[摘要] 绿城再遭"被破产"危机，宋卫平罕见发文否认。因为网上突现“绿城正申请破产”的传闻，11月2日，绿城集团董事长宋卫平不得不在绿城集团官方网站撰文澄清，告知投资者“绿城离破产还有很远的距离”。然而，根据上证报调查，包括绿城在内的多家企业正面临越来越紧迫的资金压力，如果随着楼市下行，以房产和地产为主的企业资。
绿城再陷“破产门”多家房企或临“资不抵债”
因为网上突现“绿城正申请破产”的传闻，11月2日，绿城集团董事长宋卫平不得不在绿城集团官方网站撰文澄清，告知投资者“绿城离破产还有很远的距离”。然而，根据上证报调查，包括绿城在内的多家企业正面临越来越紧迫的资金压力，如果随着楼市下行，以房产和地产为主的企业资产价值缩水20%，若干企业将面临“资不抵债”的局面。
绿城土地成本高居房企之首
本轮调控中，绿城成为最被关注的高危企业，从“信托调查门”到“退市门”，再到今天的“破产门”，即便一些信息至今仍未被证实，但有一点可以肯定，此轮调整中，绿城资金紧张程度确为大型企业之首。
某大型房地产企业负责人称，判断这轮房企高危的指标有以下几个：一是过去两年高峰期时高价拿地较多，二是短期负债较多，三是所有负债利息成本较高，四是项目多集中于限购城市的高端物业，五是项目变现能力较差。而综观绿城，其前四项指标均符合，只有变现能力一项尚可。
调查显示，截至2011年9月，大型房企中，绿城土地楼板价的成本高居所有企业之首，平均每平方米楼板价超过5000元，加上绿城一向要求高品质，其建安成本近万元。也就是说，平均来看，绿城所有项目成本价近1.7万元/平方米。“如果绿城卖到这个价格以下，就是亏了。可是亏了又怎么样，降价不会影响房地产商的品牌。这一点绿城现在还是没有想通。”一位了解绿城的房企负责人称。
从负债来看，根据上证资讯的统计，截至2011年6月，绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%，和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%，流动负债占总负债比例为76%。两项指标均可进入所有房企之梯队。
更多房企进入“高危”阵营
“现在不是没有人想救绿城，而是他的盘太大了，十几个亿，几个十亿进去，几个月就花完了。如果绿城不降价，没有其他办法能解决流动性。”上述房地产界人士称。
据了解，除绿城外，更多房企已经进入“高危”阵营。如同为杭州本土企业的滨江集团(002244,股吧)。截至上半年，滨江集团的资产负债率为81.44%，流动负债占总负债比例为84.76%。盛高置地上述两项指标也高达80.64%和70.77%。
专家介绍，房地产企业的主要资产为土地和房产。理论上说，一旦楼市普遍降价20%，房企资产相应缩水20%，那么负债率超过80%的企业都可能资不抵债。而如果房企贷款多为长期借款，或许可以挺过这一轮宏观调控。那些流动负债又占比较高的企业，将是实实在在的高危房企。
面对房地产企业面临的高危局面，宋卫平表示确实严峻。“眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。照此境况，再持续一段时间，中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭的状态”，以及“市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。”
对于绿城为什么坚挺住价格不降，业内也分析众多。一种说法是，绿城拿地成本过高，降价会导致部分项目直接亏损。另外，绿城内部高管的激励机制是以利润基础来分成，如果降价亏损，高管同样无法获得高额红利，那还不如坚持等待救市。还有说法是，绿城对老客户有过承诺，称绿城的房子决不会降价贬值。这些都可能是宋卫平目前对价格较为坚持的原因。
宋卫平罕见发文否认破产说 称中小房企岌岌可危
中指研究院报告称，北京等十大城市10月的成交均价创造今年3月以来的新低，而上海、北京等城市的成交量更是较去年同期“腰斩”。在经历了最为惨淡的“金九银十”之后，万科、中海、绿地等龙头房企随后纷纷降价。然而，降价是否意味着开发商的资金链已经出现紧张？价格的下降是否就能换来理想中的量？开发商是否到了最为危险的时刻？记者日前对上海、杭州、珠海等地的开发商进行了一番调查，了解他们的真实生存状态。
日前，被记者追问“是否申请破产了？”的绿城集团董事长宋卫平无奈地通过绿城集团的官网，罕见地发表了一篇长达1400余字的文章予以回应。在明确表示“绿城一切尚好”的同时，宋卫平不得不感叹道，目前房地产市场的恶劣。
主力资金流分析(11/2) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了! “市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。”他感慨道，“眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。照此情况，再持续一段时间，中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭状态。”
他预言，如果真到了市场持续萧条时，有的企业或许申请倒闭，有的则是开发商跑路，更有甚者，怕有更多的悲剧要发生。
为保资金链少拿地
记者昨日采访多位房地产业内人士，了解开发商在经历了惨淡的“金九银十”之后，是否到了大面积“死亡”的时候。得到的回应是，目前确实有一些企业已经不容乐观，不仅宋卫平所说的“开发商跑路”现象已有发生，即使那些表面上看起来资金还安全的楼盘，目前也有因为滞销而大面积空置的危险。
同策咨询机构提供给记者的一份房地产企业净负债率排名显示，即使被传言“申请破产”的绿城集团，今年上半年的净资产负债率也只有87.71%，而资产负债率第十名的中润投资的资产负债率则是81.18%。
根据上述数据，上海同策咨询机构研究总监张宏伟得出结论：“只要开发商暂缓拿地，积极销售，企业过年关应该没问题。”这一观点也被克而瑞信息系统的有关分析所支持。该机构以万科、金地等公司的存货销售情况作为样本对行业进行了分析，从存货结构来看，存货总规模上升，但现房存货压力不升反降。统计显示，三家企业存货中储备土地达648.02亿元，较去年同期710.87亿元略微下降，占总存货的比重为25%，较去年同期的37%下降显著。存货量主要集中在在建待售项目上。
事实上，这样的观点也同样出现在中原地产等机构研究报告中。该机构认为，以标杆房企目前的资金状态，普遍能撑到2012年年中而保持资金链不出现全面断裂。
三成房企年关难过
但上述研究的结论，仅根据各房企上半年的销售情况得出，并没有充分反映9、10月份市场连续萧条后的成交情况。与此同时，这些数据仅仅只是反映上市大型地产企业，对中小地产商目前的生存情况却并未触及。
以上海为例，21世纪不动产统计显示，全市前9月首次开盘的120个项目中零成交的项目约有14个、去库存化率低于1%~10%的约12个、低于10%~30%的约26个，三者合计占总数的43.3%。上海和杭州等地的商品住宅库存量甚至已经超过了2008年。中指研究院的统计显示，10月份，有58个城市的商品住宅成交均价较9月下跌。
正在武汉出差的中原地产研究院高级研究经理刘渊说，他在武汉已经听到了有开发商跑路的事件。同时，也看到有的楼盘目前已竣工，但200套商品住宅中实际仅销售4套的。
据上海孙华良介绍，目前难过年关的房地产企业绝不只是个别。根据他的估计，至少有三成的房企目前处境困难。这些开发商目前或许还暂时不会倒闭，但却极有可能通过换、卖股权的方式，断臂求生。
此前，万科、中海、绿地等多家地产公司纷纷在范围内降价销售，中海和绿地的部分项目降价幅度甚至达到30%，而不降价的绿城也于近期通过卖股权“谋生”。
绿城10月公司通讯显示，9月15日，绿城集团的附属公司——绿城房地产集团有限公司向天津安城创景股权投资基金合伙企业协议转让了温州绿城发展房地产开发有限公司15%的股权，转让价格为人民币3000万元。
虽然目前开始陷入困境的开发商正在增多，但国家调控的决心却未改变。孙华良预测，宋卫平所希望的“政府可以把握大局，站在更高远的立场上为整个房地产行业谋生路”要在开发商们出现更大规模降价潮之后才会实现，预计后市将下调房价的企业不会是少数。
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