[摘要] 6月10日，香港金融管理局宣布，鉴于楼市持续升温，特区政府已向银行发出收紧楼宇按揭指令。金管局首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。
香港提高“外地人”买房门槛
“收入来源非香港”者购房需多付一成首付；今年以来香港楼价“已超越1997年高位”
(来源:新京报) 据央视报道 6月10日，香港金融管理局宣布，鉴于楼市持续升温，特区政府已向银行发出收紧楼宇按揭指令。金管局首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。
“外来资金推高楼市”
9日，香港岛半山波老道地皮进行公开拍卖，由于该地皮地段好，最终以116.5亿港元成交，平均每平米地价高达111万港元。去年以来，香港楼市价格连连上涨，创1997年以来新高，2010年香港共有250个超过2000万港元以上的豪宅成交，分析称豪宅价格上涨的主要推手是外来资金。
香港地产局数据显示，香港核心区铺位租金当前平均每平米约1.1万港元，季度上涨4.6成。自2008年以来，香港地价也节节上升，香港特区政府本年度地价收入预算达620多亿港元，比原先预算高出279亿港元。
银行收紧楼宇按揭
10日，香港金融管理局总裁陈德霖宣布，鉴于香港楼市持续升温，银行利率风险上升，特区政府已向银行发出收紧楼宇按揭的指令。
陈德霖表示，今年三、四月以来，香港楼市呈现升温迹象，楼价已超越1997年高位，利率风险也远比1997年的高。对此，特区政府已向银行发出收紧楼宇按揭的指令。有关规定即日起生效。如果按揭贷款的申请人的主要收入并非来自香港，贷款的按揭成数，不论物业的种类和价值，也需要按照所适用的标准下降至少一成。
■ 说法
港金管局：并非针对内地人
香港金融管理局强调，措施“并非针对内地人”，香港以外的按揭申请人，如果能证明与香港有紧密联系，如申请人被本地雇主派往外地工作及申请人的家人在本港定居，再申请按揭时，银行可酌情处理。
为何出台此项措施？香港金融管理局称，如果收入来源不是来自香港本地人士的按揭贷款申请，一般风险较高，银行很难确定申请人的收入及负债水平。由于申请人身处外地，一旦出现还款，银行很难采取追收行动。香港银行公会主席和广北认为，金管局收紧按揭成数不会影响真正的买家。
港人购房按揭成数一览表
楼宇价格（港元） 按揭成数 贷款上限
1000万-1200万 按揭成数调低至5成
700万-1000万 按揭成数调低至6成 不超过500万元
700万以下 可借7成 420万元
香港首次限贷外地人 分析称不会造成楼价剧跌
(来源:财经日报)内地买家在港豪购物业，被普遍认为是近两年推高香港楼价的“元凶”。
上周五，香港金融管理局（下称“香港金管局”）宣布，再次分别下调各类价格住宅物业的按揭比例一成，并首次向外地的按揭贷款申请人“出招”。分析人士认为，由于香港约四成新房买家来自内地，此举被认为是针对内地购房者“限贷”，从而冷却高烧的香港楼价。
但业界人士认为，该举措对资金充裕的内地买家影响不大，短期内交易量或下降，而香港已超越历史高位的房价也将不会出现迅速下跌。
香港金管局：并非针对内地人
自2008年底以来，香港房价累计升幅已超过八成。以1997年香港楼市峰价格定为100点的中原城市领先指数，也首次超越100点大关，6月10日收报100.72点，港岛地区更高达111.88点。
香港金管局总裁陈德霖指出，香港楼价已超越1997年的历史高位，而利率风险却远高于当年——当时的按揭利率一般都超过10%，现在按揭利率仅为1%左右。
上周五陈德霖宣布自6月11日起，所有住宅物业的贷款按揭比例均下调一成。
实际上，香港金管局已先后在2009年10月、2010年8月和11月，三次推出收紧按揭贷款标准的“逆周期监管措施”。除进一步提高按揭门槛外，此次不同的是，首次推出两条针对来自外地的按揭贷款申请人的限贷新规，对象包括主要收入并非来自香港，以及以资产净值作为申请依据的申请人。
金管局规定，不论是住宅或工商物业的按揭，如果按揭贷款申请人的主要收入并非来自香港，则贷款按揭比例，按照上述各类物业适用标准再下调至少一成；另外，以资产净值作为按揭贷款申请的情况，按揭比例由50%下调至40%。
金管局副总裁阮国恒在回答《财经日报》记者提问时称，今年季度住宅物业贷款已占香港所有贷款组合的32%，上述限贷措施均为提升银行的风险管理。金管局数据显示，今年季度物业相关贷款按年增加2570亿港元，也创下历史新高。
阮国恒还表示，此次推出上述限制外地按揭贷款人的措施，“并非针对内地人”，但承认内地人若符合限贷条件也将受到规限。
事实上，低息环境和内地资金，已是近年香港楼市价格一路攀升的最强动因。
如今，香港各大地产商但凡开售新楼盘，都会到内地进行推广路演，温州和山西客团体购买香港豪宅的消息也时有发生。
身兼行政会议成员和香港房委会资助房屋小组主席的张炳良，近日便在房委会周年会议上称，香港楼市已成为性市场，估计有四成的新房买家都是来自内地。他表示，内地的购买力扭曲了香港的住宅需求，单靠增加供应已不能解决楼价升幅远超市民负担能力的问题。
业界人士认为，限贷措施针对内地买家的意图明显，因内地人在港借贷买房，往往以资产净值作为依据进行申请。但这一限贷措施，并不等同于直接限制内地人到港买楼。
阮国恒也在记者会上表示，香港银行往往并不认可香港以外的收入来源，在港无固定收入人士一般会选择以资产净值为依据，进行按揭贷款申请。他透露，这类申请所批出的按揭贷款通常数额较大，以往占比相对较低，但今年此类申请已上升至所有按揭贷款申请的10%。
内地买家冷静后再买港楼？
以香港媒体报道马化腾七成按揭购买价值1.57亿港元三个豪宅单位计算，马化腾当时向香港银行可贷款1.09亿港元；但若如今购买，可借贷四成6280万港元，需额外支付4620万港元现金购买。
本报记者昨日在内地客人往来频密的香港红墈火车站见到，对于新措施地产代理感到相当紧张，参观示范房的客人明显减少，“这两天都没人看楼，我今天必须带人去看，求你们去看一下就当帮帮忙吧。”姓张的女中介说。
美联物业首席分析师刘嘉辉却向本报表示，虽然此次限贷措施针对性强，但并不会对拥有充足资金的内地买家产生太大影响。他认为，香港金管局再次限贷当日，特区政府同时宣布在下半年将推出8幅土地以增加新建楼房供应，特区政府此次以“组合拳”形式全方位出击，但市场价格却未必会跌，“政府只是想要冷却楼市，而不是打残楼市”。
实际上，特区政府从去年开始，便从土地供应、征收“额外印花税”打击炒楼、增加销售透明度和加强按揭信贷控制四方面出手，并将购买房地产剔除出投资移民项目。
刘嘉辉表示，他年初预计今年香港房地产价格上升10%，如今已达到目标。此次新措施出台后，短期的市场交易量必会受到影响，“任何人要多交现金都会考虑一下”。他认为，买家在权衡利弊后，很可能还会作出资金流动性仍旺盛、通胀情况仍严峻的结论，相信楼市可得到平稳发展。
尽管香港楼市已超越1997年历史位，他却认为，“当时炒楼泛滥，而如今是有资金实力的人持有房产以对抗通胀，不会有骨牌效应（的下跌）”。
然而瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬却撰文大声疾呼，在香港“不买楼了”。他指出，香港银行已在自行上调银行借贷利率，投资性买楼的安全窗口已经关闭。他认为，尽管与1997年时相比，香港整体投资在物业上的杠杆比率并不高，市民供楼负担介于44%~46%，因此“当年跳水式房价暴跌重现的可能性不高”，但由于低息环境不可能长期持续，“相信三年后的房价一定低过今日”。
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