[摘要] 继北京9月4日诞生单价“地王”后,5日上海、杭州、苏州三地再现三个“地王”地块集中入市,三块土地总成交价超过400亿元。地王的集中涌现,引发了市场对推高房价预期的担忧。
继北京(楼盘)9月4日诞生单价“地王”后,5日上海(楼盘)、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)三地再现三个“地王”地块集中入市,三块土地总成交价超过400亿元。地王的集中涌现,引发了市场对推高房价预期的担忧。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉中国经济时报记者,在“地王”频出的同时,也应看到一些低于周边房价的“限价地”的推出和成交。
以9月4日拍出的北京豆各庄地块为例,该地块采用限房价、竞地价,即在土地出让之前的限制条件中,就约定了入市的价格,开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。
资料显示,朝阳区豆各庄地块为二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地,建设用地面积11.8万平方米,建筑控制规模29.46万平方米,其中5.15万平方米用于公租房配建,建设完成后由政府回购,回购单价为9500元/平方米。而该地块商品住房的销售限价为22000元/平方米,建筑面积则均不大于90平方米,单套商品住房总价控制在200万元以内。
胡景晖向记者分析表示,一边严格限制地价、一边又频显“地王”的现象并不矛盾,“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。一方面这符合调控基调。首先,就中央政府而言,调控方向有所转变,随着新一届政府的上台,通过行政手段打压房地产市场难以如愿,取而代之的是形成一系列符合以下市场特征的长效机制:低端有保障、中端有支撑、高端有市场;其次,就地方政府而言,去年以来北京市政府通过预售证发放来控制房价,效果并不明显,然而,2010年在房山中铁建国际城项目中也曾经有过“限价”的试点,控制房价效果明显;因此,将限价的步骤延展至土地出让阶段也是控制房价的有力途径,同时也解决了中低收入家庭的住房问题。
另一方面,与市场要求相符合。胡景晖认为,从土地财政角度来看,由于房价受限(明显低于周边房价),也在一定程度上影响土地出让价格,政府土地收入将减少,为保证土地财政收入,其他非普通住房用地需要通过市场化出让,创造高地价款来平衡限价地的损失。
在胡景晖看来,通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动,满足中低收入家庭的住房需求;而高端物业交由市场来竞争,企业自行承担风险,即通过市场化形成“地王”,也使政府能有更多资金投入到保障房之中。
不过,也有业内人士分析认为,“限价地”的推出,对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。但要想对高房价产生抑制作用,还需要加大投放量,形成一定规模,加大这种差异化调控措施的力度。
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