[摘要] 近期土地流转主题风生水起,并成为继“上海自贸区”主题之后新的市场热点。究其缘由有二:一是11月份召开的中共中央十八届三中全会有可能涉及有关土地流转改革政策预期;二是28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点于9月启动。
事件:近期土地流转主题风生水起,并成为继“上海自贸区”主题之后新的市场热点。
究其缘由有二:一是11月份召开的中共中央十八届三中全会有可能涉及有关土地流转改革政策预期;二是28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点于9月启动。我们认为:农村土地流转制度改革似成必然,从有关试点情况看,突破点或选择农村集体经营性建设用地和农户宅基地。土地流转制度改革预期投资主题:土地资源。基于此逻辑,建议关注自有土地资源丰富的亚盛集团、海南橡胶、永安林业、福建金森,及长期租赁土地资源较多的晨鸣纸业、岳阳林纸等。
以农村集体经营性建设用地及宅基地为突破口,土地流转制度改革渐行渐近。
近日,《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》,及《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》两份文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市。按照文件要求,被确定的28个试点市县将于9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转试点(试点结束时间为2015年6月)。而中国房地产报指出,国土资源部或正酝酿一系列改革新政,《土地管理法》、《农村集体土地征收补偿条例》等法律、法规或被修订,土地定价及补偿标准或被提高。虽然文件涉及的是农村建设用地,而上市公司所拥有的土地资源多为农业用地,属于不同土地类型,但本次试点办法的出台激发了市场对耕地(或林地)流转的预期,从而催生市场对上市公司农地资源价值重估的预期,引发主题投资机会。
土地流转制度改革尚处于探索阶段,或成为三中全会重要议题。我国土地所有权归属分两类:一是全民所有制,即国有土地;二是劳动群众集体所有制,主要包括农村集体土地。从土地用途的角度来说,在农村集体所有制的土地中,集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外,用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地(2012年,共有农村建设用地5.3亿亩,占农业用地总量的5.38%)。国家改革农村建设用地流转办法的目的是为了解决农村老年人靠土地养老、土地摞荒等问题,同时能够盘活农村土地资产,促进农村经济搞活,并间接促进土地适度规模经营和农业生产力的提高。但由于土地流转情况复杂,涉及利益博弈,直至12年底才有所突破:2012年《土地管理法修正草案》中删除了“土地补偿费和安置补助综合不少过土地被征收前三年平均产值的30倍”的内容,同时,2013年国务院一号文强调“坚持依法自愿有偿原则,引导农村土地承包经营权有序流转,鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转,发展多种形式的适度规模经营”。
确权是推动产权交易的步,目前,国土部正加快推进包括宅基地和集体建设用地在内的农村集体土地确权登记发证最后工作。截至2013年5月底,农村集体土地所有权登记发证率已达97%。而确权完成后,我们认为下一步就是“定价”。结合近期习近平总书记在武汉农村综合产权交易所,以及李克强总理在常熟田娘农场调研讲话的内容看,中央领导人对土地流转制度改革持开放态度,并有可能成为三中全会的重要议题。
农业上市公司土地资源价值有望,同时土地外延扩张可能性增强。目前集体土地征收中涉及补偿的费用为三类:土地补偿费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费归村集体经济组织所有,后两者归所有者所有。由于《土地管理法修正草案》中删除了“土地补偿费和安置补助综合不少过土地被征收前三年平均产值的30倍”的内容,预计未来补偿标准有望提高,从而带动土地资源价值的提升,引发主题性投资机会。此外,随着土地流转改革的推进,将有利于农业集约化、规模化和机械化发展,促使大规模整合土地和优化耕地成为可能,为“培育壮大股份合作社、专业合作社、龙头企业、家庭农场、专业大户等新型生产经营主体,发展多种形式的适度规模经营,引导和规范龙头企业与农民股份合作社建立紧密型利益联结机制”创造了基本条件,也为相关公司土地外延式扩张提供条件。
投资建议:拥有土地资源的上市公司存在主题投资机会,首推亚盛集团、海南橡胶。种植业、林业有大量上市公司拥有土地资源。在拥有土地自由权属的上市公司中,海南橡胶、亚盛集团、永安林业分别拥有353、342、182万亩土地,居前三位。对海南橡胶而言,随着天然橡胶下游汽车、轮胎行业临近“金九银十”的产销旺季,以及国内新一季天胶收储计划的推出,在缺乏新增利空因素作用下,预计天然橡胶价格阶段性将维持震荡向上走势。对亚盛集团而言,随着公司耕地面积的持续增加、“统一经营”面积比重的上升、高附加值农作物种植面积的增长,公司业绩稳定增长的确定性较强。上述公司除“土地流转制度改革”主题投资外,基本面也有支撑,股价相对具有安全边际,因此重点推荐。
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