[摘要] 昨天有消息称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止新增开发贷款审批，且不同于之前的月度性停贷调节奏。对此，四大行昨天均否认行政叫停开发贷。
四大银行否认叫停开发贷 基本完成全年信贷任务
(来源:新京报)昨天有消息称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止新增开发贷款审批，且不同于之前的月度性停贷调节奏。对此，四大行昨天均否认行政叫停开发贷。
“政策收紧前拼命放贷”
记者从中行、建行、农行方面了解到，今年前三季度三家银行已基本完成了全年的信贷任务，因此留给四季度的额度本来就不多。
“今年银监会和审计署对四大行进行了几次开发贷方面的检查，每个银行对于开发贷额度限制得都比较严。由于银行担心监管层不断出楼市调控政策，因此在前几个季度政策收紧前拼命放贷，导致年底资金紧张放款明显收缩。”中行人士透露。
一建行人士介绍，每到年底银行为达到银监会在存贷比、资本充足率方面的要求都会收缩贷款，信贷部门12月基本都不放贷而是以拜访客户作为工作重点。“特别是按照今年全年7.5万亿的新增贷款总量和3:3:2:2的季度投放节奏来看，前10个月放款已达6.88万亿，留给最后俩月的额度有限。央行上周再次上调存款准备金率0.5个百分点，银行为达标放贷节奏明显减缓。”
上述人士介绍，虽然银行今年开发贷指标已用完，但对一些有实力的房企客户，银行会先审批通过，但现在头寸紧暂不放款,到半年后再放款。为降低风险，小的开发商若贷款到期的将不在续借。
大型房企暂不缺钱
若银行捂紧了钱袋子，房企资金链势必受到影响。据房地产业内人士透露，一般开发商的资金来源分别为银行借款占资金流的35%左右，自有资金至多不会超20%，剩下的是定金和预售款。“从现在的数据来看，还未显示出房地产行业资金恶化的情况。”他说。
截至10月底，万科销售869.3亿元，提前完成800亿元的全年销售目标。此外，恒大地产、龙湖地产均完成了全年销售目标，雅居乐、保利香港、首创置业完成全年目标的90%。
华创证券地产行业分析师杨现领认为，由于2009年地产行业销售火爆，致使开发商手里还有一定的存量资金还不至于目前破产。但是，在银行融资收缩的情况下，很多中小开发商的日子会比较难过。本报记者 赵谨
影响
开发商开辟新融资渠道
在开发商的融资渠道收紧的同时，房地产信托、民间借贷等尚未明显受限的融资渠道开始大行其道，成为不少开发商筹集资金的。据房地产业内人士透露，目前一些小开发商着急筹资，在业内比较盛行的做法是“同业拆解”，收取2.5分-3分(2.5%-3%)的月利息。“这是违规行为，开发商都没有同业拆借的牌照，其实行的就是高利贷之实。”一银行人士表示。
据一开发商介绍，信托融资也成为开发商选择较多的方式，一般中小开发商的信托融资成本在20%左右，而大型开发商在10%左右。
与此同时，担保公司的短期拆借也开始逐渐增加。一担保公司人士介绍，现在开发商从银行借不到钱所以来短期拆借的客户很多。短期拆借不超过3个月每个月收取4%-6%的利息。
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媒体称四大行年底前停止对地产开发商发放贷款
(来源:中国房地产报)记者从多条渠道证实，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。而此次不同于之前的月度性停贷调节奏。
11月7日，工行总行授信审批负责人向本报记者表示，工行已完成了全年的信贷任务，包括北京分行在内的多地分行都停止了新增开发贷的发放。类似的说法也相继从中行、建行、农行内部人士口中得到确认。中行总行公司业务部的信贷人士更为直接：“一般各分行开发贷投放得更早，三季度就完成了全年的投放目标。”
国寿资产管理公司一位人士也证实了这一情况：“我们对四大行的调研发现，新增开发贷在10月份就基本停止了。”
“目前我们正在进行年度总结，新增已不可能，存量信贷资产的置换空间也有限，再加上四大行背负更多配合调控的任务，开发贷基本就算停了。”在工行负责人看来，2011年的新额度到来之前，勒紧裤腰带是开发商惟一办法。
更坏的消息还在后面。11月10日，央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空窗期，2011年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。“防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷供应会减少两成。”上述工行信贷负责人预测说。
早在8月底，农行曾给各分行下发通知要求暂停开发贷发放。与此同时坊间也传出中行、建行、工行暂停开发贷审批。
尽管农行行长张云随即强调，开发贷只是暂停8月24日～8月31日一周，并仅限于农行自身调整，另外三大银行也纷纷辟谣表示开发贷正常发放，但彼时日渐严厉的多部委地产联合调控以及各商业银行普遍抢贷的习性仍不免让市场对四大银行的表态心生疑虑。
“农行上半年的激进，恰可说明地产行业早放贷早对银行业绩的重要性。”上述中行信贷人士分析，“年初开发贷占比最重，到三季度结束，其实各银行已基本把全年规划的地产信贷计划放完了。”
再反观8月末的时间节点，按照银行所谓的信贷发放时间表，地产信贷正接近尾声。这正是此前市场怀疑银行，尤其是四大行表态继续发放开发贷真实性的缘由所在。因此当10月份四大行及另外两家股份制银行被银监会实施为期两个月的差别存款准备金率时，坊间更加笃信了四大行的超规模信贷，以及四季度新增贷款增速的不可持续性。
“四大行的盘子大，稍微松动，就会放出很大的量，所以银监会对四大行的监管更加密切，这也对市场起到调控风向标的作用。”尽管银行对地产信贷情有独钟，但上述工行信贷负责人表示为了配合国家宏观调控，在前三季度抢先完成开发贷投放后，四大行要想在剩余不多的信贷余额中新增开发贷已是难上加难，“尽管不会被命令叫停开发贷，但不配合的话‘被窗口’、‘被谈话’也很容易。”
“为了防止地方分行权力过大，杜绝业绩贪婪与金融风险，四大行目前都是采取中央集权的方式，由总行对地产企业进行授信与贷款控制。”上述工行信贷负责人解释，总行对各个分行也都设定了因地制宜的信贷新增额度，“分行的每一单结算数据都会被总行直接提取，对分行进行实时监督，新增额度用满了，就不许再发放新贷款，但可从存量信贷中置换。”
“现在这个通道不会起作用了，银监会的多项监管已经把这些通道堵死，即使是在新成立的银行间资产信贷转让交易平台上，被交易的信贷资产也鲜有中长期的地方平台与地产信贷。”中行人士认为过去“先放贷，后置换”模式的打破，也一定程度上造成了目前的开发贷断粮。
2011年开发贷降两成？
再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企，再加上行业调控笼罩在市场上的观望乌云，已经迫使更多的开发商将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上。
银行也正在积极地把真空期排队的融资需求转换为明年的客户项目储备。“到11月中旬，我们会基本结束一线开发商新一轮的授信，并完成明年一季度的项目储备。”上述工行信贷负责人表示在挺过今年的年关后，将为开发商开启新一轮的融资。
但这一切在银行眼中并不意味着开发商的融资困境能够柳暗花明。“明年的货币供应以及银行信贷总量预计不会超过今年，地产行业的调控也依然会持续。”上述中行人士的态度开门见山。
“今年监管部门主要做了三件事，整治地方融资平台、房地产以及‘三高’行业不良贷款的信贷风险，这实际上是在调控的基础上使适度宽松的货币政策逐步回归常态化。但明年监管部门还要加上第四件事，防通胀。”中行人士认为。
农行总行资产负债处研究员保持了同样的观点认为在四件事的共同作用下，明年的货币供应与新增信贷将进一步回归常态。
持类似观点的群体还在扩大。11月11日，兴业银行(601166)首席经济学家鲁政委发表研究报告称，在防通胀的调控预期下，可以预见我国将持续经历政策密集期，估计明年信贷投放难超7万亿元。
对此，上述工行信贷负责人表示，预计工行2011年的开发贷会比今年回落两成。“根据我们完成的授信情况，招、保、万、金为代表的一线房企额度并没有太多变化；出于地方平台风险控制，我们介入的也不会超过100个。”
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