[摘要] 房地产市场一直牵动庙堂与百姓的心。对整个宏观经济来说，房地产不仅牵动着上下游无数行业企业的经营，还是诸多贷款的唯一抵押物，不容有失；对普通家庭而言，房子是多数人一辈子最大的支出，对生活影响甚大。
房地产市场一直牵动庙堂与百姓的心。对整个宏观经济来说，房地产不仅牵动着上下游无数行业企业的经营，还是诸多贷款的抵押物，不容有失；对普通家庭而言，房子是多数人一辈子的支出，对生活影响甚大。
经历了前几年的普涨之后，近期的楼市可谓一面是海水，一面是火焰，冰火两重天。一方面，北京、上海等一线城市，无视经济状况与政策调控，房价仍然兀自上涨不止。据说首都四环内已经“消灭”了3万以下的房子。另一方面，不少三四线城市则出现了卖房难、卖地难的现象。比如最近的新闻报道，以资源为主要经济支柱的陕西神木县，房子就出现了滞销。而曾经火热一时的温州楼市，如今也放宽了限购。
国家发改委的专家近期在某论坛上表示，该部门的调研信息表明，不少地方都出现了房子空置率过高的情形。所谓“鬼城”，并不止鄂尔多斯这一两个例子。那么，这样的市场行情还将维持多久呢？
房价缘何暴涨
过去的十年，中国的房地产价格稳步或急速上涨，是真正的“黄金十年”。其上涨原因到底何在，是基本面供需使然，还是货币超发、炒作？仁智互见，观点不一。比如人民银行专家就表示，房价与货币发行并没有必然联系，房价也不可能单纯靠“炒”上涨。此话不假，树即使长到天上，也不只是阳光或水土的单一功劳，必然是个复杂系统工程。
分析十余年来房地产市场的火爆，笔者以为与如下原因相关：
一是中国的土地制度。只有国有土地才能在市场出让，而政府又是土地收储、供应的部门，类似香港的供地制度。供应上的垄断，在某种情况下，容易造成供需失衡，价格剧烈波动。
二是分税制改革后，地方财权与事权不匹配，对土地财政的过分依赖使得卖地收入成为不少地方政府的主要收入来源之一，而且各类融资平台、基建项目的抵押也基本以土地为主。地方政府的利益与土地价格的关系越来越密切，有动力维持较高的地价与房价。
三是城镇化与人口红利的快速释放。1990年代以来，中国的适龄劳动人口比例快速上升，这一人口变化趋势与城镇化趋势结合，进城人口数量大增。这是房地产黄金十年最坚强的基本面支撑。
四是美元贬值周期与国内外汇占款的作用。经历克林顿的强势美元周期后，以互联网泡沫破裂及“911”事件为标志，美元进入了一个弱贬值大周期。美元指数从2000年的120左右一路跌至2008年的70左右，跌幅近40%。伴随美元贬值，以美元标价的硬资产价格，包括房地产、商品、原油等都经历了较为显著的价格上涨。
其实，过往的十年，不唯中国，全球不少国家的房价都有大幅度上涨（次贷危机与欧债危机即与区域内房价上涨过快有直接联系）。而中国的特殊性又在于，为控制人民币汇率上涨速度，人行通过外汇交易中心购买顺差带来的美元外汇，从而造成人民币供应量快速上涨。货币因素加上之前所列的基本面因素，更放大了房价涨幅。
缓慢调整的“软着陆”
原因既然分析完毕，展望未来，也就有了靶心。笔者相信，房价快速上涨已经接近尾声。从人口因素来看，中国的人口红利已经释放完毕，进入了老龄化时期。根据第六次人口普查的结果，我国60岁以上的人口占比已经上升到13.26%，且未来比例会进一步上升。人口红利进入负向释放时期，房地产的需求会有较为显著的下降。
从内部制度结构改革来看，新一届政府已多次表示要继续推进改革，深化经济结构调整，在财税金融方面已经有了不少新的政策信号。相信下一步伴随整体方案的出台，中央与地方在财权、事权的分配上会有更合理的结果，地方政府对土地财政的依赖会大大缓解，进而缓解各级政府对房价、地价的焦虑情绪。
从金融因素看，美国经济稳步复苏，美联储在QE退出上频频吹风，而且在能源、可贸易服务业、高端制造业的带动下，贸易逆差明显缓解。种种因素表明，美元已进入了新一轮上升周期。一方面这会引导资金回流美国，多年来困扰新兴市场的“热钱”问题可望得到解决；另一方面，历史经验也表明，凡是美元币值上升的周期，都会或多或少伴随新兴市场资产价格的下跌。一个比较显著的例子就是1990年代的美元周期直接引爆东南亚的资产泡沫，造成金融危机。
虽然面临上述不利因素，笔者认为房地产并未到硬着陆“崩盘”的程度。中国的城镇化仍处于中期，未来迁入城市的人口数量仍然可观；另一方面，内部结构改革也会带来经济活力的上升。更重要的是，美联储虽多次提及退出量化宽松政策，但无论从美国经济指标还是从伯南克的表态看，从退出QE到真正加息周期来临，还有相当长时间。目前的美国经济并未强劲到可以承受内部大幅加息的程度。而这给了包括中国在内的新兴市场调整内部资产价格泡沫的有利时机。相信未来房地产的格局更应该是一场缓慢调整的“软着陆”景象。
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