[摘要] 3月18日，国家统计局发布2014年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市新建商品住宅中，价格下降的城市有4个，持平的城市有9个。
2月份70个大中城市房价增幅收窄降价潮或蔓延至一线城市
（来源:和讯网）3月18日，国家统计局发布2014年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市新建商品住宅中，价格下降的城市有4个，持平的城市有9个。
对比1月份，在增幅进一步放缓的基础上，上月房价“按兵不动”的城市比例持续扩大至9个，其中包括杭州（楼盘）、哈尔滨（楼盘）、海口三个二线城市，达到一年多以来值，致使总体上涨城市由1月的62个减少到57个。
与此同时，房价环比涨幅回落的城市群也在增长。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，2月新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有65个，比1月份增加了28个。
70个大中城市新房价环比变动
在亚豪机构市场总监郭毅看来，作为房地产市场的晴雨表，二手住宅市场的变化能够更鲜明、直观的反映出当前购房者的心态以及市场正在发生的变化。数据显示，70个大中城市中，二手住宅环比价格下降的城市达到15个，持平的城市有9个。
郭毅认为，价格指数下降城市增多显示出二、三城市泡沫挤出的情况正在扩大，涨幅收窄则直接表现出的房地产市场正在逐步降温。
她表示，出现这些现象，究其原因主要是在于部分二、三线城市的资源优势并不突出，难以实现产业聚合效应，对外来人口的吸引力较弱，因此区域内购房需求难以保持稳定增长，再加上部分二、三线城市过高的库存量，对于市场消化形成了巨大压力。
但近期的种种迹象表明，房价的波动范围似乎已经不再局限于二三线城市。面对政策并不明朗的市场，开发商开始调转楼市预期，未雨绸缪。
继2月杭州新房价环比首现下滑后，不少城市曝出个别楼盘降价“甩货”的消息，其中甚至包括雅居乐、建业等不少大型房企。3月17日，保利地产(600048,股吧)在广州（楼盘）的三个项目同时推出1成首付优惠活动；无独有偶，万科在京的一个刚需项目也被指开盘价比最初宣传每平米降低了近3000元。
对此，中原地产研究院总监张大伟分析称，多个因素的存在导致了一二线城市的变化可能会出乎市场的预料。如果市场普遍进入观望，那么出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。
张大伟表示，“相比三四线城市，一线二线房价处于高位。换句话说，一二线城市的需求并不‘刚性’。大部分购房者都是借助贷款等信贷工具。所以我们必须认识到，市场的热度是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因此，一旦因为信贷等因素出现普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”
同时，他也指出，房企对销售业绩的压力致使他们在一二线市场有跑量的需求。截至日前，30家房企公布了前2月的销售业绩，单2月30家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，回落至96.91。
“一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一二线城市的变化可能会出乎市场的预料，”张大伟如是说。
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（来源：新快报）国家统计局昨日发布“2014年1-2月份房地产开发和销售情况”显示,受春节假期、房贷收紧、对政策预期不确定等因素影响,今年前2个月,商品 住宅市场现量价齐跌态势。此外,目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长,势必影响3月出现楼市传统的小阳春。
业内人士预测,在去年突如其来的爆发式高增长结束后,今年楼市面临的风险因素不断增多,下行压力逐渐显现,楼市正在步入调整期。
供应放量 成交冷淡
国家统计局数据显示,2014年1-2月份,商品住宅销售面积9377万平方米,同比下降1.2%,增速比去年全年回落18.7个百分点;住宅销售额5985亿元,同比下降5.0%,增速比去年全年回落31.6个百分点。
科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示,今年1-2月,由于春节因素影响,加之购房者预期两会期间,中央政府会明确今年的房地产调控意见,因此买卖双方均持观望态度;同时,银行贷款的难度亦有所增加,使二手房成交周期逐渐拉长,因此在楼市成交数据上出现了较大幅度的下滑。
楼市的风向标之一的上海市场,也出现了供应持续放量、成交市场反应冷淡的现象。据科威国际不动产数据,2014年2月上海市商品住宅共成交3489套,总计成交面积41.9万平方米,而同期的供应面积却超出50%,达63.4万平方米。
房产开发增速减缓
统计局数据显示,2014年1-2月份,房地产开发投资7956亿元,同比名义增长19.3%,增速比去年全年回落0.5个百分点。其中,住宅投资5426亿元,增长18.4%,增速回落1个百分点。
业内人士分析称,进入2014年以来,银行出于风险考虑,对房地产相关贷款审批逐渐趋严。这使得本来财大气粗的房企的日子颇不好过,这是房地产开发增速放缓的直接原因。
对外资吸引力下挫
融资方面,1-2月份,房地产开发企业到位资金21264亿元,同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中,国内贷款4913亿元,增速回落8.3个百分点;利用外资50亿元,下降43.2%,而去年全年增速为32.8%;自筹资金增速也回落近10个百分点。
其中,利用外资的水平下降之大特别引人关注。房企人士透露,内地房地产企业海外扎堆发债,使借贷成本正逐渐上升,加之美国退出量化宽松给人民币带来贬值压力,导致了地产债券对海外投资者的吸引力下降。
沪上一私募投资总监告诉记者,近期经济数据的疲软也令海外投资者对今年中国经济增长前景以及房地产行业表现感到担忧。如2月汇丰中国制造业PMI(初值)数据降至48.3,为去年7月以来水准,这使得一部分外币房地产基金到期即回投美元资产。
现状
“房贷荒”蔓延 3月楼市难现小阳春
3月是楼市传统的小阳春,但目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长,势必影响楼市的交易量。
去年年底房贷紧字当头,多数银行取消房贷利率优惠。春节已过,各地房贷市场依然没有出现松动的意思。记者走访多家银行发现,个人房贷仍持续收紧,首套房贷款优惠几乎绝迹,如农行只对贷款150万元以上的客户给予98折优惠;部分银行甚至停止了房贷业务。
房贷日益收紧现象不仅仅出现在一线城市,“房贷荒”已在二、三线城市中持续深入蔓延。
CRIC 研究中心所监测的22个城市中,首套房贷款优惠利率几乎绝迹,其中,10个城市上浮5-15个百分点。如佛山、惠州等城市首套房贷款利率已在基准利率的基 础上上浮了10%-15%;宁波、常州、无锡、青岛、南通等城市的首套房贷款利率也从原来的基准利率9-9.5折优惠收紧至基准利率;原来维持基准利率的 城市,如沈阳、重庆、成都、苏州、福州、南京等也从基准利率上浮至基准的1.05-1.1倍;仅32%的城市维持基准利率。
虞廷恂认为,首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力,增加购房成本抑制其购房需求,银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期,延迟其购房决策,“对于房地产市场而言,2014年信贷环境将比政策环境影响更为深远。”
观点
今年楼市前景不太乐观 但房价也不会大起大落
“2014年将是房地产行业一个中长期的拐点,意味着房地产牛市结束,进入一个调整期。”
——国家行政学院决策咨询部研究员王小广
业内人士预测,去年突如其来的爆发式高增长结束后,今年楼市面临的风险因素不断增多,下行压力逐渐显现,楼市正在步入调整期。
房价下跌的城市在逐渐增加
“监测数据显示3月份市场持续低迷。”中原地产集团主席 楷说,“这对于房地产企业销售与现金将带来巨大影响,今年楼市前景不太乐观”。
一线城市房价涨幅过高,滞涨迹象渐显,而二、三线城市价格也开始松动。国家统计局统计数据也显示,近几个月来,70个大中城市的房价上涨速度正在放缓,房价下跌的城市逐渐增加。
在区域差异日渐明显的同时,房地产企业之间的分化也在加速进行。13日在广州公布的2013年度中国房地产卓越100榜显示,大企业与中小企业之间的分化日益明显,大型企业抢占的市场“蛋糕”越来越大。
数据显示,去年有7家大型房企销售收入超过千亿元,销售前10强企业总金额超过10000亿元,龙头万科年销售更是达到1700亿元纪录,成为超大型企业。
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“一、二线城市情况最令人担心”
“2014年将是房地产行业一个中长期的拐点,意味着房地产牛市结束,进入一个调整期。”经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说,“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩,库存水平居高不下,上述三个因素都导致楼市将进入调整”。
在调整成为大势所趋的背景下,一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下,房价不会再出现去年疯狂上涨态势,但也不会大起大落。
“一、二线城市情况最令人担心,如果去掉投资需求,供给是过剩的,政府需要防范泡沫破裂风险。”王小广说。
五矿建设何剑波表示,今年房地产由全面短缺变为全面过剩,市场与产品分化非常明显,对企业要求更高。
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