[摘要] 最近，我们分析了各城市的人口数据发现，多数省会以上城市和重点城市的常住人口净增长呈现明显的下降趋势。4个一线城市中，北京市2000-2010年年均常住人口净增长60.4万人，2010-2013年下降为51.2万人，上海市由前10年的年均62.8万人下降到后3年的年均37.7万人。
最近，我们分析了各城市的人口数据发现，多数省会以上城市和重点城市的常住人口净增长呈现明显的下降趋势。4个一线城市中，北京市2000-2010年年均常住人口净增长60.4万人，2010-2013年下降为51.2万人，上海市由前10年的年均62.8万人下降到后3年的年均37.7万人。广州、深圳由年均30万人左右分别下降到个位数，几乎接近自然增长率。由此可见，这几年超大型城市的人口吸引力都在趋于下降。
此外，我们还分析了18个重点的省会城市和部分直辖市（包括沿海地区、东部和中部，部分西部地区），除了天津、沈阳、石家庄、重庆、郑州外，其它城市常住人口净增长都是下降的，下降幅度普遍超过50%，的如杭州市从2000-2010年的年均18.2万人下降到2010-2013年的年均4.7万人。
14个发达的省辖市中（包括江苏、浙江、广东、福建、山东、河南）也有13个城市常住人口净增长下降，下降幅度与上述省会城市基本相当。有的城市常住人口净增长速度已经接近自然增长率了。常住人口增长的泰州市后三年年均增长仅仅5147。
究其原因，一方面，城市吸纳农村人口的能力在减弱，首先是这些城市的工业发展已经到了“天花板”，传统产业转型困难，新兴产业难以兴起，产能过剩、土地与环保约束、反腐也部分影响了一些地区招商引资的担当和力度，我们现在已经比较少地看见大型企业落户开发区的新闻报道，沿海发达地区的工业增加值甚至低于中西部地区。没有工业，就少了吸纳农村人口的蓄水池。连上述这些发达城市的吸引人口的能力都在下降，其它城市就更难吸引农村人口了。
另一方面，城市第三产业发展滞后，律师行业不发达，中介组织发展不起来，中低收入家庭购买力不足，消费增长不快，商业设施建设就相对落后，服务业发展速度也很缓慢，很多城市依然是“白天城市”，也影响了农村人口进入城市的就业与生存。当然，沿海城市城镇化率水平已经较高也是其中的另一因素。
增量人口不足，存量人口只是自然增长，而计划生育又导致自然增长率偏低，没有了人口增长，需求也就弱化了。
这也就是为什么我们看到很多城市住房市场出现明显的供大于求的需求不足。近十几年，人口城镇化率每年提升约1%，但城市住房建设速度每年增长约5%，仅靠存量人口消化住房的增长是明显缺乏持久性的，很多城市中有很多住户拥有多套住房，但在缺乏外来增量人口的情况下，住房需求难以持续增长。
以人为核心的城镇化至今仍未落到实地，城市缺乏吸引力，而农村人口缺乏进城生存与发展的资本和技能，这是当前真正制约城镇化发展的关键所在。
本文作者介绍：欧阳捷，主张前瞻解析，用数据说话，与身份无关。现任新城控股集团有限公司（1030.Hk）高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。
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