[摘要] 近年来，随着房地产开发的不断扩增，各种问题也频繁出现，如五证不齐、房屋质量、各种预售金、保证金、合同纠纷、物业服务等维权事件。目前有不少房地产开发公司为提前获取利益，扩大市场竞争力，采用多种优惠政策，在没有取得预售证之前就开始销售。
易宪容：严防稳增长在路径依赖下重回前十年老路
（来源：上海证券报）无论是全球市场还是国内投资者现在都有点担心，上半年中国经济增长的持续下行会不会导致经济全面衰退。而在中央政府采取维稳或“微刺激”的经济政策，比如减免部分小微型企业的税负、加快发展环保节能产业、促进信息消费、扩大铁路投资规模、加强对六大领域的城市基础设施建设后，国内经济开始出现企稳的局面，最近公布数据就比市场预期要好。比如外贸出口好转、PMI又回到了经济繁荣增长区间、7月工业利润增长11%等。
所以，财政部副部长朱光耀指出，中国有信心全年GDP增速达7.5%预期目标，并重申不会推出新经济(310358,基金吧)刺激政策。对此，不仅近日上证综合指数重新回到2100点以上，而且外资投行也纷纷调高对今年中国经济增长的预测。
人们还注意到，几年来一直被严厉调控的房地产市场也在稍稍松绑。
可以预料，这种经济的“维稳”将是下半年宏观政策的核心议题，政府会以此来加大下半年“稳增长”的政策力度。这不仅是为十八届三中全会将推出的经济重大改革奠定基础，也是为了对冲美国退出QE可能造成的影响与震荡。
不过，现在要密切关注的是新政府的经济稳定政策具体会采取什么方式来推进。从减税及促进新产业的发展政策来看，从最近一系列的金融改革来看，显然是在市场化的路上迈进。最近一些地方开始用信贷政策来全面收缩住房市场投机炒作，这也是正确的方向。
只是，市场仍然不无担心：尽管中央政府的政策所采取的手段与工具是市场化的取向，但地方政府的唯GDP增长目标取向似乎不见有多少改变。这一点，在各地的大规模造城运动中体现得最突出。再清楚不过，要对当前中国的经济结构作重大调整并尽全力促使产业升级，首先要调整就是“房地产化”的经济结构，去除房地产宏观调控的工具性及房地产的投机功能与财富效应。如果中国经济结构调整不是从这里入手，或为了保持经济增长而仍然维持经济的“房地产化”，那不得不坦率地说，当前政府调整政策与十八大报告提出要改变经济增长方式与速度的目标是有不小差距的。
从住房价格持续上涨、固定资产投资全面铺开、各大小城市的造城运动如火如荼的情况来看，中国新一轮的经济增长似乎在许多方面还没有从前十年的老路上走出来，仍然是以“房地产化”经济来拉动GDP上升，仍然是以低效的固定资产投资来求得稳增长，仍然是以各地的造城运动来消化产能过剩。这种局面不扭转，中国经济不仅无法实现结构调整及产业升级，反之会陷入更大的困境。
当然，加大中西部地区的固定资产投资，特别是加大对这些地区的铁路、公路、城市基础设施建设的投入是必需的，对此不必过多强调短期效益，但要改变这些投资的资金来源。笔者认为，要加大中央财政的完全转移支付，不然，这些地区是没有能力来承担这些巨大的财政投入的。按照现行的财政投入方式，这些基本上低效的固定资产投资是可拉动中国经济增长，“维稳”在短期内可见成效，但从中长期来看，随着政府债务负担上升，这种低效的固定资产投资拉动的经济增长是不可持续的，而且也可能导致中西部财政负担全面上升。
由于地方政府唯GDP增长思路一时还难以改变，由于地方政府仍把经济“维稳”放在房地产上，这样国内房价不仅会继续上涨，已被吹得巨大的房地产泡沫还会继续吹大。许多地方政府一直在假定，是“刚性需求”在推动楼市，是住房供不应求在导致楼价上涨。但实际上，调查表明，还在2010年的房价水平时，就有85%以上的居民失去了进入这个楼市的支付能力。因此，当前住房市场的火爆，更多的是由住房投资者在支撑。但中国经济的“维稳”，岂可建立在房地产泡沫继续吹大的基础上？
还有，考察多项指标，无论学界、业界还是政府，都认为当前国内金融体系的风险在可控范围内，还不至于引发系统性风险。不过，对此也不可高枕无忧。须知，当前我国的金融市场基本上是处于顺周期，只要楼价不跌，房地产泡沫不破灭，那么国内金融体系的风险就不会显现出来。但是，当前我国不仅房地产泡沫巨大，而且还在继续吹大，特别是地方政府融资平台的风险还在放大。这里就有地方政府以新债偿旧债的问题，总体债务负担还在累积。笔者最近到了一些中西部地区，一些城市的造城运动规模之大、资金预算之高、新城住房空置率之惊人简直让人目瞪口呆。这样的局面能撑多久？一旦房地产泡沫破灭，许多地方政府有什么能力来支付这些巨大的债务？
因此，以市场化的方式来促成中国经济稳增长是条可行之路，但需严防在路径依赖的惯性下又回到前十年的增长老路上去。
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（来源：东方今报）近年来，随着房地产开发的不断扩增，各种问题也频繁出现，如五证不齐、房屋质量、各种预售金、保证金、合同纠纷、物业服务等维权事件。目前有不少房地产开发公司为提前获取利益，扩大市场竞争力，采用多种优惠政策，在没有取得预售证之前就开始销售。
购房者在买房时一定要注意自己是否被骗、被忽悠了，去一家房地产公司看房时，一定要询问他们开发销售时各种证件是否齐全，以免今后因证件不齐给自己造成经济上的严重损失。购房请牢记“五”、“二”、“一”，即“五证”、“二书”、“一表”。所谓“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等许可证。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。□东方今报记者陈伯辉见习记者邱艳
乱象 未取得房屋预售许可证
商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志。一个楼盘是否具有商品房预售许可证是证明该楼盘能否达到发售的基本条件。此外，预售许可证必须是原件，复印件是无效的。
预售许可证还有有效期限，超过这个期限也是无效的。
如果开发商未取得预售许可证就开始销售房屋，就已触犯了相关法律法规。根据违法情节的轻重，将处以不同的处罚。对“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。
乱象 无预售证收取订购金
有些房地产开发公司在未达到预售资格的情况下，就开始对外宣传销售，采用各种优惠政策，特别是所谓的VIP。这种在不具备销售条件下售卖是违法的，对购房者有一定的风险。
购房者在去售楼部看房时，不难发现，有些公司在没开盘对外销售会宣称现在订购有什么样的优惠。如交1万元诚意金到正式签购房合同时当2万元用等。
而建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房［2006］166号）规定，对未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据实时的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。
特别注意：一般认筹时开发商是不说房子具体价格的，含糊地说个均价，而认筹的人越多，开盘时均价就越高，所谓的优惠就被开发商吞食了。
乱象 未开盘就预约排号
目前楼市火热，新建小区接连开盘，预约排号排队买房的现象已经成为各个小区的销售新“景观”。好的房源只有那么几个，不少人即使排了号也买不到适宜的房源。
如一家房地产开发公司，在期房源尚未开盘预售的情况下，就对外排号，不少人因排号靠后未选中合适的房源，等到第二期再次开盘预售时，因同样的原因仍未选中合适房源。就这样交诚意金排来的号，却没有给自己购房带来便利，反而造成各种困扰。去售楼部问，他们都说“当时排号太往后了，好多前面的客户都还没选，开盘时只能紧着前面的客户先选”。
故而提醒广大购房者，在买房预约排号时，一定要慎重，预约排号潜在风险较大，应认真考虑后再做决定。
乱象 虚假认购哄抬房价
不少客户在去售楼部看房时经常会发现这样一种情况：刚开盘的楼盘未销售几天，就有不少好的房源被销售出去，甚至出现供不应求的销售假象。
为炒高房价，有些房地产开发商利用临时借用的身份证，甚至编造姓名、证件等方式，虚假认购，囤积房源，造成一种人为住房销售紧张的局面，引诱群众争购，从而借机抬高房价。
购房者在买房时不要盲目选择楼盘，要多方打听该房地产公司的销售情况是否真如销售表上所示。
住房城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中早有规定：“对故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。”
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