[摘要] )“微刺激”政策不断出手。近期，多个省市要求加快铁路、公路、机场建设以及做好城市基础设施、棚户区改造等项目储备，多家银行也密集“输血”地方经济。"微刺激"莫走土地财政老路。
"微刺激"莫走土地财政老路
(来源:中国证券报)“微刺激”政策不断出手。近期，多个省市要求加快铁路、公路、机场建设以及做好城市基础设施、棚户区改造等项目储备，多家银行也密集“输血”地方经济。但在财政收入增长放缓、严控地方融资平台风险的背景下，地方政府在保障必要的公共财政支出的同时，如何持续推进薄弱环节的重点项目建设仍是一道难题。
分析人士认为，虽然投资对于经济增长的贡献率趋降，但“反投资”的做法并不现实，新型城镇化的推进和旧城镇的“非毛坯”都需要依靠投资。在现有的财税体制下，地方财政形势不容乐观，为弥补财政资金缺口，对于土地财政的依赖程度可能会进一步加大，在这条不具备可持续性的道路上越走越远只能带来更大风险。为应对可能出现的土地财政“断供”风险，必须加快财税体制改革。
实际上，经济减速、中央转移支付压缩、审批权取消和下放等因素已经导致地方财政收入增长放缓。今年上半年，地方财政收入（本级）36280亿元，同比增长13.5%，比去年同期回落0.9个百分点。下半年，地方财政的收支矛盾预计进一步加剧，一些地方财政部门预计，明年财政收支矛盾会更加突出。
为应对财政吃紧对“微刺激”的掣肘，地方政府主要有三方面应对措施，一是削减会议、差旅等开支，厉行节约、过“紧日子”；二是提升负债率；三是出让土地获取收入。
数据显示，2012年底政府债务余额中，有45.67%来自融资平台公司，融资平台成为地方政府主要的借债体。有关部门已经明确表态融资平台信用风险敞口在扩大并且要严控风险，银行部门去杠杆的大幕已经开启，因而地方政府对土地财政的依赖进一步加重似乎不可避免。上半年，土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%，其中房地产用地出让价款同比增幅超过90%。
土地财政受到诟病由来已久，除了高地价传导至房价带来巨大的民生压力，当前还应关注其不可持续性带来的风险积累。中小城市土地市场正面临一定的下行风险；大城市尽管“地王”频现，但土地储备资源越来越紧张。
为应对可能出现的土地财政“断供”风险，必须加快财税体制改革。一是加快构建以资源税、房产税为主体的地方税体系，健全中央和地方财力和事权相匹配的财政体制，应根据中央和地方财政的需要，合理调整增值税最终分享比例；二是建立规范的地方政府举债融资机制，在实行分级财政体制的同时，允许地方政府发行债券，避免隐性债务滋生；三是推动全口径预算管理制度的建立，加强预算绩效管理，建立预算绩效评价体系和问责制度。
同时，地方政府应加大对于民间资本利用的力度、盘活社会存量资金。应完善公用事业项目的投融资体制，降低准入门槛、真正向民间投资敞开大门，并优化招投标体系，让真正拥有技术优势的企业为社会公众提供更好的服务，杜绝依靠政府关系拿项目再转手给其他企业的现象。国家有关部门则应加快出台鼓励民间资本参与社会事业的政策意见。
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土地竞拍谨防“借地生利”
(来源：中国建设报)今年的“土地大战”刚刚开始，自7月19日上海(楼盘)市发布“徐家汇(002561,股吧)中心项目”的公告后，这块巨无霸地块，立马引发了诸多港资大亨摩拳擦掌。
“徐家汇中心项目”地块对自持年限与开发比例等诸多出让条款，不得不令人想起如今外滩地王正经历的股权纠纷。此次“徐家汇中心项目”地块的出让，貌似吸取了前车之鉴，规避了稀缺土地被外资炒家用以转手获利的风险。其实，无论刚成交的“东八块”还是“徐家汇中心”，都有大量的外资参与竞争，其中不乏“借地生利”的炒家。
在企业纷纷拿地的同时，曾经的“地王”也被曝出遭遇窘境。如雅戈尔6月依法解除其在杭州城西申花板块的两块“地王”，为此雅戈尔也不得不付出4.8亿元合同定金的代价。另外，当年以200.34亿元成交的南京下关区超级“地王”，由于种种原因，受到国土资源部的调查，最终南京国土资源局发出了收回地块的公告。
土地市场火热的背后，一方面房企要理性拿地，减少退地风险，避免出现“有钱拿，没钱开发”现象出现;另一面，政府更要谨防外资“炒地”催生地王，避免黄金地块长期空置，无人开发。再者，对于拿地房企而言，高溢价拿下“地王”对其企业内部资金运作、财务管理、风险控制都有不小的压力。
以2009年总价地王———中海紫御豪庭为例，该项目成交总价约70亿元，规划楼板价为每平方米22409元。在开盘之前，各路专家纷纷预测，这个“央”字头集团精心打造的新型豪宅项目，如今又披着“地王”光环强势入市，单价必然7万元以上。结果，紫御豪庭以价格每平方米37600元的低调姿态开盘，让所有专家跌破眼镜。
中海紫御豪庭并没有被“地王”的光辉牵着鼻子走，微利销售乃是权宜之计。因为，在中海2009年拿下土地之后的2010年4月，“新国十条”正式拉开了住宅限购的大幕。随着2011年政策的进一步收紧，上海楼市迅速降温。中海紫御豪庭本身拿地成本过高，如今又遭遇宏观调控，从拿地到开盘的周期明显被拉长，幸好2012年上半年市场现回暖迹象得以开盘出售，但每平方米37600元的价格确实与预期相差甚远。但中海集团在高价竞得“地王”又遭宏观调控后，能如此低价入市保本经营，则是保全大局的长远之计。
上述案例告诉我们，高溢价拿地对房企本身的资本运作、前期的可行性分析、过程中的风险管理以及后期的营销策略都有较大的技术难度。是否应该联合拿地以降低风险，以及如何在恰当时机理性拿地与后期合理运作，都是各房企应该思考的问题。
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