[摘要] 刚刚过去的2014年，因为在下半年集中出台了一系列利好政策，让整个楼市气势高涨，不少人都认为这一系列利好政策或许会推动楼市进入回暖期。那么2015年，是不是会延续上一年的好运，继续有利好政策出台？
2015贵阳楼市猜想之——政策篇
刚刚过去的2014年，因为在下半年集中出台了一系列利好政策，让整个楼市气势高涨，不少人都认为这一系列利好政策或许会推动楼市进入回暖期。那么2015年，是不是会延续上一年的好运，继续有利好政策出台？
关键词：趋势
在2014年底召开的中央经济工作会议上，对房地产只字未提，这被外界解读为行政性调控政策将会在今年全面退出历史舞台。对此，有专家分析，2015年中央以及各级政府还将根据情况继续推出救市政策。
“我认为，2015年政策的大趋势还是以利好为主。”贵州省房地产研究院院长武廷方认为，随着政府的眼光放得越来越长远，未来主导房地产的调控手段将会从政策转向市场。“让市场说话，是一个行业成熟的标志，所以随着各级政府越来越尊重市场规律，政策对于行业的影响也越来越小。”而政策调控逐渐退出舞台，一个具有代表性的现象就是行政色彩浓郁的限购政策逐步退出部分城市。这个限购的保留与取消，就被业内人士视为对2014年政府工作报告提出的“分类调控”的落实。住房城乡建设部新闻发言人倪虹曾明确表示：“用市场的手段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。”
业内专家表示，经济“新常态”要求中高速增长，这对于房地产而言是利好，可以让市场慢慢去调节自己。对于步入新常态的房地产市场，不做过度反应，并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，在坚持抑制投资投机性需求外，更要注重满足居民的合理住房需求。
关键词：不动产登记
2014年12月22日，备受关注的《不动产登记暂行条例》正式出台，这也让房产税三个字再次喧嚣四起。不动产登记会成为影响2015年楼市的利空政策吗？答案是否定的。
“不论是不动产登记还是房产税的征收，都是一个极具难度的工作，不仅需要各个级别部门的交接配合，还需要制定可行的计算公式。目前，这两个工作都还没有找到明确的方向，所以我们都认为这两项工作需要很长的周期。”武廷方说，房产税在2015年开征的可能性非常小，即便不动产登记是为房产税征收打下步基础，但绝非是开征房产税的理由。所以，不动产登记就像一个狼来了的故事一样，在一次一次的推进中和不确定的房产税的落实周期上，被逐渐消化和减弱利空，不会造成特别大的影响。
至于不动产登记是否会对房价造成直接影响，专家们认为影响甚微。因为不动产登记条例的主要内容是为了整合不动产登记内容，规范不动产登记情况，这些内容与楼市没有直接关系，所以也不存在打压房地产之嫌。
关键词：租赁市场
2015年伊始，住建部印发了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。意见要求，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级……对于这个新颁布的意见，业内人士认为，通过建立平台、培育机构、增加房源和扩宽融资渠道等多方面推进发展住房租赁市场，有利于推动房地产开发企业转型升级。
“贵阳的租赁市场近两年来看是呈现萎缩趋势的。”武廷方说，保守的估计，目前贵阳市的存量房源在10万套左右，“2014年中心城区的房租略有上升，原因是轻轨沿线征收，释放了3万套左右的租户，就算以10%在城区租房来计算，也产生了3000套左右的租房成交量。不过即使这样看来，贵阳市的租赁市场还是呈现出不活跃和不发达的整体趋势。”不过武廷方认为，随着住建部引发的《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》的实施，租赁市场可能会在2015年迎来一个新的契机。
“不能忽略的是，房地产行业的基础其实是租赁市场，租金的水平是整个楼市价格的基本支撑，只有租赁市场健康积极，租金价格稳定上涨，楼市才能健康稳定。”武廷方说。
2015贵阳楼市猜想之——市场篇
对于开发商来说，事实已经证明这个行业的黄金时代已经过去了，面对新的环境新的市场，开发商们会如何应对？2015年房地产行业的市场将会向左走还是向右走？
关键词：房价
对于2015年房价走势的预测，很多业内人士表示应该是稳中小升，变化幅度不大。
首先从市场方面来看，武廷方认为，虽然2014年的市场销售比2013年差，但是2015年应该不会比2014年差，整体应该会呈现正增加的趋势，“首先从大环境来看，随着高铁的开通，外地对贵阳市的认识正逐渐加深，5+2的度假模式被更多人认可，这一方面对楼市需求的增长，会对贵阳市场产生一定的刺激作用。其次，贵阳毕竟承载着贵州省城镇化建设的重要工作，随着棚户区改造等内部建设的推进，刚需房的需求也会增加。”武廷方说，从这两个方面来看，2015年的市场应该会有不错的表现、
其次从价格上来看，武廷方认为，贵阳市目前的均价是真实价格，“真实是这样计算的，目前贵阳市的土地价格在1300元/平方米——1500元/平方米，建设造价是2500元/平方米左右，再加上其他成本和开发商的利润，接近5000元/平方米的均价是真实的，所以这样的价格是经得起市场考验的。”武廷方说，从这样的价格构造来看，贵阳市的房价没有降下去的空间。但是因为房屋存量和土地存量过大，贵阳市的房屋价格也没有太大的上涨空间。
除了价格稳定，也有专家认为“分化现象”会更加明显，楼市可能呈现出不同区域以及不同楼盘的个体化差异。销售情况相对较好的楼盘会根据实际推盘情况稳中有升，而如果这个楼盘需要用降价撬动购买力的，则照样会呈现降价趋势，毕竟去库存的任务依然摆在眼前，房价企稳是楼市进入“新常态’的表象，如果今年政策方面没有出现更多的调整，那整体趋势会有适当的上升空间。所以小幅度的价格上涨是有可能的，不过幅度不大，应该会在5%左右。
关键词：产品
在价格稳定的大前提下，吸引购房者的更多就体现在产品本身。在2015年，专家预测，贵阳楼市将会有更丰富的产品出现，这样的丰富不仅体现在户型上，更多的还体现在品质上。
“就目前贵阳的楼市来看，中心城区的高端盘价格在15000元/平方米左右，而一些走刚需路线的盘，价格则在5000元/平方米，这么大的价格跨度，也代表一种状况，那就是楼盘也在适应市场需求，推出面对不同层面购房者的产品。”武廷方说，2015年，市场的分化会变得更加明显，因为市场永远都是有不同需求的，分高、中、低三个档次，各取所需，而楼房作为一种市场化的产品也不会例外，所以可以预见的是，未来楼市产品会更加丰富。
据了解，2015年，贵阳楼市还会有一批新盘入市，这些新项目中，既有国内知名房开推出的品质盘，也有本地企业推出的实惠盘，更有主打国际路线的高端盘，“形态的丰富是趋势，也是楼市健康的表达。”对于这样的大趋势，业内专家都表示看好。
关键词：区域
地段、区位一直都是一个楼盘项目被不被看好的关键因素，那么2015年，贵阳哪些区域会成为楼市的香饽饽呢？业内人士认为，除了交通因素，配套和区位定位也将成为一个区域是否被购房者青睐的关键。
从2014年贵阳楼市各区的成交情况来看，两城区的销量依然占据贵阳住宅市场的半壁江山，商品住宅成交约32600套，成交面积约334万平方米，占去年商品住宅成交总面积的53%，同比下滑46%。但是在这轮下滑态势中，贵阳6大区域中则有小河区、花溪区、观山湖三个区域的销量呈逆势上扬走势。其中，又以花溪区涨幅为明显，成交3114套，销量同比增加121%；小河区成交5054套，销量同比增加24%；观山湖区成交7718套，同比增加5%。
除此之外，白云区成交6729套，同比下跌6%；乌当区成交3466套，同比下跌11%。而从各区的均价数据不难看出，2014年贵阳均价高的区域为花溪区，达7328元/平方米。而均价低的区域则是白云区，均价4190元/平方米
“随着交通建设、基础建设的推进，各个区域之间的硬件设施差距正在逐渐缩小，未来哪个区域能在房地产行业发展方面走到前列，要看这个区域是否能率先找到突破点，找到适合本身区域发展的创意点，树立独特的形象以吸引购房群体，这个创意，不仅需要开发商去寻找，更需要政府去寻找，打造区域独特的魅力名片，从而吸引到消费者的目光。”武廷方说。
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2015贵阳楼市猜想之——置业篇
2015年伊始，中国经济“新常态”已成为高大上的财经流行语。放眼房地产领域，消费决定市场，近两年开始逐渐掌握市场话语权的置业群体，在城市发展、市场调整、政策走向的影响之下又将呈现出怎样的“新常态”？
关键词：理性置业
“2015年，置业者会更加注重为个人需求而买房，前几年盲目的置业消费态度会越来越少，取而代之的是科学成熟的消费观影响更多的置业者。”武廷方认为，“经济条件、职业背景、就业区域、子女教育等综合因素都会影响到置业者的购房决策。消费者买房不再盲目从众，当然这也对开发商提出了更高的要求，开发商过去拿地就能卖房的时代将一去不复返。
新的一年，对于贵阳众多开发商而言，“盘活存量”应该是关键词，随着楼市“卖方市场”向“买方市场”节奏的显现，市场本身就成为了理性消费观念形成的推手。因此，在2015年有置业计划的消费人群，无论是刚性需求还是改善性置业，都可以更从容地根据自己的实际居住需求来理性“挑”房。
关键词：外来置业者
近年来，地州市购房者及省外购房者持续占据着贵阳市住宅成交50——60%的消化比例。进入2015年，随着贵州城镇化发展的加速、高铁经济带来的冲击，贵阳楼市异地置业人群的占比也有望被重新调整。
武廷方认为，从2012年——2014年期间，受花果园、未来方舟、大川白金城等上规模楼盘集中放量的影响，来自省内地州市的大量购房人群省会置业需求已被提前释放。与此同时，近年来省内地州市场的发展空间逐渐吸引了中铁、保利、碧桂园等品牌房企的进驻，这些市场的楼盘品质亦得到不断提升，与省会房地产市场的品质差距日渐缩小，加之2015年花果园一类的高性价比大盘住宅销售进入尾声，省内地州市场消费人群在贵阳楼市的整体占比可能出现萎缩。
不过另一方面，开通不久的贵广高铁却有望为贵阳楼市产生新的“吸金力”。伴随着2014年年末贵广高铁如约而至，贵阳与珠三角城市的时空距离大幅缩短，爽爽的气候、清新的空气、房价的“洼地”价值，再加上产业发展带动下不断提升的城市上升空间，贵阳的“宜居因子”正在得到不断充实，由此所带动的省外置业消费人群，有望为本地房地产市场带来新的支撑。
关键词：投资意愿
随着近年来本地市场供需结构的变化，贵阳市民的住宅投资意向正逐年下降，2015年这一趋势可能更加明显。“从目前我国的房地产政策方向来看，未来还是将以长效政策为主，即将施行的不动产登记以及依然在酝酿之中的房产税，对于住宅投资的打压性影响将长期存在，因此购房者的住宅投资意向可能进一步减弱。”贵州财经大学房地产教研室夏刚主任分析认为。
除了政策性的影响因素，近年来本地市场居高不下的供应量，部分住宅项目出现的空置现象，也降低了不少市民在住宅投资方面的整体预期。此外，近几个月国内A股市场持续出现的上涨势头，与股票、信托基金等投资方式方法相比，需要长时间才能获得的不动产市场远远无法满足投资者的胃口，因此投资渠道的多样化，也将从很大程度上影响到住宅投资性资金的转向。
与住宅投资相比，2014年贵阳的商业地产投资市场可以说迎来了意外的收获，随着宏观政策的调整，市场对服务业需求的增加，新型城镇化的发展，多样化的市场机遇，为商业地产留有一定的发展空间，使之趋向升级换代，及更精细的市场细分。
进入2015年，社区商铺的不断涌现、城市综合体的多面开花，使商业地产开发商迎来全新挑战。对此行业专家认为，商业地产开发的多元化和社区化是发展方向所在，只有那些真正懂商业，对消费者的购物、休闲、娱乐需求把握精准的房企，才可能真正把商业地产做好。
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