[摘要] 把房子抵押给银行，以换取足额的养老金。“以房养老”尚未进入实操层面，就引来了口水不断。如“以房养老”如何跨越70年产权?怎样对抗房价下跌?人还活着，房子没了怎么办?由于养老金缺口争议不断，“以房养老”也被认为是政府解决养老难题的对策。
专家:"以房养老"易引发房价下跌 导致金融风险
（来源：华商网-华商报）把房子抵押给银行，以换取足额的养老金。“以房养老”尚未进入实操层面，就引来了口水不断。如“以房养老”如何跨越70年产权?怎样对抗房价下跌?人还活着，房子没了怎么办?由于养老金缺口争议不断，“以房养老”也被认为是政府解决养老难题的对策。
在中国人的家庭财产构成中，房子无疑是最重要的组成部分之一。在房产市场一片大好的年代，“以房养老”的模式自然备受追捧：人们提前享用了房产的剩余价值，提高了晚年的生活质量;金融机构赚到利息。
然而，就在中国积极推进这一模式之时，这一如意算盘却在欧美等国遭遇挑战：一场突如其来的金融危机，让“以房养老”的人背负了更大的债务。
房价如下跌则模式遭遇挑战
以荷兰为例，1995-2008年间，因为荷兰政府的房贷利息退税政策以及银行宽松的放贷政策，13年间它的房价平均上涨了250%，那时的人们普遍都认为房价会这样一路高涨下去，买房是的投资。在这样的前提下，“以房养老”就变成了一个非常完美的计划。然而，2008年世界金融海啸席卷了欧洲各国，戳破了房产市场的泡沫，目前的荷兰房价平均比五年前下跌了近20%。很多在2008年前采用“以房养老”(国外称之为“倒按揭”)的老人便成为房价下跌的牺牲品。
一个广为传播的案例是：一位达到了法定退休年龄(65岁)的老人范加尔女士，手中拥有一套24万欧元的房产，其中，还欠4万欧元银行房贷。为了生活更加宽裕，2005年开始，她采用了“以房养老”的办法。
按规定，银行打算借给她相当于她房产价值75%的贷款用于养老，也就是18万欧元。这笔钱再减去4万欧元的未偿房贷，最终银行将借给她14万欧元。另外，由于老人手头紧张，无法支付这笔钱的利息，因此这些利息被加算到贷款上。银行建议范加尔女士此后每个月支取500欧元，支取年限16年，利息为5%。这16年中她总共将收到9.6万欧元用于养老，再加上这些年的要付的利息，16年后她房子的剩余价值正好被吃空。
可不幸的是，受房地产泡沫破灭影响，老人的房价下跌了。如果下跌15%，那么她的“倒按揭”上限将由之前的14万欧元下降至11.3万欧元(75%×204000-40000= 113000)。如果她还是像先前一样每月支取500欧元的话，不到13年她就达到了银行规定的上限。如果她78岁还健在的话，她就面临着要被迫卖房的困境。
记者了解到，同是亚洲国家的日本也早已实践开了“以房养老”模式，由东京都武藏野市在1981年引入日本，然而，20世纪90年代日本泡沫经济破灭，房地产价格大幅下跌，使这项业务严重遇挫。
当然，房价下跌只是“以房养老”所存在的风险之一。它还受到银行利率波动以及物价上涨的影响，按照目前中信银行(我国目前为止的一家实行“以房养老”服务的机构)所采纳的模式，年限设定为10年的话，那也很有可能面临“人还活着，房子却没了”的尴尬境地。
中央财经大学保险系主任郝演苏在接受本报记者采访时表示，我国房地产市场受到管理制度的约束太大，暂时无法稳定下来。而欧美的地产市场价格相对稳定，它们具备“以房养老”的政策土壤，而中国面临的不确定因素太多。
“房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。”郝演苏说。
“巨额”的本息还款额，导致最后的结果会是：银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。这样，“以房养老”的目标并没有达成，却也同时失去了房产。
反之，如果房价继续上涨，那么银行获得相应的利息，而养老人也可以获得更充裕的养老金。并且可以将剩余的房产价值遗留给子孙后代。
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不能因为有失败案例就否定政策
一个不容忽视的事实是：中国规定房屋产权仅有70年，而假如实行“以房养老”，那么一个从年轻时就开始买房的家庭，到了年老时，它的房屋产权逼近，加上房屋破损，那么银行还愿意出多少钱为贷款人提供养老服务呢?“以房养老的做法在世界发达国家虽然都有，但在养老项目中所占的比重都很低，更多的养老金来源依然是企业年金、商业养老保险等。”郝演苏坦言：“它甚至都不可能成为一种模式，因为可能采用这种办法的人连整体人数的1%都不会占到。”
据人民网报道，上海从2007年开始推行“以房养老”模式，6年来成功者仅6例。出于对房价下跌的担忧以及“养儿防老”传统观念的坚持，多数老人并不认可这一模式。
可是，这并不意味着，“以房养老”模式从一开始就是失败的。虽然提出了对这一模式商业风险的担心，但郝演苏依然支持“以房养老”在中国的推行：“从世界各国的案例来看，破产的几率很小，都是特例。因为参与人数少，所以其实对金融机构和个体的影响并不大，不能因为有失败的个案而否定政策。”
仅目前国情而言，郝演苏断言：没有十年二十年以房养老政策不会进入实操阶段，推行道路上阻力重重，现在谈论为时过早。因此，他建议更符合中国国情的做法是“租房养老”。
以西安为例，一套不偏僻路段的100平方米的房子，租房往往可以获得1500-3000元(注：该数据来源于西安房屋租售网站)的，虽然多数情况下不如将房子倒按揭给银行所获取的大，但这种办法“旱涝保收”，又不存在任何风险，更受老人青睐。
什么样的人才适合以房养老?
“以房养老”的国家新提法，多位权威专家证实，它并不是一项强制措施，而只是提供给民众选择的一项养老项目之一。至于银行(机构)愿不愿意推出这项服务，以及民众是否愿意选择，双方都是自愿的。它并非许多民众误解的政府“甩包袱”的强制行为。
中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文告诉本报记者，实际上多年以来，中国养老市场上都存在“以房养老”的社会需求，而按照《国富论》作者亚当·斯密的说法，国家应该是公民权益“保护者”，那么在此问题上，国家有责任也有义务满足民众需求，维护社会秩序。
“数据显示，中国住房自有率早已经是世界了，空置率也是世界，但是由于养老体系不健全，一些老年人的权益实际上是受到损害的，为什么他们不能通过以房养老的政策去获得更幸福的晚年生活呢?”郑秉文说：“有没有政策支撑是一回事，老人们愿不愿意选择是另一回事。”
郑秉文做出这一论断的另一项重要依据是，中国目前的丁克、空巢家庭比例高，一些家庭子女都在其它城市工作、生活，甚至有些孩子定居国外，那么传统的“养儿防老”模式正在被打破，如果不及时调整政策顺应时代变化，那么若干年后养老问题将成为沉重的社会问题。
至于老年人为什么要选择“以房养老”，采访中，一些老年人从自己的角度解释了这个问题：“很多老年人实际上是没有办法了才拿房子养老。现在保姆比较贵，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工资只有一千多元，两千多块钱，单独请一个保姆是超出经济能力的，这时候就想到了拿房子养老。”
这项政策的最终落足点，中信银行总行零售银行部副总经理王剑介绍说，“养老按揭”和国外的不同是，他们还是基于老人最后要把贷款还给银行的设想，由老人的子女把钱还给银行，房子还是老人自己的，而不是房子归银行来设想。
对于什么人适合“以房养老”的问题，王剑认为，首先是有一定经济实力，有两套以上房产，具备偿还能力的老人是他们的目标客户。另外，这些老人的子女通常不在身边，无法或不方便居家养老，而贷款的目的是为了提升老年人的生活质量，比如外出旅游或者添置必要的生活保健设备等，让晚年的生活更有保障。
郑秉文说，有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。“从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。在许多相关联政策出台的背景下，为什么国家不能主动解决房屋的产权问题，为老百姓解除困惑呢?”他建议说。
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"以房养老"你准备好了吗：80岁老人称有家不能回
（来源：新京报） 11日，张女士和老伴在家中。他们卖掉单位分的福利房，住在女儿名下的房子里，卖房的钱加存款和退休金就是老两口的养老钱。新京报记者 郭铁流 摄
2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，使得“以房养老”成为舆论关注的焦点。“以房养老”是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
据了解，“以房养老”具体操作办法和实施计划，有望于明年一季度出台。但是，在具体操作办法出台前，已经有一些老人选择用房子作为资源，为自己的养老提供经济保障。
■ 个案
1 “租房养老”有家不能回
“想回家，可家给人占了。”密云县一家社会福利中心里，80岁的王敏(化名)时而想起自己已出租半年的房子，一个人对着空荡荡的墙壁念叨。
对这位腿脚不灵便的老人来说，这个十来平米、拥有独立卫生间的单间并不算狭小，食堂的伙食也比较丰盛。但王敏说，每逢年节，她只想回到自己住惯了的小屋里，下一碗烂糊糊的面条。
王敏是低保户，子女都在城区工作，十多年前老伴去世，她都是一个人在郊区生活。近几年，她逐渐需要拄拐杖走路，眼睛也变得不灵光。去年起，独居的王敏连续出现了几次忘记关火、关水龙头的“事故”，引起了儿女们的关注。一次家庭会议之后，“入住养老院”得到了所有家庭成员一致通过，也包括王敏本人。
王敏住的养老院是单间，每月加上吃住大约2000元。她原先在密云的房子大概50平米，中介报出的租价是1500元。“把房子租了，加上低保金，正好合适。”王敏一开始想得很乐观，儿子也按照她的想法，将房子租了出去。
从今年的中秋节起，王敏开始后悔。“别的老人都有家回，我呢？”中秋节放假的前一天，王敏搬了个小板凳，独自坐在养老院的院子里晒太阳。儿子开车来接她，王敏哭了。“我想回自己家。”
在王敏的执意要求下，儿子王先生开车带着她，到王敏家楼下转了转。“我想进去看看。”面对王敏的要求，王先生对她解释，房子租给别人就是别人家了，不能随便进，门锁也换了。
“住儿女家和住自己家不一样，老了就希望能放松，能自由。”王敏表示，她已经和儿女们商量过，房子租一年便不再出租了，让她能够“有家可归”。
2 租房3个月便提前撤租
自从刚刚领到个月的退休金，汪云山(化名)就一直和老伴策划着晚年生活。“北京城区的空气越来越差，特别不适合养老。”
熬到的儿子结婚、的孙女上了小学，68岁的汪云山终于开始履行自己的“养老规划”。
“的选择就是郊区。”汪云山和老伴平时生活比较宽裕，老两口到密云一家较为高档的会员制老年公寓选了一个100多平米的房间。“环境特别好，就像别墅区一样，老人住自己的房间，自己买菜做饭。”
汪云山觉得，他和老伴都还没有到生活不能自理的程度，住老年公寓主要为的是郊区空气好，清静，能放松心情，有更好的生活品质。他住的这家老年公寓收费方式是先缴纳30万元的押金，然后以每月约5000元的价格租房，合同规定每年至少要入住3个月。老两口的计划是每年住上半年。
汪云山和老伴都是事业单位的退休职工，两个人的退休金加起来有八九千元。不过，面对每月约5000元的租金，老两口“还是心疼了一下子”，然后很快想到了一个“筹集资金”的方法——将城里的房子租出去，每月4000元，“这样也是以房养老。”
但是，随着天气变冷，老两口很快遇到了一个现实问题——郊区温度比较低，而且气候也比较干燥，老两口不习惯。房子才租出去3个多月，汪云山就和中介商量能否提前撤租，被告知需要支付违约金。
“以房养老确实是筹资的好方法，让老人底气足了，但是不太灵活。”汪云山觉得，随着时代发展，很多老人入住养老院不再是基于无自理能力，而是想尝试一种新的生活方式，甚至是追求更高的服务品质。但是，这种尝试不一定能够“一次到位”，因此还需要家里房子作为“中转站”。
3 卖自家房住女儿家
刚退休那会儿， (化名)身体不错，在社区里做一些工作发挥余热，还帮儿子和女儿带过一段时间孩子，但是到了去年，她的老伴查出患上了帕金森症，行动不便， 生活的重心便转到照顾老伴上。
退休前， 是大学老师，老伴是政府工作人员，两个人每月的退休金在9000元左右，经济比较宽裕。然而，他们还是卖掉了单位以前的福利房，卖房子的钱加上存款和退休金就是老两口的养老钱。他们觉得这种方式也算是“以房养老”。现在， 和老伴住的是女儿名下的房子。
的女儿长期生活在香港，儿子则很少在北京，一年里大半时间在国外，尽管如此，两位70多岁的老人宁愿自己照顾自己，也暂时不打算去住养老机构。 说，之前也了解到一些养老院的情况，但自己身体还可以，能照顾老伴，所以暂时不想去养老院，而且老伴性格内向，不喜欢太多人在一起，加上孩子们担心养老院的医疗条件相对弱，一旦突发急病，没有时间抢救。
■ 释疑
以房养老，想回家怎么办？
住养老机构只相当于搬家
在采访中，部分老人不认同“以房养老”模式，他们普遍认为自己的房子就是家，把房子出租或者抵押之后，回家就成了问题。所以大多数老人不愿出租或者抵押自己的房子。
北京市民政局副局长李红兵说，老人们的这种观点其实是认识和观念的问题。养老机构并不是一个宾馆的概念，很多养老机构都允许老年人带自己的家具和物品进去，而且老人住进去后自己可以布置一些东西。所以这不意味着失去家，而是相当于“搬家”，寻找一种更高质量的生活。
李红兵说，有些老年人虽然愿意把自己的房子租出去，但因为恋旧，家里的陈设不愿意让别人动，所以也难以实现房子的增值，这也是现在面临的一个难点。但这些都可以归结到人的认识和观念问题。
养老机构床位够吗？
以房养老需多部门努力
根据各区县2013年1月的统计，全市开业及在建机构养老设施共有床位约9万张，而这些床位中完全符合城乡规划要求和养老设施标准的仅有约5万张。很多老年人担心，如果选择“以房养老”，那么自己就要去住养老机构，但养老机构的床位紧张，愿意选择“以房养老”的老人都能有床位吗？
李红兵说，这存在一个时间顺序的问题，因为现在在养老机构的床位上面临多种多样的问题，才有《关于加快发展养老服务业的若干意见》的出台。此外，实现以房养老需要政府、金融机构和老人共同努力。
养老机构医疗水平低怎么办？
出台文件提高养老院标准
一些老人经济条件比较好，完全能够承担养老机构的费用，但是这部分老人担心，很多养老机构在郊区，机构的医疗服务相对弱。李红兵说，现在所说的养老机构很多还是过去针对五保户、社会三无老人的福利机构，特别是一些养老机构还是按照疗养院的标准来办养老院的，并不是真正意义上的养老机构，能力还不到位。老人的担心反映的正好是一种需求，《关于加快发展养老服务业的若干意见》中解决的正是这些问题。
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