边有写字楼、学校的底商，其商业价值自然优于普通住宅底商。因此专业人士建议，投资社区商铺不能只依托小区内的人流，周边好有写字楼、商业区更好，因为商务人士的购买力要优于居住人口。
从业态上来讲，社区底商的经营对象主要是附近的居民，业态多为一些便民服务，不过近年来，也有一些开发商为了盘活社区底商，引入大型主力店，选择临近主力店的底商，其未来的商业价值也有望面临更为活跃的空间。
此外，对于投资新手而言，需要适当了解项目周边的投资率。为直接的办法就是到项目周边已成形的社区进行底商探访，问问周边相邻社区底商目前的租金情况，则可以从一定程度上估算出计划购买商铺的投资概况，比较出目前的单价是否适宜进行投资。
总之，从纯投资角度来说，在购买社区底商时应该量力而行，多了解、多观察、多咨询有助于选购到更适宜投资的商铺。
自营购铺：找准定位 科学选址
长年进行女装经营的马女士近期把家从老城区搬到了观山湖区。“我近在关注观山湖新区的一些底商，如果有合适的商铺，我就准备把老城区的女装店搬迁上来，这样经营和生活两头都能兼顾。”马女士表示。实际上，在底商销售中，抱有马女士这样购买底商后自己经营的购铺群体并不在少数，对于这类群体选购底商时又应注意哪些问题呢？
首先，要对地产项目在底商商业业态上的规划有所了解。比如一些开发商在进行社区底商业态规划时，考虑到餐饮经营对小区形象档次及环境卫生的影响，对这一经营业态有所限制，那么打算购买该小区商铺进行餐饮类经营的投资者就要另辟蹊径了。
其次，考虑楼盘定位是否与自己的经营档次相合拍。以某经适房小区底商为例，经营者将其打造成为品牌服装店，本以为没有竞争对手能够脱颖而出，但发现小区居民更多会选择到附近的城市综合体进行大众消费，自己的店铺则经营惨淡。
因此，对于购铺自营的投资者，既需要选择科学，也要考虑自身资源和社区消费能力，避免盲目投资留下经营隐患。不能片面强调租金的，应立足长远，用发展的眼光看待商铺投资，好是选有价值增长连续性的商铺进行投资，密切注意未来的规划发展，能发现商铺的新价值所在。
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