[摘要] “山围故国周遭在，潮打空城寂寞回。淮水东边旧时月，夜深还过女墙来。”这是刘禹锡的《石头城》里的诗句。如果不想落到这般凄凉境地，就得避免自己的房子成为“空城”、“鬼城”。
房地产 要避开“鬼城”陷阱，得分三步：1、从理性上明白鬼城为什么会出现；2、明白从哪些指标和现象去判断哪些地方可能成为鬼城；3、要战胜自己的贪心，想明白自己真正的需求，合理 。下面分别从这几方面进行分析。
一、鬼城出现的三大原因
1、 主导造新城，不符合市场规律大众需求，空无一人
天津响螺湾，一度被称作“中国未来的曼哈顿”，有记者2014年实地探访，却发现该地虽然在承接北京产业转移的大口号下，吸引直接 超过300亿元。但“蒙上厚厚灰尘的摩天大楼间，即使白天亦人烟稀少。”
2013年，有媒体报道，铁岭新城平日里的街道上空无一人。
综合各媒体报道，几年来曾经表现出类似情况的地方，还有内蒙古的呼和浩特清水河、巴彦淖尔和二连浩特。河南的郑州郑东新区、鹤壁和信阳。江苏的常州、镇江丹徒和无锡。辽宁的营口、湖北的十堰、云南的呈贡。被誉为“亚洲大别墅区”的天津京津新城，广东惠州的大亚湾新城等等。
这些城市的共同特点是， 主导做宏伟规划造新城，但此后各种配套跟不上，新城里没有相关产业只有住宅，本地没有工作机会和第三产业。
2、资源枯竭，城市衰亡，房子每个平方米30元
有新闻报道称，甘肃玉门老城一42岁的居民准备出售一套70平方的房子，定价2000元，中介还说太贵了，也就是说该房每平方米实际市价还不到30元。而50元一平米的房子则更多……玉门是中国 口油井的诞生地，鼎盛时期人口达到13万。后来石油资源枯竭， 和油田基地相继搬离，9万居民外迁，城中大片工厂倒闭、厂房住宅被夷为平地、办公楼被砖石封死。玉门被国务院列为首批资源型城市经济转型的石油城市。
国家发改委于2008年3月17日确定了国家首批资源枯竭城市，共有12个城市被列入。 包括阜新、伊春、辽源、白山、盘锦、石嘴山、白银、个旧（县级市）、焦作、萍乡、大冶（县级市）、大兴安岭。2009年、2012年，国家又分两批确定了资源枯竭型城市（县、区），共69个。
这69个城市之前均依赖矿石、石油等特殊资源兴盛。因资源枯竭而衰败。国外也有很多这种先例，其中有些能转型成功，有些则不能。
在我国，资源枯竭除自然资源枯竭外，还有其他的形式：1、政策资源枯竭，某些区域因为特殊的税收政策特许经营政策等兴旺，因为政策被推广到其它区域乃至而衰败；2、时代资源枯竭，比如某些区域之前因为大量“三线”兵工企业迁入而兴盛，时代变化，这些企业衰败带动区域衰败。
3、在区域竞争中失败，表现是人口被吸干
有业内人士认为，历 鄂尔多斯楼市一度崩溃的重要原因之一，是有钱的一批人被北京的 资源吸引去。
相邻城市之间的竞争，从来不曾停止，交通越方便，竞争越激烈。终的结果，必然是吸引力弱的城市的人口流向吸引力强的城市，城市人口的持续减少终将形成“鬼城”。
二、判断疑似未来鬼城的7大方法
许多 者和企业家明白鬼城形成的真正原因，但缺乏判断城市未来的经验，不知道用怎样的数据和现象为指标。但不进入一些目前不发达但看似有未来的区域，又担心失去好的发展机遇。为了破解这种矛盾，明源君总结了以下判断疑似未来鬼城的6大方法：
1、比较城镇建成区面积和城镇人口的增长速度
历 ，我国鬼城陷阱出现的根本原因之一，就在于2000—2011年，我国城镇建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50.5%的增长速度。城市化率由1978年的17.92%提高到2012年的52.57%，但真实的城市化的质量却不是很高。城市的总体功能很差，用地粗放低效，因此出现不少鬼城。
性的数字缺乏实用性，有心人可以对比每个区域活城市的建成区面积增长速度和城镇人口增长速度，人口增长速度接近或超过建成区面积增长速度，则 风险较小。
决定商品命运的根本在于供需关系。有地产老总认为，地方发达区域的常住人口每人每年可以提供一个平方的新房需求。比如当地有30万人，如果新房存量有300万平方，则需要去化10年。那么10年内该地都不适合再 。
3、评估城市现有资源是否可持续
自然资源支撑的城市，石油、煤炭、金属矿还可以开采多少年？政策资源扶持的地区，政策会不会取消或普惠到其它区域？想清楚这些问题也就明白了该城市或地区的未来。
4、看城市人口是否有净流入
户籍人口不能说明任何问题，对比该城市每年常住人口的变化，人口持续流入的城市值得 ，反之则风险较大！
5、看城市产业发展
要在一个城市长期呆下去，就需要就业，该城市的产业能否持续提供新的 的工作岗位 重要。城市产业发展得好，需要的劳动力持续增加，则城市也会持续扩张。而产业的另一重要指标在于第三产业，第三产业占比越来越高，则城市产业发展就越来越成熟，对商业地产和写字楼的需求就越来越高。反向思考，该城市商业地产、写字楼的现状，可以作为住宅等其它地产未来发展的参照系。
6、城市的环境、历史是否具有不可替代性
人的需求，工作之外就是生活、休闲等等，比如杭州之所以为杭州是因为有西湖，三亚之所以是三亚是因为在海边且冬天温暖。不可替代的历史人文背景、好的没有污染的美丽环境等，都是不可替代的资源，在与周边城市的竞争中可以一票否决对方。
7、在与周边城市 是交通方便的城市的竞争中能否占
高铁等交通，对于吸引力强的城市来说是 ，对吸引力弱的城市来说则是“人口抽水机”。不管是做住宅还是商业地产，都需要考虑这一因素。 是在高铁、航线等刚开通的时候，更不可一时激动，不思考就认为其是给该城市加分就盲目 。
三、战胜自己的贪心，不在险中求富贵
在中国这样一个计划经济体制的国家，读懂国家新型城镇化规划（2014－2020年） ， 重要，对其中的一些重要段落需要反复解读。
2013年，中国结束了高速城市化，这是一个获得广泛认可的观点。虽然俗话说“富贵险中求”，但之后做地产 不能再坚持这样的思维。指望在一片荒地或看似发展不好的区域 ，在该地区发展起来之后“捡漏”的心态是不可取的。这样的机遇会越来越少。
而对于刚需买房人来说，在单位几的外购买一个虚幻的“幸福的家”，来获得脆弱的幸福感，却很难真正入住，也是不可取的。
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