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梁海明:政府将会放松楼市调控吗?

盘古智库   2014-06-13 16:15

[摘要] 这一现象的背景则是,全国不少城市的楼市在今年5月以及6月初,都不约而同出现了旺季不旺的情况,可以说,在这个炎热的夏天,楼市却像寒冷冬天。

楼市成交量连续下滑

这一现象的背景则是,不少城市的楼市在今年5月以及6月初,都不约而同出现了旺季不旺的情况,可以说,在这个炎热的夏天,楼市却像寒冷冬天。

所谓数据会说话,中指研究院实时发布的5月百城价格指数显示,100个城市新建住宅平均价格按月下跌0.32%,是2012年6月以来首次出现按月下跌。不但如此,在6月刚过去的端午节小长假,成交量延续上月的跌势,54个城市成交按年下滑27%,比“五一”假期再下降15%。

由于根据过往的交易情况,楼市如果在传统旺季五六月份销售趋弱的话,则全年的销售情况也会变弱,换言之今年的房地产市场会出现极大的压力。

国际投行为何太监先急?

对此,除了中国国内有些声音,呼吁中央政府要放松楼市调控政策呵护楼市外,国际著名大型投行如高盛集团、花旗银行,更是“急中国人之所急”,呼吁中国中央政府应该尽早出台政策,避免楼市不振影响中国整体的经济表现。

如美国花旗银行近日更发表报告警告,今年6月、7月是中国中央政府推出重招救楼市的死线,该行并预料中央政府会进一步推出放松限购、放宽房贷等楼市调控政策支撑楼市。

可能有人好奇,为什么外资投行这么“皇帝不急,太监急”呢?那是由于他们在中国的房地产市场上涉及非常大的利益,中国楼市遇冷,外资投行也会遭殃,所以才扯开喉咙,大分贝呼吁要求中国中央政府快些把他们从“水深火热”中解救出来。

举个例子,以刚刚提到的高盛集团为例,高盛集团早在1994年就进入了中国楼市,但他们手段很高明,方式也很美国式,那就是不选择直接成为开发商,而是通过收购(如华融资产、长城资产等)股份、注资中国房地产公司(如21世纪中国不动产公司、凯德置地公司)等方式,隐形地进入中国楼市,以攫取巨额利润,这也就是咱们常说的“闷声发大财”。

因此,中央政府的楼市政策,会听从这些外资投行的建议吗?外资投行和一些中国民众想要中央政府将全面放松楼市调控政策,相信是想了也白想。

政府会“闭只眼”允稍松政策

对于中央政府而言,楼市调控政策不但关系经济发展,更影响社会、民生的稳定。中央政府未来或者会采取“闭只眼,睁只眼”的态度,以应对中国楼市当前所面临的困境。

所谓闭只眼,那就是对于地方政府,尤其是无锡、南京等二、三线地方政府,所推行的局部松绑限购和其它没有违反中央总的楼市调控精神、不会再推高楼价的楼市微调政策,中央政府不予打击,而是采取默许的态度,允许地方政府自主推出保暖房地产业的措施。

为什么中央要这样做呢?起码有三个用意。

用意一,楼价失控下跌将冲击地方债务。如果楼价一旦大跌成势,尤其是造成范围内的楼价重挫,中央再出招止跌将困难重重,因此,在楼价开始有下跌的趋势时,中央政府稍稍放松调控,允许地方政府自主支撑楼市,避免楼价不受控制下挫。而且,楼价持续向下,不但会令地方政府土地收入骤减,财力捉襟见肘,更会令地方债问题恶化,严重的容易引发金融风险。

用意二,城镇化发展,离不开房地产业的发展。城镇化将成为中国下一阶段拉动内需、促进经济增长的动力。由于中国当前的城镇化率仅约50%,未来20年要达到70%甚至更高的水平,则有超过1亿人需要进入城市生活,进城的民众对楼房的刚需非常大。

加上,无论是欧美国家,还是中国香港、台湾地区,在加速城镇化发展阶段,房地产业增加值均超过当地国民生产总值(GDP)的10%,因此,未来一段时间内,随着城镇化建设向前推进,房地产业将是中国扩大内需的重中之重,还是需要政府呵护其发展。

用意三,也是中央政府不能不“闭只眼”最主要的原因,那就是房价暴跌将带来经济低迷。对于中国及许多国家而言,房地产业是其支柱产业,房地产业与60多个产业上下关联,一旦房地产业受挫,数十个行业也会遭受影响,将对经济带来冲击。何况,房价大跌不但不会释放消费潜力,而是会带来负财富效应,可能造成家庭财富缩减和消费剧萎缩,随之而来的必然是经济低迷。

因为房地产兴旺,经济才能发展

上述的观点只是中国内地的专家、学者通常所说,在这里再分享一下中国国内专家较少提及的观点。

从资金和博弈的角度来看,房地产业在各国的重要性都是很难取代的,只有房地产业兴旺,经济才能发展。这并不是耸人听闻,首先从资金的角度来分析。

由于货币的实际利率,等于银行的借贷利率减去行业通胀率,这对当前实际资金成本达9%甚至更高的制造业企业而言,微薄的毛利已经较难支撑企业发展、壮大。相反,房地产业受益于持续的房价上涨以及通胀上升,实际贷款利率极低,甚至接近于零,在这种低资本成本,高暴利(过去一些年份平均毛利高达25%以上)的情况下,造就了房地产业比其它行业更优越的经营、投资价值。

因此,如果房地产业失去了投资价值,除非中国经济已经大范围地调结构、转方式,否则由于目前众多的其他行业、市场的投资价值不高,外商以及中国企业投资意欲不强,中国经济容易出现崩盘的现象。在中国经济当前正处于转型起步阶段,投资房地产业,促使房地产发展,是对中国市场稳定,乃至中国经济稳定的相对保障。

其次,从博弈的角度分析,在2008年,由于美国的楼价大跌30%,引发环球金融海啸;其后希腊楼价大挫超过30%,引发欧债危机,导致欧洲多国政府首脑下台。

由于楼价大涨,不容易造成危机,官员也不会丢官;楼价大跌,不但会引发危机,官员更容易下台,这种情况下,是没有多少国家政府愿意楼价大跌的,中国政府也不例外。

再把视野再放远一点,那就是美国为什么准备在今年年底退出量化宽松政策(QE)?答案其实不复杂,当中一个重要原因就是美国的房地产市场复苏,不但带来正财富效应(WealthEffect),也带动了美国股市反弹。全美房地产协会引用Corelogic房贷资料统计公司的实时调查称,2014年4月房价已经连续26个月上涨,比去年同期增长了10.5%。

正如上文所述,环球金融海啸的根源,本来就在于美国的楼价出现暴跌,所谓解铃还须系铃人,当前美国房地产无忧,复苏在望,金融体系也随之无忧,美国的QE政策自然也要逐渐退出历史舞台。

而且,随着美国房地产业复苏,尤其是豪宅价格持续飙涨,甚至引发美国金融业出现跳槽潮。拥有银行、投资、税务与法律等专业知识的部分美国银行家,近期已决定离开华尔街,投身房地产市场当中介改卖豪宅。根据全美不动产协会(NAR)调查,业绩排行前5%的中介年收入可以超过25万美元,的年薪可破100万美元。但美国的对冲基金公司与投资银行副总裁的平均年薪,去年分别为24.5万美元与29.4万美元。房地产行业所带来的巨大财富机遇,由此可见一斑。

综上所述,房地产业的支柱产业地位,在中国的结构转型中难以取代,中央政府依然有责任保障房地产行业稳步向前发展。

但政府还会“睁只眼”遏楼价大涨

中央政府虽然不愿意楼价大跌,影响经济增长,但是,中央政府同样担心,地方政府一放就乱,全面取消楼市调控政策的话,将会对中国经济、社会带来更大冲击。

由于市场变化很快,政府的行政反应有时慢半拍,如果过多运用政府的行政力量来干预房地产市场的话,即使短期内有立竿见影的效果,但长期而言往往跟不上市场变化的脚步,就容易好心办坏事。因此,政府在针对房价跌时制定的政策,容易变成房价涨时的兴奋剂。而针对房价升时制定的政策,又容易变成房价跌时的毒药。

一旦中央政府的行政政策比市场慢半拍,不能控制楼价弹升,尤其是疯狂性反弹的话,就会容易令这10多年来中央政府力压楼价的政策功亏一篑,从而引发社会不满、民怨增加。

而且,中央政府已经着手重构楼市的生态,推出例如不动产统一登记制度建设、个人住房信息系统联网和启动房产税立法和扩大试点范围等措施。加上,中央政府未来还会继续加强保障性安居工程、各类棚户区建设,推进公租房和廉租房并轨运行。毕竟,作为政府而言,解决民生(住房)是其责任,协助投资(炒楼)则不是其责任。

在这种情况下,楼市新生态的萌芽、生长仍须时时观察、保护,在新生态暂未成型之前,更不会放开全面的楼市调控政策,以免楼市新生态未成长就遭扼杀。

简而言之,正如《礼记·大学》最后一章“平天下先治国”所言,“有人此有土,有土此有财,有财此有用……”(有人拥护才能保有土地,有土地才会有财富,有财富才能供给使用……)如今中央政府虽然对调控楼市出现了新思维,调控楼市、力压楼价的大方向仍然不会改变,未来也不大可能推出更严厉的楼市调控政策;与此同时,应对当前楼市遭遇初冬的情况,中央政府倾向于酌情稍稍放松政策,释放小许空间让地方政府盘活楼市,以降低对经济的冲击。

但是,对于地方政府稍松楼市调控措施,中央政府已经设下一条底线,除了继续在北京、上海和广州等一线大城市实施严厉的楼市调控政策,遏制楼价快速上涨外,二、三线地方政府主导的稍松楼市调控措施,也不能出现导致楼价大幅反弹回升的情况。

政府最愿意看到的结果,是楼价每年可平均、非常缓慢地下降5%左右,以等民众收入增加,从而买得起房。这种降幅,无论是对中央政府、地方政府,还是对广大民众、地产商都比较有利。而一旦楼价大幅上涨,相信中央政府将随时再收紧调控,大力遏制楼价。

在中央新的楼市调控思维下,对于喜欢购买股票的读者而言,短期不少房地产股或会因地方政府救楼市措施,短暂受到刺激上涨,但中长期而言,房地产股价震荡难免,当中的投资风险是不能不防。

结语:只要房地产业仍是经济发展的支柱的话,楼价大跌20%以上的机会不大,因此,只要手中有足够的资金,且买房是用来自住,什么时候买房都是合适的。而二、三线城市的买房投资机会也并不亚于一线城市。

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