[摘要] 十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”，这被视作政策层面对房地产市场方向的实时解读，其对中国房地产市场未来道路的影响意义深远。
十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”，这被视作政策层面对房地产市场方向的实时解读，其对中国房地产市场未来道路的影响意义深远。
回顾自1998年住房制度改革以来的历届三中全会决定，会发现当前的房地产调控政策正在经历十年来未有之巨大调整。自2003年开始为抑制房地产过热而采取的各种调控措施，使楼市经历了“过热——调控——飙涨——再调控”的循环。历年调控，大多突出限银根、限地根、限交易，包括今年年初的“新国五条”，也未脱离这一范畴。不过，楼市并未走出调控在短期给市场带来观望情绪后、很快房价又再次飙升的怪圈。
今年三中全会提出的相关精神为顶层设计下的住房政策提供了新的思路，从压低市场需求向增加供给转变，这从北京等城市今年下半年以来在土地市场的一系列举措中也可看出这一思路在现实中的贯彻。总体而言，未来的楼市调控长效机制的一个大方向应是逐步淡化行政手段、回归市场化。
旧手段：
“限”字号调控的式微与纠结
2012年末一线城市房价的量价齐升让中央到地方负有房地产调控责任的部门感到紧张。2013年一开年，新一轮调控的序幕就迅速拉开。
2月20日国务院常务会议宣布房地产调控五条措施，再次重申以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级。
3月31日“大限”之前，在中央明令要求之下，30多个城市的“新国五条”实施细则也纷纷出台。除传统的限购、收紧二套房贷政策之外，“二手房20%个人所得税”的新政是瞩目的“新武器”。
“20%个税新政”在各地引起了轩然大波，在北京、上海等各大城市引发了二手房“末班车效应”，很多城市二手房过户大厅几乎被蜂拥而至的人群挤爆。
“新国五条”给楼市短期内震荡明显。《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》显示，北京、广州、上海的跌幅分别为61.9%、54.8%、41.3%。然而，在短暂的观望之后，从5月份开始，的房地产交易迅速恢复，尤其是在一线城市，更是出现超越调控前的量价齐升的状态。根据9月份国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据，同比上涨的城市达69个，调控政策最为严厉的北京市涨幅，达到20.6%。号称史上最严厉的调控，又一次落入了“越调越涨”的历史怪圈。
8月份开始，一些二线城市的行政调控开始出现松动迹象。8月6日，温州市对原有限购政策进行调整：已购买一套住宅的，还可以再购买一套住宅。温州成为46个限购城市中对限购令调整并未被中央叫停的城市。
而在此期间，观察者都注意到，新一届中央政府上台之后，对行政化的“房地产调控”并未过多强调，而更多强调“长效机制”的制定，十八届三中全会上更是提出“让市场在资源配置中发挥决定性作用”的改革思路，可见中央对以往效果欠佳的行政调控也开始酝酿改变。
然而，市场化调控以及长效机制并非一朝一夕之功，在市场化调控长效机制“接管”之前，随着岁末的到来，年初制定的各大城市的房价控制目标的“验收”日期日益临近。这种情况下，11月下旬以来，从北京、上海、广州、深圳开始，一直延伸到武汉、厦门、南昌、沈阳等十几个二线城市纷纷发布调控新政，这些调控以“京七条”“沪七条”等传统的调控政策命名。然而，业界也注意到，这一轮调控政策并没有“国字头”政策的发布，而是由地方政府主导。
从各地方的岁末新政来看，内容大同小异：一是二套房贷首付进一步提高；二是非本市户籍人士购房门槛提高；三是加大中小套型住宅土地供应与商品房供应；四是控制高端商品房预售许可证及高端楼盘的成交；五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，地方政府推出的这些调控政策性质如同“二次救火”，目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标，但并不具备长期执行效力，迟早有其退出的一天，可以视作为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为今后经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。
而从各地新政来看，我们也看到了调控的“新思维”：各地都把加大土地供应和保障房供应作为政策重点。
新思维：
以供应之水浇需求之火
实际上，当楼市对以限购为核心的行政干预式调控逐渐显现“免疫效用”之时，早有业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。而今年以来，这样的政策思路也已从中央层面的一系列文件中露出端倪。
增加供应有两个主要思路：一是加大土地供应，二是增加保障房供应。意图以供应之水来浇需求之火，从根本上改变预期，改变房价上涨的趋势。
除出台“新国五条”之外，中央层面今年以来对房地产市场的调控思路，更多表现在对保障房建设及土地供应的举措之上。
在1月11日召开的国土资源工作会议上，国土资源部相关负责人宣布，今年新增建设用地指标原则上不低于去年。
“加快配套设施建设，做到配套设施与保障房工程同步规划、同期建设、同时交付使用，能尽早投入使用”成为住建部2013年确定的年度重要任务之一。
3月5日，第十二届人民大表大会次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。
这样的思路，也得到了北京等城市的响应。早在今年3月北京在“新国五条”细则中就提出，今后北京一方面要增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面正在开发建设适合自住、改善需求的商品房项目，在政府提供相应优惠政策的基础上，降低房价，提前锁定商品房上市销售价格。
北京相关部门也将这样的政策思路落在了实处。自今年9月推出宗真正意义上的“限地价竞房价”地块之后，北京就一发而不可收，之后所推出的地块多数都是自住型商品房地块，而在10月推出的“京七条”中，也明确提出今年年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地的目标。中原地产研究部总监张大伟认为，增加自住型商品房供应有望明显缓解市场需求，同时，也会改变市场预期，恐慌性抢房很可能消失，商品房项目随之会出现加快开盘的情况，而这样的举措也将影响到其他城市。
事实上，在11月上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市密集推出的新一轮调控政策中，均不同程度地提出了加大土地供应。这样的调控思路未来一旦像北京一样落到实处，必将会对市场供求格局产生深远影响。
未来方向：长效机制呼之欲出
新一届政府领导班子上任以来，对房地产市场的管理思路也在逐渐向市场揭示。
10月，习近平总书记强调加快推进住房保障和供应体系建设，“要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置”，“总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。业界分析认为，对于未来的调控政策，政府将不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。
接下来召开的十八届三中全会证实了业界的这一分析。十八届三中全会“全面深化改革若干重大问题的决定”中，对于“房价”、“房地产调控”等热点话题未置一词，与房地产相关的政策思路内容包括“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”。
十八届三中全会对全面深化改革做出总括性的、方向性的论述，其确立的“市场化”基调已从顶层设计上高屋建瓴地为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。市场除了调节需求结构，优化供应端、建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。土地制度、财税制度改革将进一步推进，房地产税等相关长效机制有望逐步确立。
RET睿意德高级董事王玉珂认为，十八届三中全会重点强调了市场在资源配置中起决定性作用，特别是商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系：政府角色更重要的是制定游戏规则，而不是干预市场；未来调控的重点将不是调控房价，价格将交由市场来决定；注重的公平，特别是将消除原有的城乡土地巨大差距。在这种情况下，未来平稳发展将是房地产市场的基调。
而之前争议多年的房地产税改革此次被写入三中全会公告内容，也有望在今后成为房地产市场的另一重大突破。5月，国务院批转国家发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中明确要求扩大个人住房房产税改革试点范围。同月，国土资源部副部长胡存智指出，国土资源部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计2014年6月底前将出台不动产登记条例。住房信息联网和不动产统一登记制度的建立将为房产税顺利征收提供保障。
虽然基于现实原因房地产税改革实施尚需时日，但扩大试点已是必然趋势。
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