[摘要] 库存啥时候能消化?房价走势如何?起落沉浮后楼市还会有啥新变化?市场走向、政策预期……2015年的楼市该怎么看?
库存啥时候能消化?房价走势如何?起落沉浮后楼市还会有啥新变化?市场走向、政策预期……2015年的楼市该怎么看?
市场分化加剧,“去库存”仍是主旋律
“2015年楼市‘二八现象’将更加明显,从主要城市楼市情况看,会有20%更快回暖,但80%去库存化压力依然很大。”双赢机构总经理章惠芳说。
随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面扩大、央行降息等多重政策利好刺激,楼市在2014年末迎来“翘尾”,多地成交显著企稳回升。业内人士预计,2015年楼市将延续2014年下半年以来的平稳回暖态势,但在高库存压力下房价整体不会出现大波动,市场分化将进一步加剧。
截至2014年11月底,某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米,同比增长18.5%。
有业内人士表示,“去库存”依然是2015年楼市的“主旋律”。在此背景下,楼市成交量价也会加剧分化。
中国城市住宅价格指数显示,2014年12月,中国城市一手住房价格指数连续9个月出现下跌,同比降幅0.74%。172个城市一手房价格指数环比仍出现下跌,占比近六成。在房价指数持续下滑的同时,一线城市房价却有所上涨。北京、上海、广州、深圳一手房价格指数环比涨幅分别为0.17%、0.56%、0.01%、0.13%;四季度一线城市的成交量更是较三季度骤增66%。
“需求旺盛的一、二线热门城市的高成长性板块价格依然有上升空间,而前期过度‘催热’导致供需失衡的部分三、四线城市,在区域规划及需求释放没有显著调整的预期下,还将继续处于下探回归过程中。”某业内说。
中小房企“危”大于“机”,部分企业或将出局
得益于市场回暖,房企状况有所好转,2015年业内“大吃小”或者强强联手将会更加普遍。多位房企人士表示,随着房地产业发展渐趋成熟、健康,其行业平均利润率将进一步下滑,趋向社会平均利润率。
值得一提的是,2014年重点房企中逾半没有完成年度销售目标,有的甚至低至七成。
中国社科院近日发布的房地产绿皮书更是预测“房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场消失”。业内人士认为,2015年众多中小房企“危”大于“机”,因为行业利润率持续下滑,部分企业将亏损、出局。因此,房企承压求变将是2015年的突出特征。
浙江大学房地产研究 主任贾生华表示,在此情况下,房地产业的资源再整合将更加频繁。在“去 化”和“趋市场化”特征日趋明确的楼市新常态下,面对高库存压力,那些在市场竞争中留下来的 房企,将更注重提升服务品质、强练“内功”。“在平稳中健康发展,2015年将会是中国楼市结构更趋优化、市场更趋成熟的一年。”
地产股近期的集体上涨再度引发了关于楼市的多空争论。瑞银中国首席策略师陈李近期谈到了他关注的2015年几大重要 主题,其中首当其冲的就是房地产市场。陈李综合供、需两方面的因素认为,在三到四个月内,对房地产市场是乐观的,房产成交量的上升将毋庸置疑。
有部分看空者认为,随着《不动产登记暂行条例》2015年3月1日起施行,预计对楼市将产生不小的影响。中银国际分析师田世欣认为,《条例》本身对上市房地产企业的影响有限,因为细则基本与市场预期一致,包括实施日期、统一的信息平台、进行信息查询的条件和隐私保护等。
平安证券表示,虽然此次房地产政策调整的力度和方向与2008年有一定的相似之处,但与2008年截然不同的是,当前行业的整体供需已经发生根本变化,整个行业难以实现V型反转。
同策咨询研究部总监张宏伟也认为,2015年及今后较长一段时间,住宅市场价格走势会相对平稳,房企很难像“ 十年”那样在土地 或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间,房地产行业利润率将逐渐下滑。在市场供求已基本平衡的情况下,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。
有 指出,虽然行业迎来回暖转机,但房地产超级大繁荣时代已经完结。随着刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口攀上顶峰开始下降,且人均住房面积已经达到33平方米,房地产的需求高峰已经过去。整个市场已经处在供求相对平衡的状态,甚至部分城市供过于求。房地产市场实现V型反转可能也微乎其微。总体来说2015年行业将保持一个较为平稳运行的态势。
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