[摘要] 随着监管部门控制渐紧和兑付压力渐大，目前房地产信托的发行量出现大幅收缩。但另一种顶着其他信托旗号、事实上资金依然流入地产行业的“马甲信托”正在迅猛扩张。业内人士提醒，这种“马甲信托”非常隐蔽，投资者一旦购买此类信托，等于是以普通产品的收益率，承担了房地产行业的高风险，是非常不划算的事情。
房地产信托借道“马甲”曲线融资
（来源：广州日报）随着监管部门控制渐紧和兑付压力渐大，目前房地产信托的发行量出现大幅收缩。但另一种顶着其他信托旗号、事实上资金依然流入地产行业的“马甲信托”正在迅猛扩张。业内人士提醒，这种“马甲信托”非常隐蔽，投资者一旦购买此类信托，等于是以普通产品的率，承担了房地产行业的高风险，是非常不划算的事情。
从去年7月开始越来越严格的监管措施，一点一点地将原本野蛮扩张的房地产信托逼进了死角。
根据普益财富发布的研究报告，2011年，一共有4051款集合信托产品成立，其中房地产信托为756款，占比为18.66%。在资金方面，房地产信托合计募集资金2015.55亿元，约占整个集合信托募集资金量的近三成。
据其统计，去年房地产信托虽然整体有所增长，但低于整个集合信托的平均增速，也低于地产信托2010年的增速。
新发房产信托比例收缩
而进入今年，房地产信托的发行更为疲弱。根据用益信托网统计，上周，投向房地产的信托资金在整个集合信托资金中的比例已经缩减到两成。而今年头两个月发行房地产信托产品仅仅29款，不到去年总量的4%。
另一方面，房地产信托还款期正集中到来。中金公司报告指出，2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模2816亿元。
银监会近日也对房地产信贷风险发出密集提示，要求信托公司做实做细房地产信托业务分析，及时应对，建立退出机制。
“马甲信托”成新捷径
由于信托公司并没有公开披露平台，2012年到底有多少房地产信托面临到期无法计算。而更加无法计算的，是数目不明、规模庞大的房地产“马甲信托”。
资深信托人士刘擎告诉记者，不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产，且这些房企通常因为资质不佳根本无法“光明正大”地发行房地产信托，为未来兑付埋下更大的风险“地雷”。这在业内被戏称为“马甲信托”。在房地产信托日渐式微的今天，它正成为房地产企业曲线融资的捷径之一。
另一位信托研究人员也坦言，“只要主体是房地产公司，或集团下属是房地产公司的，或者是同一个‘娘家’的下属两家企业，募集资金都有可能曲线进入房地产。”
在今年年初，一款名为“洋河股份股权权投资集合资金信托计划”的股权质押信托曾经引起过广泛争议。该信托计划拟募资1.5亿~2.5亿元，期限12-24个月，预期率9%~10%/年，信托资金用途则是用于受让洋河集团持有的洋河股份不超过508万股限售流通股股权权。但是由于质押价格不、资金用途不明等多个疑点，有信托公司的知情人士猜测，该产品的资金事实上是投向了房地产。
“其实很多股权权产品实质上都是房地产企业融资。”一位银行系信托公司人士直言称。
记者查询信托产品了解到，仅今年1月份在售的“蓝岛新型材料一期贷款项目集合资金信托计划”、“科瑞集团贷款集合资金信托计划”、“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款集合资金信托计划”等多家信托产品，发行文件上标明的资金投向领域是工商企业，但从资金运营披露来看实际投向就是房地产。
“马甲信托”：
不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产。
如何识别“马甲信托”？
1.询问信托经理或销售人员该项目是否按照房地产信托的监管程序事前报备,并要求其书面承诺;
2.查问信托资金真实用途,是不是房地产或主营为房地产的公司;
3.对认购信托的过程录音录像,如有被销售人员或信托公司“忽悠”的细节,日后可作为投诉或诉讼的依据；
4.投资房地产信托产品,应在房地产市场局势稳定一些后再说。
负面影响
投资者承担高风险
房地产调控打折
信托人士刘擎直言，“马甲信托”除了可以绕开银监会对房地产信托的审批和监管外，还可以大大降低房企融资成本。
普益财富信托研究员范杰算了一笔账，一个企业要发行一个信托产品，除了预期年化之外，还要支付给信托公司1%~2%的信托费，给代销银行2%左右的代销费用，此外还有托管费等。
房地产企业目前属于高风险的行业，地产信托预期年化率在12%左右的比比皆是，加上各方的费用，公司需付出的融资成本逼近20%，比其他产品高5%左右。
而通过改变标的物、取消房地产信托名称等方式伪装出的“马甲信托”，则可以以普通产品的融资成本，“腾挪”来大量资金。对于目前普遍资金紧张的房地产业来说，融资成本的下降非常有吸引力。
“但是对于投资者来说，事实上是以普通产品的率，承担了房地产行业的高风险，非常吃亏。”资深信托人士刘擎表示。同时，“马甲信托”也使得监管数据失真。“现在银监会都不知道到底有多少信托资金是流向房地产的，完全没有办法监管，也容易让房地产调控措施打折扣。”
7000亿房地产信托压顶 还款期集中在今后三年
（来源：中国经济周刊）深谙现代金融的业内人士时常愿意把产业归纳为“三大三小”：银行、保险、证券属于“三大”，而基金、信托、租赁则被视为“三小”。当人们把目光聚焦在银行业高、保险业再融资等话题时，信托业正做着“闷声发大财”的生意。
根据中国信托业协会数据显示，截至2011年底，我国信托业的资产规模已 过4.8万亿元，而在2010年底这个数字不过是3万亿元，这意味着这个行业在短短一年内增长了60%以上，而在过去五年间信托公司资产规模年均复合增长率接近70%。
然而，红火的信托业却在发展中蕴藏着挑战，爆发点很有可能集中在房地产信托领域。“2012年开始，房地产信托将进入偿付期，这对于那些过分投资房地产项目的信托公司来说日子会比较难过，如果无法偿付就不得不违约展期(延期交割)了。”中信信托有限责任公司总经理蒲坚这样告诉《中国经济周刊》。
根据中金公司公布的针对房地产信托业的研究报告，7000亿元房地产信托还款期将集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，而2013年预计到期规模近2816亿元。
38%信托资金投在房地产
2011年末，一只名为“国开城市发展基金集合资金信托计划”的产品横空出世，总募集规模500亿元，首期募资101亿元；基金运作期限8(6+2)年，给出预期年化率竟然高达20%～37%。
上海某信托公司投资研究部负责人告诉《中国经济周刊》：“这个项目毫无疑问是在豪赌土地价格和房价会在2020年之前大幅度，如此高的年化率且不说开发商是否会有利可图，即便从最正常的投资来看也无异于是在放高利贷。”
“去年11、12月份，银根非常紧，1月份的状况没有多少改善。2011年，新增房产开发贷款约3972亿元，而同期地产开发贷款减少了约659亿元，房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。”SOHO中国董事长潘石屹这样告诉记者。
实际上，即便是在房地产业火爆的年头，房地产开发商也乐意与信托合作实现融资。有专业研究机构统计，2010年信托行业共发行了1993亿元房地产信托；2011年，这个数字为2670.74亿元，占信托行业总体的比例达38%。与此同时，大型房地产企业发行的信托产品利率在15%左右，中小型在20%左右。
房地产商的融资渠道像扎口袋一样被收紧，银行信贷融资愈发艰难，上市再融资也几乎停摆，私募股权基金和信托成为为数不多的资金来源渠道，而代价则必须给予高额回报，这被很多业内人士看来无异于饮鸩止渴。
蒲坚这样告诉《中国经济周刊》：“如果房地产信托产品能做到年化15%的话，这比银行利率高多了，其实信托公司起了一个金融普惠的功能，让普通人都能分享房地产的有什么不好呢？”
但值得注意的是，之所以信托产品能够做到15%年化，其前提是中国的房地产业需要像2009年和2010年那样火爆。目前的情况却是，信托产品即将到期，另一方面房地产业从价、量的角度都已经出现了下跌。因此，在很多业内人士看来，即便信托偿付压力不是压垮房地产开发商最后的稻草的话，也是最后几根之一。
多个信托产品提前清盘
“从当前的情况来看，房地产开发商已经无法实现信托产品设计时认定的高利润了，在无法展期的情况下，兑付本息之日会给这些企业造成很大的资金流压力。”国泰君安房地产行业分析师孙建平告诉《中国经济周刊》，“今年房地产信托兑付会呈现出一波波的小高潮，2月至3月份是轮小高潮，而到了7月份将会达到今年偿付的顶峰。”
根据第三方理财机构诺亚财富向记者提供的研究报告显示，房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，多数产品在2011年四季度和2012年到期，尤其是今年3月、6月、7月和8月到期规模较大。
“我们业内知道，有些信托公司因为之前发了太多和房地产信托有关的产品，更有些信托公司50%以上业务都是房地产信托项目，集中度太高了。”上述上海某信托公司投资研究部负责人告诉《中国经济周刊》，“从去年四季度以来，越来越多的信托公司选择了清盘，包括山东信托、交银国际信托、天津信托多个房地产信托产品。”
今年1月19日，山东信托发布《“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前清算公告》，成立于2011年3月25日、规模8500万元的该信托计划于当日终止，并于1月29日清算，这比原计划提前了一年。而山东信托另一则提前清盘事件则是关于“彭和大厦贷款项目集合资金信托计划”。
此外，今年1月30日，天津信托发布的公告显示，其2009年11月发行的“正元投资·信达地产股票权投资及回购集合资金信托计划”，于2月10日提前宣告终止，10个工作日内对该信托计划进行清算，并于2月24日前将信托财产划入受益人指定的银行账户。这远比原本2012年5月到期日提早了3个月。
在孙建平看来，房地产信托兑付资金主要来源于开发商销售回款，如果市场层面销售下降，直接影响是否能收回成本。因此，信托公司愿意放弃管理费而提早清盘既出于保护受托人投资者的权益，也保证自身不会卷入到房地产企业破产官司当中。
在蒲坚看来，房地产信托的风险也没有想象得那么大，地产公司可通过低价销售、内部财务安排等多种手段，确保信托项目的到期兑付，但不排除有些信托公司会出现违约情况。
一成多地产信托或违约
事实上，通过房地产信托融资已经是开发商常规手段，包括万科A(000002.SZ)在内的30家地产上市公司几乎都有地产信托项目，共计118个项目、金额达630亿元。从发行规模看，发行规模的万科A达到90亿元。从到期规模看，今年到期规模较大的有中华企业(600675.SH)44亿元、万科A43亿元、金地集团(600383.SH)24亿元。
花旗银行(中国)研究与投资分析主管邱思甥告诉《中国经济周刊》：“房地产板块上市公司出现信托违约的可能性并不是很大，而中小房地产企业才可能出现实质性的违约。一般来说，如果信托公司遇到到期未能兑付的项目资产，要么用自有资金收购，要么通过‘发新还旧’填补窟窿，要么将抵押项目出售变现。”
值得注意的是，此前银监会已经发布了《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，将房地产信托中主流的融资类房地产信托业务的风险计提比例提高到3%，加强了风险监测，并要求信托公司净资本不得低于各项风险资本之和的100%；净资本不得低于净资产的40%。这在一定程度上加大了信托公司通过“发新还旧”周转项目的难度。
记者从中金公司获得的一份房地产信托研究报告指出，10%～15%的信托项目可能在今年出现违约风险，总体而言，信托展期将使得系统性风险延迟到2013年释放。同时，上市公司龙头企业的信托参与度较低，而参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。
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