[摘要] 中大国际广场的开发建设，国际零售巨头沃尔玛、国内院线翘楚万达院线等商业巨匠携手入驻，城北商圈正逐步迈入高速发展时期。中大国际广场会成为城北商圈发展的“引擎”吗？它将从哪些方面影响城北经济的发展？城北商圈如何在多商业中心时代实现差异化竞争？2010年12月29日，房天下《大话地产》独家对话中大国际广场。
随着贵阳城市化进程的不断加快，贵阳逐渐兴起了多个商业圈：大十字—小十字、喷水池—紫林庵、纪念塔、金阳……而如今，随着贵阳北城开发进度的加快，紫金庄园、都市道1号等多个高档住宅社区的形成，城北，这个新的商业中心正悄然崛起。与此同时，伴随着该区域37万方大型商住综合体——中大国际广场的开发建设，国际零售巨头沃尔玛、国内院线翘楚万达院线等商业巨匠携手入驻，城北商圈正逐步迈入高速发展时期。中大国际广场会成为城北商圈发展的“引擎”吗？它将从哪些方面影响城北经济的发展？城北商圈如何在多商业中心时代实现差异化竞争？2010年12月29日，房天下《大话地产》对话中大国际广场，共话贵阳城北商业【查看大话地产直播】。
以下为12月28日房天下《大话地产》对话中大国际广场直播实录：
房天下：欢迎龚总在百忙的时间参加房天下《大话地产》，很多网友都比较关注中大国际广场，随着中大国际广场的开发及贵阳城北的发展，中大国际广场是否会成为城北商圈“引擎”更是受到网友的高度关注。从贵开路和通往金阳的小关路修通了之后，这个区域受到越来越多的人认识、肯定，那么中大国际广场在这个核心区域内，它展现给市民有些什么特色？
贵州中大房地产开发有限公司副总经理 龚海鹰
龚海鹰：我们先要从一个城市发展的角度来讲这个问题，比如说大营坡片区，以前是一个欠发达的地区，是城郊的结合部，但是每一个区域、每一个板块，都是随着城市的开发进程变化的，随着城市的发展，它的经济发展地理位置会发生不断地演变。从2000年左右起，贵阳市的房地产开始进入了飞速发展的阶段，大营坡片区的经济发展已经发生了悄然地改变。首先是政府规划的改变，按照区委、区政府“一核两带三片区”建设的要求，不断改善招商环境，“大营坡经济带”的建设步伐将加快；其次，随着经济的发展，大营坡片区已经云集了很多的高端楼盘，我们所知的已经有30多个楼盘聚集在周边，在中大国际广场周边1.5公里的范围内，它至少聚集了50万左右的中高端的消费者，中大国际广场正好处在云岩区，是连接乌当区，金阳新区的枢纽，它占据着发展的战略高地；从另外一个角度讲，城市的发展虽然在加速，人口在增长，但是在贵阳市的城北片区，到目前为止还没有一个高档次、满足人们各方面需求的设施，中大国际广场的出现一方面填补了城市商业发展的空白，另一方面，中大国际广场采用了国际进的ShoppingMall的模式，它从一开始就把进的设施引入了这么一个区域，它的出现肯定会促进大营坡片区的商业发展，对这个新兴商业圈的形成起到了带头作用，所以它必然会形成城北商业圈发展的“引擎”。
房天下：随着贵阳房地产的发展，贵阳的商业不断兴起，那我想问一下，为何房开商更愿意投资商业地产呢？
龚海鹰：一个城市的整个发展进程，和人类历史发展的过程是一样的，要有一个自然发展的过程，随着城市的变化，开发的区域越来越广，开发的深度越来越深，城市在一天一天发展壮大，聚合能力越来越强。一个城市的发展需要很多方面的协调，如交通、配套设施、商业核心圈等，作为房地产开发初级阶段要素的“土地”总是越来越少的，在这种情况下，如果说一个开发商永远都是拿地，修住宅，然后卖掉，实际上就是把资产一次性地用掉了。而投资是为了能在土地上做更好的经营，把资金流、现金流配置得更加稳定，能够无限投资和发展，这也现在更多开发商想方设法进入商业地产领域的原因。贵阳以前是一个单核心的城市，随着周边片区的发展，这种格局已经被打破；随着人们生活需求的不断变化，贵阳市必然要形成一个多核心的格局，在这样的格局下，必须要有一个多核心的物业把城市各方面的需求综合起来，而中大国际广场的出现正逢其时，它是一个涵盖了高尚住宅、国际公寓、大型购物、特色百货、主题餐饮、豪华影院、连锁歌城、街区商业等多种业态于一体的城市综合体，这将对人们进入一个新格局生活方式产生的聚合效应，能够更大程度地满足居住在周边城市人们各式各样的需求。
房天下：近年来，城市综合体在贵阳不断出现，城市综合体的出现又意味着什么？
龚海鹰：实际上城市综合体的出现也是城市进化发展的必然趋势，一个城市越来越大，如果我们所有的商业还是原来的“散乱性”商业，它必然无法满足消费者各式各样的需求，比如说你逛百货店的时候想休息，却没有地方，还要遭受风吹日晒，这就很不切合现代人的享受。那么城市综合体就是把所有的元素集合在一起，人们可以各取所需，逛街、运动、休闲等都能够在这个城市综合体实现，它可以用高效率、高品质的方式把许多城市功能聚合在一起。同时我们也应该看到，并不是每个城市综合体都是一样的，如经营方式不一样、区域不一样，但如出一辙的是，它的出现都会为城市的发展做出更多贡献。
房天下：据了解，中大国际广场采用的开发流程是：先招商……后建楼……再销售。为何选择这些的开发流程？这些的开发流程有何优势？
龚海鹰：从商业地产的价值来说，不管是任何一种类型的商业物业，要确保这个项目开发运营成功，关键要看持续运营的成果，中大国际广场位于贵阳市主城区与金阳新区、乌当区三城汇聚的商家必争之地——北城中央大营坡转盘区域，如何发展商业呢？中大国际广场考虑的核心问题是如何确保它能够运营成功，运营成功的基础在于经营，经营成功的基础则在于它要有自己的经营特色，能够为消费者提供的方便，所以我们在中大国际广场商业运营的过程中，在工程规划之初我们就和许多的超市、电影院、商家作了洽谈，选择把沃尔玛和万达影院引入了以后，我们是完全按照沃尔玛和万达影院标准的运营模式来量身定做的。沃尔玛是全球连锁零售业巨头、万达是国内的影院，所以沃尔玛和万达影院的进入将会带来更多商家的入驻，实际上中大国际广场就是在这两位商业巨头“老师”的辅助下运营起来的，这也是一种聚合效应。
就沃尔玛而言，沃尔玛在城市中发展过程中需要有200多项指标评估，沃尔玛选址于大营坡片区，说明它看中了这里的商业价值，而大营坡片区的商业前景也是毋庸置疑的。作为持续地占据世界500强的一个零售企业，沃尔玛有许多自己完整的体系，中大国际广场在和沃尔玛合作的过程中吸取了很多的东西。我们和万达的合作也是一个道理，万达院线是国内发展得比较好的院线，作为国际和国内的巨头，他们两个都不约而同地选择中大国际广场，这将为我们以后的招商运营打下基础，也为我们商业地产的运营成功铺垫了一块非常良好的基石。
房天下：除了沃尔玛和万达两大巨头之外，还有那些商家进驻？
龚海鹰：除了这两家，还有许多的意向商家在洽谈，并不是对方不想签，而是我们还有更多的考虑，比如规模、业态、理念等，我们在大型主力店——沃尔玛、万达影院落地之后，我们还会力争把星巴克之类的主力店召入，按照我们现在所积累的品牌资源，如果我们愿意签，整个中大国际广场的每一个平方都已经签出去了，主要是一些跟我们运作模式、理念差异较大的商家，我们都需要慎重考虑是否签约。
房天下：中大国际广场车位如何规划？目前整体的招商情况如何？施工进度如何呢？
贵州中大房地产开发有限公司副总经理 龚海鹰现场介绍项目
龚海鹰：我们规划了3000个停车位，也就意味着我们要“深挖洞”，首先我们的地下室就建有5层，所以我们在初步阶段进度期会比较长，目前A区和B区的地下室都在紧锣密鼓地施工中。在整个运营的过程中，由于注册的车位需求和商业的车位需求有一个错时的效应，预计中大国际广场的项目能够为商业服务的车位可以达到2000多个，也就是说，不管是现在还是未来，贵阳市所有的项目都还没有超越这个极限，这种车位的配置应该算是优势的。
同时我们也充分考虑停车场进出口的问题，我们在不同的区域有3个双向车道的出入口，而且在管理上采用了智能化的管理系统，我们会有效地把商户的停车位和住户的停车位分开，如果住宅业主想把车停在商业户的区域，它必须要持有相应的卡才可实现。
房天下：未来，中大国际广场将如何作用于贵阳北城商业圈的经济发展？能否起到一个“排头兵”的作用？
龚海鹰：中大国际广场从目前的态势来讲实际上已经起到了促进大营坡经济发展的作用。比如说中大国际广场周边的物业在打广告的时候它都会把中大国际广场作为头条来打。由于中大国际广场及周边项目的形成，整个大营坡的面貌会和现在形成鲜明地对比，大营坡片区会给这里的人群带来一个生活在核心区域的享受，甚至会超过现在我们大十字、喷水池的居民所受到的待遇。
房天下：目前，中大国际广场的核心任务是什么？中大国际广场对城北商圈发展起到何作用？
龚海鹰：中大国际广场现在的核心任务是加快项目的建设进度，我相信，随着中大国际广场商业的运营成功，它对于整个城北商业圈的形成将会起到一个持续发展的推动作用，也会对周边的房地产发展带来一种微妙的影响，但这并不体现在单一的项目影响上，而是各种设施、各种文化中心的形成，会对整个区域的发展起到一个共同的推动作用，在这样的推动力作用之下，未来的四五年之内，大营坡片区的住宅房价“过万”不难预见。
房天下：就目前贵阳市房地产市场整体的商业投资而言，贵阳的商业呈现什么样的发展态势？您给投资者的建议是什么？
龚海鹰：每个人的情况不一样，这个不能一概而论，作为一名投资者，他首先要对自己所投资的项目本身、项目区域、自然地理位置等做一个综合评估，这个区域是不是有发展的潜力，它在今后的城市规划发展里处于什么位置，弄清楚这些之后，你才能做出选择，是在成熟的商业圈里投资还是在新兴的商业圈里投资？这个自己一定要有一个判断，不同区域的投资效应是不一样的，比如这个区域可供你投资的东西很少，再比如你想在完全崭新的区域投资，也可能你考虑的重点不要只为了自己，而是为子孙后代投资，但这只是一种期待，所以投资要看准今后城市的发展趋势，这就是所谓的投资愿景。投资是想在很短的时间内就取得，还是想长期地持有？各种不同的投资需求，将导致投资的概念完全不同，比如说有一些投资从内在角度上讲，的投资冲动是来源于通货膨胀，这时候你就要考虑你所投资的物业能不能给你带来保值的作用。投资有长期和短期之分，有些人买房并迅速卖掉，这也是一种投资行为，只是说和我们以前的“投机”行为更类似一点。
房天下：目前，中大国际广场的物管公司定哪家呢？
龚海鹰：我们邀请了全球五大物管之一的“戴德梁行”。
房天下：感谢龚总对中大国际广场及城北的商业做了详细解读，今天的大话地产到此结束。感谢龚总参与大话地产，感谢各网友关注中大国际广场，并祝广大网友们新年快乐，吉祥如意！谢谢！
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