[摘要] 搜房控股副总裁张志宏女士上台发言,她演讲的题目是:2011-2012中国房地产市场形势分析。
搜房控股副总裁张志宏女士上台发言,她演讲的题目是:2011-2012中国房地产市场形势分析。
一、政策走势:宏观经济企稳,调控政策从紧取向不变
二、市场变化:调控效果逐渐显现,量价调整趋势显著
三、前景展望:政策影响进一步深化,中长期前景广阔
一、政策走势:宏观经济企稳,调控政策从紧取向不变
搜房控股副总裁张志宏
国内外经济形势:外部经济环境复杂多变,内部通胀压力高位运行,外部经济风险加大,政策收紧节奏放缓。三季度我国经济总体运行平稳,通胀压力依旧严峻,受外部经济环境复杂性的影响,政策收紧的节奏较上半年有所放缓。
美国主权信用评级首度被下调,失业率居高不下,持稳于9.1%
欧洲债务危机持续发酵,银行业面临严峻考验
出口下滑的风险和压力已经显现。2011年9月,进口总值基本与8月持平,环比微降0.2%;出口总值继8月环比下降1.1%后,9月继续下滑,环比下降2.1%,出口下行趋势需要关注。
CPI指数高位回落,货币政策收紧步伐放缓。2011年三季度,CPI同比涨幅在7月达到6.5%的阶段性高点后,在8、9两月连续下行,通胀压力有所减小。7月6日,央行实行了今年以来的第三次利率上调后,截至10月14日,央行已连续3个月未上调利率或存款准备金率,自去年以来货币政策连续收紧的步伐有所放缓。
政策走向:调控政策力度不会放松,影响进一步深化
温家宝总理多次表示继续加强房地产调控,近期更是表示“下调房价”,预计房地产调控政策仍将维持从紧取向。限购政策将得到落实,开发贷款、按揭贷款还将继续偏紧,限购、限贷等抑制性政策对房地产市场的影响还将进一步深化,市场供求压力可能进一步上升。
表:近期温家宝总理关于房地产市场调控的态度
房地产调控:从紧取向不变,力度没有放松
2010年以来,中央政府紧盯市场变化持续加码调控,政策密度大且涉及方面全。
2011年7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策,温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇,充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。
图:商品房市场量价变化及关键政策
注:销售面积除2月外,均为单月增长率;
价格指数自2011年1月起为70个城市环比涨幅的平均值,通过国家统计局公布数据计算。
商品房限购:限购措施向广度和深度延伸,继续坚持从紧取向
限购政策从严执行,限购范围继续扩大。2011年7月12日,“国务院常务会议”要求、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后,8、9、10月台州、衢州和珠海相继出台限购措施,目前已有46个城市出台“限购令”。
三四季度“限购”政策扩大的范围有限。8-9月此轮限购仅有台州和衢州两市出台“限购令”,韶关和丹东出台“限价令”。10月31日,珠海实行限购、限价令,是实行“双限令”的城市,也是本轮第三个加入限购的城市。
佛山限购放松朝令夕改,珠海出台限购、限价令,表明中央坚持房地产调控的决心和力度坚定不移,标志着房地产调控政策特别是“限购”政策近期不会放松。
表:“百城价格指数”中未限购城市6月房价排名
二、市场变化:调控效果逐渐显现,量价调整趋势显著
1.土地市场:住宅用地量价水平低于去年同期,十大城市降幅显著。
土地供给:10月住宅供应量环比略有增长,但累计推出量仍低于去年同期。
住宅供应环比小幅上涨,但同比依然下降。10月,住宅用地供应面积环比小幅增长2.3%,商办用地增长8.1%;同比来看,住宅用地供应面积下降5.8%,商办用地增长25.8%。
住宅用地推出面积低于去年水平,1-10月累计完成全年计划不到五成。 2011年1-10月,招拍挂市场共推出住宅用地3.8亿平米,同比下降8.9%,计划完成率约44%(国土部公布2010年全年完成率为67.9%,2011年上半年计划完成率为26%),而商办用地推出面积同比增长12.2%
图:2009年至今133个城市土地供应面积
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
土地成交:10月住宅、商办用地成交量环比同比齐跌
住宅和商办用地成交持续下行。 10月,住宅和商办用地成交量环比继续下降,降幅分别达47.5%、33.4%,同比降幅分别达54.3%、32.5%。1-10月,133个城市住宅用地共成交3.0亿平米,同比下降8.9%(2010年全年增长44%);商办用地成交8758万平米,同比增长18.8%。
住宅用地成交量占比降至历史低位。三季度住宅用地成交占比仅为32%,明显低于过去两年的平均水平46%。
图:2009年至今133个城市土地成交面积
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅成交:北京、杭州已低于2008年低点,而东莞明显高于2008年,同比也略有增长
一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行,且已低于2008年;三线代表城市东莞10月成交量增长8%,较2008年也有明显增长(50%以上)。
图:近年来重点城市销售面积
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅供应:10月供应量环比大幅下降但同比略有增长,1-10月新增供应略高于去年同期。
10月,五个代表性城市除北京外,单月新增供应量均环比大幅下降,平均降幅达到46%。其中上海、广州降幅均超过60%。而同比除上海下降44%外,其他四个城市均增长,增幅在10%-45%之间。
1-10月,北京等五个代表性城市新上市面积比去年同期小幅增长6%。其中上海、武汉同比上升,其他三个城市同比下降。
表:重点城市商品住宅新批准上市面积
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅供应:多数城市供应量环比上升,但一线城市仍低于去年
近几个月,多数重点城市商品房供应量持续增大,部分城市创年内新高。7-10月,一线代表北京、二线代表杭州的单月新增上市量呈明显上升趋势。三线代表城市东莞、惠州7-9月的新批上市面积也持续上升,9月达到今年以来水平。
图:重点城市商品住宅月度新批准上市面积
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅供应:多数城市供应量环比上升,但一线城市仍低于去年
近几个月,多数重点城市商品房供应量持续增大,部分城市创年内新高。7-10月,一线代表北京、二线代表杭州的单月新增上市量呈明显上升趋势。三线代表城市东莞、惠州7-9月的新批上市面积也持续上升,9月达到今年以来水平。
图:重点城市商品住宅月度新批准上市面积
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
供求对比:各重点城市销供比普遍低于1,且大多接近2008年的历史低点
2011年第三季度,深圳、武汉、东莞、上海、沈阳的销供比在0.6-0.8之间,北京、长沙约为0.9。其中,上海、深圳、武汉、沈阳的销供比已低于2008年低点,其余城市也处于历史低位。10月,北京、长沙的销供比较9月下降0.04,其余城市有所回升,但仍在1以下。
图:重点城市销供比
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
供求对比:可售量持续攀升,出清周期继续延长
10月,重点城市库存量延续今年以来持续走高的态势,部分城市可售面积同比增速明显提高,武汉、青岛同比增速超过50%。
受可售量上升和成交低位运行的影响,10月重点城市出清周期继续延长。九个重点城市平均出清周期为14个月,连续10个月上升。其中北京为20个月,武汉的出清周期则高达24个月。
图:重点城市库存量与出清周期对比。
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
房价:“金九银十”百城平均价格连续两个月环比下跌,十大城市受影响程度更大
2011年10月,100个城市住宅平均价格为8856元/平方米,较上月下降0.23%,延续9月下跌态势。其中58个城市环比下跌,比9月增加14个,是去年8月以来下跌城市数量的一个月。
今年1-7月,十大城市环比涨幅明显低于百城平均水平,8-10月跌幅大于百城,表明十大城市受政策调控影响更大。
表:2011年1月至今百城价格指数
数据来源:百城价格指数,中指研究院
3.二手房市场:成交量下行趋势更为显著,10月价格跌幅扩大
成交:金九银十成交持续下行,降幅大于新房
图:主要城市二手房成交量与价格涨跌幅
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
二手房价格:下跌范围不断扩大,10月主要城市全线下跌
自4月起,主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多,到9月增加到9个城市,而10月全部主要城市均环比下跌,是最近三年(2009年3月以来)的首次,平均跌幅为0.9%。
表:重点城市二手房价格环比涨跌幅
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
三、前景展望:政策影响进一步深化,中长期前景广阔
经济环境:GDP下行风险不大,通胀压力没有明显缓解
2011年,GDP增速放缓,前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%,但累计GDP增速仍在9.4%的高位,经济下行风险不大。
2011年三季度以来,CPI在达到2009年以来的高位后连续三个月下降,10月回落至5.5%,但通胀压力依然存在。
只要经济企稳的大条件不变,投资仍保持高位增长,短期内通胀仍是宏观经济决策的重要关注点,中央政府仍会坚持去年以来政策收紧的态势,与“调结构、控通胀”密切相关的房地产调控也不存在放松的可能。
图:2000年以来GDP单季增速和CPI走势图
图:2000年以来固定资产投资单季增速走势
图数据来源:国家统计局,中指研究院整理分析
近期市场走势:政策从紧取向不变,调整幅度进一步加大
土地市场:力度继续加大,但全年供应计划难以完成
据测算,1-10月土地供应仅完成年初计划(21.8万公顷)的44%,预计11-12月地方政府将继续加大推地力度,但由于住宅成交量低位运行,开发企业面临的资金压力将进一步上升,拿地意愿不足,因此全年土地供应计划将很难完成。
房产市场:以价换量态势更加明显,但成交量仍将低位运行
四季度调查显示,越来越多的开发企业认为调控政策将持续、市场将进一步调整;预计“以价换量”策略将得到更多企业的认同,重点城市推盘力度将加大,同时由于限购、限贷等抑制性政策不会放松,市场供求矛盾将加剧,价格下行趋势将更加明显,但由于通胀环境、经济增长等方面的差异,价格调整幅度将不会超过2008年。
开发企业:分化加剧,中小企业资金压力持续上升
万科、富力等大型房企,由于其销售计划完成情况差异较大,预计四季度的策略将更加分化,但总体上将秉承加快销售、减缓拿地的策略。另一方面,随着大型房企市场占有率的上升,中小企业销售额业绩不佳,资金困难将进一步加剧,特别是前两年曾经高价拿地的企业。
中长期展望:广大的三线城市为房地产业提供巨大发展空间
2005-2011年前三季度,一线城市销售面积占的比重从16%下降至5%,降幅达11个百分点;二线占比重从37%下降至32%,仍在30%以上;而三线城市占比从2005年的47%提高到今年前三季度的64%,提升幅度达17个百分点。
近几年,三线城市销售面积平均增长率为20.3%,明显高于一线和二线城市(-4.7%和12.4%)。
图:2005年至今不同类城市商品房销售面积占比。
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
2011-2012中国房地产形势报告会(贵阳站)圆满举行 专题 高清组图 现场花絮 微博互动 直播实录
主题演讲
搜房控股集团副总裁 张志宏:2011-2012中国房地产市场的形势分析
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