[摘要] 在数万亿元规模的保障房市场面前，一份法律的出台已是大势所趋。 据了解，由住房和城乡建设部住房保障司负责牵头起草的《住房保障法》，已被全国人大常委会列入立法规划。
《住房保障法》呼之欲出 提出和政绩挂钩
（来源：每日经济新闻 ）在数万亿元规模的保障房市场面前，一份法律的出台已是大势所趋。
据了解，由住房和城乡建设部住房保障司负责牵头起草的《住房保障法》，已被人大常委会列入立法规划。
2011年10月，住建部部长姜伟新在接受人大关于保障房专题的询问时说，下一步，将深入研究住房保障制度，做好政策顶层设计和法规建设。
业界人士告诉《每日经济新闻》记者，这部法律的制定与出台有着重要的战略意义。
根据记者掌握的一份“征求意见稿”，其中不仅规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，还包括基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度等。
提出住房保障实施挂钩政绩
在这份“征求意见稿”中，提出将住房保障实施与地方政府的政绩挂钩，被认为是的看点。
此外，意见稿还对地方发展改革、财政、国土资源、税务、审计等部门的相关职责进行了明确。
据《每日经济新闻》记者了解，近两年来，住建部每年年初都与地方政府签订保障房建设的“责任书”，将保障房建设与政绩挂钩。
而从2010年4月出台的“国十条”开始，中央级文件也都明确规定，“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制”。但这一制度从未被纳入法律法规。
分析人士认为，将政绩与保障房建设“捆绑”，有助于约束地方政府，提高其建设保障房的动力。
保障房建设的违规问题已经不是新闻，在记者此前的调查中，保障房建设中谎报数据、质量不过关、分配程序不透明等问题屡见不鲜，地方政府均负有不可推卸的责任。
作为保障房筹资和建设的主体，“意见稿”明确了地方政府的不少责任，其中包括“融资担保”。
据悉，该征求意见稿明确了保障房的4项资金来源：，中央和地方的财政预算支出；第二，引导社会资金投资建设和运营；第三，银行政策性长期信贷资金；第四，公积金部分结余资金贷款。
在后三项资金筹集中，文件强调，以政府信用为基础进行担保，通过政策扶持，引导担保机构为保障房购房贷款和建设融资提供担保。
此外，保障性住房建设的支出必须纳入预算，地方政府需编制规划并将其纳入地方经济社会发展规划，相关部门需提供税收优惠和用地支持。
加大保障房分配的督查力度
在上述征求意见稿中，关于资金的准入与退出同样是保障房的重要制度配套。
武汉市曾出现的经适房“6连号”，以及北京等地的保障房小区出现豪车的现象，充分说明了保障房在分配中的种种问题。
不少业内人士建议，尽快完善保障房的准入和退出制度，确保保障房真正惠及应受保障群体。
据悉，结合一些地方的实际经验，上述征求意见稿对基本住房保障准入条款做了全面的阐述，提出了分层保障的准入门槛，三级审核、公示和轮候等准入程序。
保障房的准入标准并无定文。有业内人士建议，应充分考虑可分层保障的三大因素：人均建筑面积、人均收入、家庭财产，并根据经济发展水平和人均可支配收入的变化实行动态调整，建议2~3年调整一次。
审核公示环节实行的 “三级审核、两次公示”则被认为是亮点。其中的“三级审核”即街道（镇人民政府）、经办机构和直辖市、市、县人民政府住房保障部门三级审核；“两次公示”是指经办机构上报前公示和政府住房保障部门最终审核结果公示。
据《每日经济新闻》记者了解，退出环节的难题主要存在于执行环节。现有制度很少存在有效的手段予以执行，但一些业内人士在征求意见稿的基础上建议，除采用经济手段提高居住成本外，还应增加法院强制执行的手段。
此外，对于保障性住房的价格，征求意见稿规定，“保障性住房配租的政府指导价，参照市场租金制定；保障性住房配售的政府指导价，以开发建设成本为基础制定。”
《住房保障法》征求意见稿要点
监管：提出将住房保障实施与地方政府的政绩挂钩资金：明确了保障房的4项资金来源；要求将保障性住房建设支出纳入预算准入：提出了分层保障的准入门槛，三级审核、公示和轮候等准入程序价格：配租政府指导价参照市场租金制定；配售政府指导价，以开发建设成本为基础制定。
保障房明年继续发力 投资额稳定增长可期
投入资金将超今年
（来源：八百家资讯中心）今年保障房建设的快速推进，保障房开工率逐月上升，6月份完成率达56%，7月份达到72%，8月升至86%，9月达到98%。截至10月底，今年开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务已经提前完成。
近期召开的住房保障工作会提出，2012 年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于2011年。700万套的开工计划较之前业内预期有明显下调，不仅低于年初预期的1000万套，较年中业内普遍预期的800万套也有一定差距。
对于明年新开工任务的减少，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹解释，新开工数量虽然少了，但2012年实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过今年。房屋建设有2-3年左右的建设周期，根据粗略估算，明年实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到明年还要在建。因此，保障房建设的力度并没有减弱。
瑞银证券指出，保障房建设活动和投资投资地产的持续强劲增长将在一定程度上抵消商品房投资投资地产疲弱影响。预计2012年城镇住宅施工面积能增长10%以上，房地产投资将增长15-20%，今年二者分别增长20%和30%。这一稳健的增长足以防止整体房地产建设活动和经济增长出现硬着陆。
民生证券宏观分析师郝大明则表示，保障房建设打响了2012年稳增长的头一炮。今年11月，房地产开发投资增长20.0%，扣除保障房投资，商品房投资几乎零增长。据他测算，即使在商品房投资零增长情况下，由于保障房投资高增长，在消费、出口和其他投资对经济增长拉动不变情况下，预计GDP增长8.85%，高于市场预期。
也有业内人士认为，保障房的新开工面积缩减将拉低投资增速。申银万国分析师殷姿报告指出，明年保障房新开工计划下降到700万套，同比下降30%，将拉低明年房地产新开工面积增速至-9%。受保障房开工量下降影响，保障房的投资量也将相应下降，预计将下降至6672亿元，将投资增速向下拉动2.7个百分点。同时，竣工面积持续增长，导致在建面积下降速度超预期，对明年投资支撑能力将快速消失。
海通证券分析师涂力磊也对此进行了分析，如果按照此前住建部1000万套保障房，对应1.3万亿元投资，即单套住宅投资在13万元测算的话，本次降低保障房开工面积将使得2012年保障房投资增速从62.89%，回落至44.03%，回落幅度在19个百分点。2012年保障房投资对冲商品房投资减速的能力在减弱。
建设分配管理待完善
在保障房大规模推进的同时，滥竽充数、偷工减料、质量低劣以及分配不公等诸多问题也浮出水面。
在各地以前所未有的力度和速度推进保障房建设时，质量问题更是令人不安。武汉、包头等地都有保障房小区建设质量不过关，新楼房成“墙脆脆”的类似报道。
不仅如此，在保障房申请和分配环节，也暴露出存在骗购、审核不严、分配不公的现象，一些不符合条件的申请者“挤入”保障房，真正需要保障房的低收入人群又被挡在门外。
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