[摘要] 2013年万科企业实现营业收入413.9 亿元，同比增34.7%，净利润达到45.6 亿元，同比涨22.3%。招商地产实现营业收入161.34亿元，同比猛增60.5%；归属于上市公司股东净利25.51亿元，同比大涨108.98%。保利地产实现营业收入305.4亿元，同比涨幅高达51.34%；归属上市公司股东净利34亿元，同比增长35.7%。
上市房企半年报的公布即将于9月收官。截至目前，大部分公司都交出了一份令人满意的答卷，房企中期业绩呈“一片红”之势。中投顾问提供给网易房产的实时数据表明，截至目前，在沪深两市披露半年报的房地产企业中，有高达74.5%的房企业绩增长，平均增幅超过40%。
虽然业绩普遍向好，但有意思的却是，不少房企在今年上半年都出现了一种“增收不增利”的“怪相”，其中不乏一些大型开发企业。有关专家分析指出，盈利能力受限，表明房企的处境并未出现实质性好转，预计该现象在未来一段时间内仍将持续。
业绩分化并购频现 行业竞争愈演愈烈
Wind资讯的实时统计显示，截至8月27日，在沪深两市中共有111家上市房企公布了中期业绩，其营业收入总计高达2430.72亿元，同比大增44%，而净利润总计则达到341.69亿元，同比上涨29%。
其中，龙头房企的表现尤为抢眼。
记者查阅企业半年报后发现，2013年万科企业实现营业收入413.9 亿元，同比增34.7%，净利润达到45.6 亿元，同比涨22.3%。招商地产实现营业收入161.34亿元，同比猛增60.5%；归属于上市公司股东净利25.51亿元，同比大涨108.98%。保利地产实现营业收入305.4亿元，同比涨幅高达51.34%；归属上市公司股东净利34亿元，同比增长35.7%。
除此之外，包括绿地、龙湖）、嘉凯城、华侨城(亚洲)等在内的知名开发商均在半年报中表现不俗，营业收入和净利润双双出现了较大涨幅。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，如果上半年楼市形势继续维持，龙头房企将有望保持平均20%至30%的业绩增长率，而“千亿房企”数量也有望翻番，从去年的3家增长至7家。今年上半年表现不俗的恒大、碧桂园等开发商都有望成为“千亿房企俱乐部”的一员。
相比之下，中小房企的半年业绩却成了“王小二过年”。
深长城上半年实现营业收入5.9亿元，相比去年同期大降50.14%，归属上市公司股东净利2.1亿元，同比缩水9.25%元。此外，三湘股份净利润归属股东净利仅0.69亿元，同比大减36.91%，
在此形势下，房企并购潮开始涌现。8月28日，绿地集团正式借壳盛高置地于香港上市，而截至目前，招商地产已经因内部交易停牌接近一个月，有市场传言称，招商正在谋求收购另外两家地产公司。
正略钧策管理咨询公司合伙人、副总裁薛迥文对网易房产记者表示，房企的业绩分化加剧，并购涌现，表明房地产市场的竞争度正在不断提高，这在未来仍将成为一种趋势。
薛迥文认为，大型房企在抗风险上有得天独厚的优势，可以通过不同的产品组合和市场细分来降低风险，这是中小开发商无法企及的。其次，随着城镇化进程加速，一二线城市的市场需求充足，对开发商而言是一个很好的机会，但相应地，其投资开发门槛很高，在这一点上，中小企业想要从大型房企手中“分一杯羹”很难，因此造成了目前“强者愈强，弱者愈弱”的局面。
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房企盈利能力受阻 控成本及转型成关键
有意思的是，网易房产记者还发现，虽然2013年上半年房企销售业绩普遍上涨，但利润下降的趋势却非常明显，其中还不乏一些大牌开发商的身影。
代表性的要属四大房企之一的金地集团。该企业营收虽然达到87.9亿元，同比增幅35.87%，可归属上市公司股东净利却仅3亿元人民币，大降39.53%，此外其房地产业务结算的毛利率仅为27.16%，较去年同期下降8.85%。
2013年摊上这种增收不增利“怪相”的，不仅仅是金地集团。8月23日，华润置地发布中期业绩显示，今年上半年综合营业额为157.75亿港元，折合人民币124.51亿元（按2013年8月30日汇率折算），同比大增99.2%，然而其毛利润率和净利润率分别从47.6%和46.1%下降至31.4%和27.8%。此外，合景泰富半年收入46.4亿元，微增0.5%，但毛利仅16.67亿元，同比下跌17.7%。
对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉对网易房产记者表示，收入上涨并不意味房企处境好转。今年上半年房企“增收不增利”现象突出，就表明企业盈利水平的提升已经开始受阻。
薛迥文则进一步指出，造成“增收不增利”现象的原因是项目降价和项目开发成本的增加。“虽然今年上半年房价普遍上涨，但销售情况不错的开发商采取的都是快速周转策略，以适度降价的方式来换取销售业绩的提升。此外，由于一二线城市拿地成本较高，而建材价格也在连年上涨，这都对房企的盈利能力有很大的阻碍。”
事实上，房企在上半年采取快速周转策略的原因，无疑是对下半年楼市前景的信心不够充沛。
长江实业董事郭子威近日在接受网易房产记者采访时表示，今年“金九银十”的行情不会太理想，原因在于今年上半年的楼市购买力已经大量消耗，将会明显影响短期内的市场去化能力。
对此，韩长吉表示认同。在他看来，目前房企面临的挑战除了下半年的销售压力，还在于资金问题。目前市场流动性依旧趋紧，企业资金链承压，融资成本增加，再加上拿地价格居高不下，这样会进一步压缩企业的盈利空间。
张宏伟说：“目前调控已成常态，而且楼市长效性机制正在筹划出台。在此背景下，开发商‘修炼内功’必要性大增，不应像以前一样仅仅停留在口头阶段。”
他建议，房企应通过精细化管理、提高产品研发能力及标准化和产业化的操作，并且适度涨价等手段对成本进行控制，从而进一步降低项目的开发成本，提高项目、企业的利润率。
其次，有实力的企业应加强对养老地产、商业地产和产业地产的投资开发甚至是转型，通过多元化业务组合来规避市场风险，同时，再转型后也能为企业内部中长期现金流的逐渐形成打下良好基础。
此外，房企还可以通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场，扩大市场布局外延。
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