[摘要] 住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》），并将于2月1日正式实施。新规的出台，引起了我市业界和消费者的高度关注。
住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》），并将于2月1日正式实施。新规的出台，引起了我市业界和消费者的高度关注。
“二房东”现象将得到有效遏制
据了解，该《办法》的亮点之一就是对当前我市存在的“二房东”现象进行了限制，《办法》规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
采访中，几家中介公司的负责人告诉记者，“‘二房东’现象在贵阳市房屋租赁市场很普遍。”据智宇中介公司销售经理杨泉介绍，目前“二房东”现象在贵阳市租赁市场约占30%的份额，不少人将房屋长期租下来后，再转手租出去，靠长期租金和短期租金的差价生活，成为专职“二房东”。
据了解，在一些街道两旁和小区周围打出出租房屋信息的“游击队中介”，或公开电话号码张贴单张表示有房出租的，不少就是“二房东”，他们利用对周围住户熟悉的优势，能够打听到房主有意出租房屋的信息，相当一部分业主为了图方便、省事，将房屋一年甚至多年出租给这些“二房东”，租金相对便宜，而这些“二房东”再将房屋转租出去，赚取中间的差价。
由于行业混乱，我市不少中介公司实际上也在扮演“二房东”的角色。在我市租赁市场上，很多中介公司在房屋租赁业务中赚取的费用并非由出租或承租房屋方支付的劳务费或管理费，而是业主收取房租将出租房屋交由中介公司托管后，中介公司将该房以高于原租金的价格再出租出去，以差价来充抵管理费或劳务费。除此外，“二房东”中有的是为了降低租房成本，将租到的房屋中一间或部分转租给他人。
“二房东”提高了租金价格，增加了真正承租人的负担，新规对“二房东”现象明确说“不”，对承租人来说无疑是个喜讯。
分隔出租者处罚有难度
《办法》规定，将房屋分隔出租或群租的，可罚款3万元。
据了解，在我市房屋租赁市场上，将房屋分隔出租、群租的现象不少，而这种房屋的承租人多为无力承担高额房租的年轻人、学生和外来务工人员。
李勤是去年参加工作的大学生，虽然每月工资有2000多元，但每月除了伙食、交通、水、电、电话等费用，还要拿出部分资助家里和偿还读大学时的贷款，生活过得紧巴巴的，为此，她把每月的房租控制在300元以内，但想租到便宜而不是太偏远的房屋，只有选择和别人合租。目前李勤和一个同乡以及一对小夫妇合租了大营坡附近一套三房一厅的房屋，每月她承担的租金刚好300元。
在我市高校周边，租住的学生相当多，绝大多数都是分隔出租和群租。记者在贵州师范大学旁边询问了一位将房屋分隔出租的房东，他说他不太清楚《商品房屋租赁管理办法》规定，他给记者算了一笔账，他将自己的一套三房两厅的房屋分隔出租，进行简单装修再将客厅隔成一间房后，一间房租金350元，一套房可以租到1400元，而整套的月租金1000元，况且分隔出租更容易租出去。
在沙冲路、龙洞堡等外来务工人员相对集中的地方，有的出租人出租床位，虽然一间房内有好几张床，但由于租金便宜，也有一定市场。
出租床位应当属于新规的限制之列，但对分隔出租行为是否也属限制之列，不少中介机构负责人认为，如果房东将整套房屋分房间出租给多个人，只要不破坏房屋原来的结构，应该不在限制之列。
禁止涨租金实施不易
《办法》规定，租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
采访中记者了解到，托管给中介公司出租的房屋，通常中介公司与房东都要签订合同，在合同期内房东涨租的情况较少，个人租房在承租期内涨租的情况相对多一些，因为许多房东将房屋出租给个人时，并不签合同，多是口头约定，即使签订合同，约定自己的违约责任也相当有限。
刚刚经历了因涨租而搬家的黄女士告诉记者，她在兴关路某小区租住了一套房屋，当时与房东约定的租房时间是一年，月租金为1200元，上个月有一家公司也想租这套房，提出租金1500元，于是房东找到了黄女士，要求将租金涨到1500元，黄女士自然不答应，房东表示不再将房屋租给黄女士，按合同约定支付给黄女士一个月房租的违约金。黄女士无奈之下只好搬家。
业内人士认为，虽然涨租现象在我市并不普遍，但并非没有，房东表面上支付了违约金，但违约成本低，最后受损的还是承租人。因此，承租人要争取自己的权益，一方面在签订合同时要考虑周到，另一方面，可以依据《办法》等法规，通过法律武器来维护自己的权益。
房屋租赁备案者寥寥
《办法》明确，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人没有到房地产主管部门办理房屋租赁登记备案的，个人不改正的，处1000元以下罚款；单位不改正的，罚款1万元。
市住建局租赁处陈处长介绍，1995年出台的《城市房屋租赁管理办法》中就要求房屋租赁实行备案制度，新规再次重申了这一制度。但我市每年登记备案的租赁房只1000多套，在租赁市场所占的比例很小。
记者走访了多位市民，除一人表示好像听说过外，其余表示根本不知道出租房屋也要进行登记备案。《办法》规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人没有到房地产主管部门办理房屋租赁登记备案的，个人可以处1000元以下罚款。法规虽然对违规行为明确了处罚手段，但新政的执行还存在很多实际困难。
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