[摘要] 8月2日，新湖中宝发布再融资预案，拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。
8月2日，新湖中宝发布再融资预案，拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。融资用于上海两个棚户区改造项目。这意味着已沉寂3年的房地产企业再融资终于得以重新启动。
自2010年4月份实施宏观调控以来，A股房地产板块涉及现金的融资计划一直没有任何进展，市场对房地产开发企业再融资是否会放开也一直都在猜测。从2013年4月份开始，这一问题又在市场上探讨开来。
从2012年整个行业的资金面情况来看，全年房地产开发企业土地购置面积为35667万平方米，土地成交价款为7410亿元，折合每平方米2070元。而从央行披露的数据看，除了土地购置之外，2012年房地产开发投资来源量为96538亿元。也就是说加上土地购置费用，2012年所有的开发流程大约需要的资金量达到10.4万亿元。这些资金的来源由于存在地价和建造价格的逐步提升，总体供给量很难得到提升。
一般而言，开发企业的房地产投资资金主要来源于四方面五类：企业国内贷款、国外资金、自筹资金（企业自有资金；房地产信托基金）、购房抵押贷款。
其中，企业国内贷款每年会有一个波动的增长，其增长率和国家的房地产政策相关，这类贷款大约占15%左右，该项资金来源基本在10%至30%的增长比率，该项来源影响整个增长大约在3%左右。
国外资金可能有一个比较大规模的增长，但以百亿元为单位的基数难以影响整个开发投资资金。当然我们的假设是在资本项管制的背景下做出的，即使是资本项逐渐放宽，针对外资投资地产的情形，恐怕也要受到限制。
企业自有资金的增量则由三方面产生：留存利润、新入行的企业投资和离开行业企业的抽离资金。首先，留存利润的量相对于自有资金投资来说量不大，行业的净利润率大约在13%左右，很难产生比较大的量增长。其次，新入行企业投资产生的增量是逐步减少的，大央企国企进入地产行业基本已经饱和。虽然行业利润率有吸引力，但是面对政策的不确定性，民企新进入者越来越少。最后，大量的小房企开始离开房地产行业，抽离资金不少。所以总体上看自有资金增量很可能是在持续衰减。
而房地产信托和基金在影子银行受到治理的背景下又很难再现辉煌，增量恐怕很难实现大幅度增长。购房抵押贷款的增量在付款乘数的限定下，也一样。
也就是说，如果销售保持平稳，未来的供给水平很难有资金来支撑，将还会维持短缺状态。2012年商品住宅成交面积为98468万平方米，2012年商品住宅竣工面积为79043万平方米；截至2012年12月末，商品住宅的待售面积为23619万平方米。
这表明，2012年商品住宅的成交面积已经基本接近于竣工面积和待售面积之和，也就是说市场不考虑结构性问题就已经处于供给不足的状态，而未来我们可能面临一个资金硬约束的局面，并且在城镇化的大趋势下，长期形成供给不足。可能会存在一些政府政策推高或者压低投资额的现象，但我相信可能资金的约束造成这个投资额不会距离中枢太远。
目前行业最重要的问题是供给量问题，由于供给量出现不足，房价向上的动力增大，而房价向上又造成了政策收紧，政策收紧又造成了供给的进一步收缩。
目前管理层逐步推出促进供给的计划，而地方政府由于受地方政府债务的压力也进一步增强了增加土地供给的意愿，因此本轮以增供给的房地产政策可能解决房地产行业的最根本问题。
对于开发企业来说，参与到本轮再融资放开的行情中存在两个关注点：棚户区改造和城镇化。因为如果按提升供给的逻辑看，提升供给的时间窗口的打开为12个月至18个月左右。在这期间，棚户区改造和城镇化的项目都将受到房地产再融资放开的支持。
对于开发商来说，获得股权类资金支持将有利于节约债权成本，有助于公司的业绩有效提升。此外，受城镇化概念利好的典型三四线城市开发商也存在机会。
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