[摘要] 销售淡季特征明显:本周(7.15-7.21)各城市成交有升有降,29个主要城市成交总体成交与上周持平,主要一/二/三四线城市环比分别变化-1%/8%/-6%。同比方面,29个城市整体同比下降16%,一/二/三四线城市同比分别下降17%/27%/10%。
销售淡季特征明显:本周(7.15-7.21)各城市成交有升有降,29个主要城市成交总体成交与上周持平,主要一/二/三四线城市环比分别变化-1%/8%/-6%。同比方面,29个城市整体同比下降16%,一/二/三四线城市同比分别下降17%/27%/10%。29个城市7月周均成交较6月周均成交下降7%。销售的下降一方面可能是由于流动性趋紧按揭贷折扣减小使得需求观望情绪加重,另一方面由于供给端淡季推盘减少。淡季推盘因素的影响可能在9月推盘旺季来临时消除,但是按揭贷利率的变化及其对地产销量的影响仍具有较大的不确定性,需要持续观察。本周各城市库存有升有降,整体环比上升0.1%,一线城市仅北京库存有所上升,北上广深本周库存分别变化0.8%/0.0%/-0.4%/-1.5%。二手房成交方面,四个城市成交均较上周小幅变化,成交量仍处本年低位。
本周重点城市土地溢价率由上周的30%下滑至11%:溢价率下滑主要是由于占成交金额20%的北京的两宗土地底价成交,同时济南、广州多宗土地也底价成交,长沙9宗土地较低溢价成交。广州市中心区的4宗土地爆冷以底价成交并且临时取消了拍卖仪式,这批土地楼面均价在12000-15000元/平米之间。然而从微观层面反映,企业现金流状况仍处于历史高位,投资意愿较强,我们认为土地市场的降温是否将形成趋势尚不明朗,但如整体溢价水平得到控制,行业龙头的投资活动预计将继续活跃。
央行取消贷款利率下限对开发商经营及按揭贷款影响不大:人民银行从7月20日起取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。目前,大型房企开发贷成本多在基准利率上浮5-10%的水平,中小型房企开发贷成本更高。而个人二套房按揭利率规定为基准利率的1.1倍。首套房按揭利在2012年4月以来,主要城市基本执行基准利率85折,历史上只有局部时间窗口首套房按揭利率曾下探到基准利率的0.7倍,且从我们近期调研情况反映,部分城市大型银行首套房按揭贷开始实行9折优惠或者回归基准,由于流动性趋紧,房地产按揭贷方面处于利率逐步上行的阶段。我们认为央行此次对贷款下限的放开对开发商经营及按揭贷款影响不大。
上半年按揭贷余额创新高,但整体流动性趋势应偏紧:央行19日发布了《2013年上半年金融机构贷款投向统计报告》,受季节因素影响二季度新增房地产开发贷由上季的3660亿大幅下降为800亿,但由于去年同期基数低同比仍大幅上升356%。新增按揭贷基本维持了上月的历史高位水平,同比大幅上升230%。其中开发贷余额占整体贷款余额比例为6.3%,较上季小幅下降0.1个百分点。而按揭贷余额占整体贷款余额的比例为13.6%,较上季上升0.3个百分点,这一比例再创历史新高。目前贷款对于按揭贷对于销售的支持力度仍然较强,但随着流动性的收紧和7月以来近期销售的逐周下降,存在着按揭贷高位回落的可能。而开发贷方面,尚未从实体层面上反映出近期流动性收紧对其的影响,预计未来开发贷成本也会有所上升。
房价环比涨幅预计将持续收窄:上周统计局公布了70个大中城市房地产价格指数,70城市新房价格环比平均上涨0.83%,环比涨幅较上月小幅收窄0.08个百分点,该涨幅仍处历史较高水平。新房价格同比平均上涨6.5%,较上月涨幅扩大0.8个百分点。4月以来房地产销售面略显平淡,1-6月商品房销售面积同比上升28.7%,较1-5月缩小6.9个百分点。房价环比涨幅也从4月以来相应逐步收窄,从目前流动性趋紧和地产销量疲软的情况来看,我们判断未来房价涨幅仍将持续收窄。
板块估值不高,但相较沪深300指数估值优势不明显:7.15-7.22日期间,申万地产指数下跌4.83%,而同期沪深300指数下跌3.22%,地产板块跑输大盘1.61个百分点,地产板块跌幅列所有板块中位。目前地产股PE为11.7倍,低于2012年以来地产股13.8倍的均值PE。地产股PB1.77倍低于2012年以来1.98倍的均值PB。地产股的PB与PE均接近历史低位。但与沪深300比较,地产相对沪深300PE为1.33倍接近2012年以来均值,相对于沪深300PB为1.29倍,略高于2012年以来均值。从目前估值水平来看,地产板块下行的空间有限,但目前正处销售淡季,伴随整体流动性的趋紧,预计销量的疲弱将可能持续到8月,短期板块向上修正估值的动力不强。我们建议投资者积极布局行业龙头,中期超额可期。
总体情况
新房:29个城市平均销售面积为14.3万平米,环比基本持平,同比下降16%。
二手房:本周统计的四个城市二手房成交环比均小幅波动。北京成交环比上升1%,同比下降41%,成交继续维持较低水平,略高于1月周均水平的50%。深圳本周环比上升7%,同比上升22%,回升至近6周高位,成交约略高于今年高点3月周均水平的一半。天津本周环比下降9%,同比下降9%,成交略低于上月周均水平。杭州成交环比下降2%,同比下降41%,成交略低于今年5月周均水平。
城市情况
一线城市中上海、深圳较上周成交回升,北京、广州则成交下降,整体环比下降1%,同比下降17%。上海本周成交环比上升9%,同比下降20%,成交在上周跌至5月中旬以来低点后探底回升,约为上月周均水平的75%。北京连续三周环比下降,本周环比降幅7%,同比则下降28%,成交低于2011年周均成交。广州成交环比下降30%,同比下降53%,连续第三周以超过20%的环比下降,成交接近今年以来低点。深圳成交结束两周下降,本周环比上升25%,同比上升34%,成交略低于上月周均水平的70%。二线城市成交总体环比上升8%,同比下降27%,其中青岛、合肥、成都由于前期跌幅较大基数较低使得本周升幅较大,分别上升51%/40%/29%,南京、重庆则环比分别下降21%/14%。三四线城市成交多数下降,整体环比下降6%,同比下降10%。其中大连环比下降49%,贵阳、厦门、海口的降幅也在30%左右,温州由于前期成交低迷使得本周环比升幅达到283%,徐州、福州升幅也较大,分别上升54%/30%。库存方面,本周统计的城市库存有升有降,整体库存小幅上升0.1%。一线城市库存下降0.3%,上海环比持平,深圳、广州分别下降1.5%和0.4%,北京则上升0.8%。其余城市中苏州、青岛库存大幅上升3.6%/3.0%,厦门、宁波则环比分别下降2.4%/1.4%,剩余城市波动幅度均在1%以内。统计的城市年初至今累计成交面积除杭州、苏州和贵阳外累计同比均有所上升。
土地市场
统计的27个重点城市住宅土地市场,总计推出住宅土地31宗,较上周大幅减少14宗,回落至近7周的低点。本周成交住宅土地49宗,创2月中旬以来新高。一线城市成交6宗,广州和北京分别成交4宗和2宗,北京成交的2宗位于石景山的地块总价达到71.12亿元,达到3月中旬以来高位,占本周总成交金额的20%。二线城市成交28宗,长沙、重庆、武汉各成交9/6/5宗。三四线城市成交15宗,济南一地就有10宗成交,成为今年以来该地区规模出让。住宅土地溢价率继续大幅回落,本周溢价率为11%,仅约为前周高点43%的四分之一。一线城市均为底价成交,福州、天津本周成交溢价居前,分别为47%和46,南京为22%。本周无土地流拍。
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