[摘要] 不论是恨、是爱,房地产行业实在是中国经济的无冕之王。每逢中报、年报披露时节,房地产龙头的业绩格外引人注目。不幸的是它们润色报表的技巧相当的高,特别是“价值重估”这杀手锏使将出来,公众极易被误导。我们不妨以8月19日披露的龙湖地产中报为例,看看价值重估游戏的玩法及效果。
不论是恨、是爱,房地产行业实在是中国经济的无冕之王。每逢中报、年报披露时节,房地产龙头的业绩格外引人注目。不幸的是它们润色报表的技巧相当的高,特别是“价值重估”这杀手锏使将出来,公众极易被误导。我们不妨以8月19日披露的龙湖地产中报为例,看看价值重估游戏的玩法及效果。
大型房地产公司持有一定数量的“投资性物业”,比如写字楼、商场、停车位等,目的是出租及享受。以往采用的会计模式,对企业自用经营场地与投资性物业不加区分地采用“成本法”估值并逐年计提折旧。
的字楼、商场在报表上却越来越不值钱,显然不合理。现今普遍采用“公平价值法”计量投资性物业的后续价值,副作用是为房企财务操纵开了方便之门。于是,“价值重估”成了房地产企业常年玩弄的数字游戏。
投资性物业估值年年涨,日子好过就少涨点,业绩压力大就多涨点。弹指间就可虚增利润十几亿,成本就是给估值师的一点点费用。价值重估游戏还有一宗妙处。根据相关会计税则,投资性物业在持有期间的公允值变动不予考虑,通俗讲就是吹牛不上税。
以龙湖地产为例,上半年获得营收152.3亿,同比微涨4.67%,但销售成本却增长了32.16%,以至毛利润从67.09亿降至48.66亿。在毛利润减少18.43亿的情况下,净利润却与去年同期持平(偏差仅为十万分之三)。
奥妙在以“投资物业公平值变动”名义增加收入14.76亿(去年同期此项收入为5.02亿),该项收入相当于净利润的35.82%!
龙湖地产掩饰的是什么呢?是盈利能力的下降。2013年前六个月,毛利润率更急挫逾14个百分点,从业内领先的46.1%跌至31.95%,沦为中下游。如剔除物业重估值影响,净利润较去年同期降幅达27%。而且,由于产业政策及可能开征房产税的影响,龙湖产品结构中别墅所占的比例回升无望,利润率下滑是长期趋势。
妙不可言的价值重估游戏实则是给投资人挖了个坑。就说各国税务机关不对此项收入征税吧。因为重估并不产生现金收入,更因为估值没理由只涨不跌。要是对今年上半年龙湖地产所持物业重估所增加的15亿元征税,万一明年物业贬值15亿是否退税呢?
对于价值重估游戏,税务机关想得明白,机构投资者也心知肚明,普通投资者却有可能被误导。
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