[摘要] 12日，SOHO中国“2010年度租务代理行答谢会”在三里屯SOHO举行。SOHO中国董事长潘石屹在接受中新网房产频道记者采访时表示，2011年房地产市场走向主要取决于货币政策。
潘石屹:货币政策将成影响今年楼市走向主要因素
12日，SOHO中国“2010年度租务代理行答谢会”在三里屯SOHO举行。SOHO中国董事长潘石屹在接受中新网房产频道记者采访时表示，2011年房地产市场走向主要取决于货币政策。
潘石屹认为，房地产市场主要由供应量与需求量决定，2011年房地产市场的需求量主要取决于货币政策的影响，这些政策包括存款准备金、利率、按揭首付款比例调整等。因此，2011年房地产市场走向主要取决于货币政策。
“今年的住宅供应量已经定性了”潘石屹表示，住宅供应取决于土地市场供应，而今年住宅供应大部分取决于2009年与2010年土地供应量。“只有前两年土地供应才能形成今年的房子供应量。”
在谈到开发商资金问题时，潘石屹称，房地产业是资金非常密集的行业，2011年开发商资金压力将不大，“对于开发商来说，2008年才是资金压力比较大的一年，而2011年开发商在资金方面基本没压力。”潘石屹直言。
据了解，仅一年时间，三里屯SOHO北区商业出租率已经达到60%，12万平米写字楼出租率已达85%，每天在三里屯SOHO办公交往的人流就已接近2万人。在答谢会上，潘石屹宣布了惊人的决定：SOHO中国自己将不再承担出租业务，即使打上的电话也分派给合作的代理行，SOHO中国只提供免费的服务。
潘石屹改口：通胀在加剧 房价还得涨
潘石屹：2011年开发商没有资金压力
(来源:财经)2011年1月12日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹接受了《财经》记者专访，他认为，2011年影响房地产市场的因素是货币政策，利率、存款准备金率、按揭首付款的比例对购房需求都会产生一定的影响。同时，2011年房地产商的资金压力不大，2010年开发商销售额接近5万亿，虽然购地花费了2.7万亿，但这大部分由央企购买的，不是开发商购买的，所以，看，2011年开发商没有资金压力。
2011年货币政策是房地产的影响因素
记者：2011年货币政策会是怎么样的走势？对房地产市场带来哪些影响？
潘石屹：2011年的房地产主要取决于货币政策，房地产市场的决定因素是供应量和需求量，需求量主要取决于货币政策，比如，利率、存款准备金率、按揭首付款的比例等等；而房地产的供应取决于土地的供应，2011年的土地供应又取决于2009年和2010年土地的供应，这两年土地的供应才能形成2011年可供销售房子的土地供应量。因为政府土地规划、房产商设计等中间流程一般使土地供应变为可销售房屋的周期需要一年到一年半的时间。所以，2011年的货币政策对房地产的影响几乎是的决定性因素。有人说用政策来限制房价，其实，政策就这样了，都限价、限购了，还能出什么政策呢？加息对供房的月贷款影响就大多了；如果再提高首付比例，原来能买房的也买不起了，所以，2011年金融货币政策对房地产的影响几乎是的。
记者：货币政策已经开始在紧缩了？
潘石屹：货币政策已经进入加息通道了。2010年已经加了两回，至于下一次什么时候加，管理者一定要超越市场预期，市场说这个月加，他们肯定不会这个月加，但是，加息的方向是确定了。房地产行业是资金非常密集性的行业，货币政策的调整，对房地产市场影响将非常大。
记者：您预测2011年会加息多少次？
潘石屹：这个说不准，市场预测几次，没准管理层偏不这么样做。加息除了提高资金成本外，最重要是对未来的预期产生影响。
记者：货币政策对包括SOHO在内的商业地产的影响有哪些？
潘石屹：这分为两个方面看，方面，取决于利率，利率对住宅和商业地产的影响是一样的；另一方面，首付款提高对商业地产影响为零。因为商业地产首付款固定是50%。住宅原来是两成，现在变成三成，如果变成四成、五成，那肯定影响部分需求。首付变成五成之后，银行在个人住宅贷款方面的风险基本上不大了。
2011年开发商没有资金压力
记者：2011年开发商资金压力大吗？
潘石屹：今年资金压力不大.资金压力大的是2008年，那时资金压力大到接近崩盘了。到2009年市场情况就非常好了，货币政策宽松了，钱也放开了。度过这个危机后，2010年开发商销售额接近5万亿，虽然购地花费了2.7万亿，但这大部分是央企购买的，不是开发商购买的，所以，看，2011年开发商没有资金压力。
记者：现在万科等很多住宅房产开发商想进入商业地产业务，会不会挤占包括SOHO、万达在内的商业地产龙头企业的市场份额？
潘石屹：商业地产的空间非常大，我们做的只是很小的一部分，在北京尽管有好几十万人在我们的项目中办公了，其实占比仍然很小。办公楼比住宅楼的资金高很多，比如三里屯SOHO刚刚建完，12万平米写字楼出租率已经达到85%，其中有一个客户是因为首付款没有给齐，如果算上他，就几乎都租出去了。可见，商业地产市场需求是非常大的。同样，三里屯SOHO也有住宅公寓，现在出租率才45.9%。
记者：房产税对商业地产有影响吗？
潘石屹：商业和写字楼地产从1987年一直在征收房产税，是在综合税率里面，所以，这次贾康说房产税是扩增，扩展到住宅领域。
记者：2011年SOHO会将名下商业地产的租赁市场业务更多的交给代理行？
潘石屹：SOHO完全不自己去联系租赁客户了，只提供服务。其实，我们大概七八年前就是让代理公司去做客户，有客户找到我们，我们觉得有个几百万、几千万的收入很不错，也是钱啊。但是，当我们本身在参与租赁中介业务时一定会影响代理公司的积极性。当我们一分钱不赚，全部交给代理公司赚，他们的积极性就高了。现在发展到今天，2010年SOHO全年销售额为238亿人民币，几百万、千万的租赁业务就可以不在乎了。
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