[摘要] 日前,住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出,现行城市房地产管理法存在一些缺陷,如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法,完善商品房预售制度。专家表示,商品房预售制变革在即。
住建部：商品房预售制或变革
(来源:信息时报)日前,住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出,现行城市房地产管理法存在一些缺陷,如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法,完善商品房预售制度。专家表示,商品房预售制变革在即。
弊端:开发商将风险转到买家
据悉,商品房预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设,主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。
同年,建设部根据这一立法发布第40号令,在开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定,并于2001年及2004年进行了两次修订。
业内人士表示,从本质上看,商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管不到位,造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险。
地产专家谢逸枫表示,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。从预售到房屋建成交房,一般要两年左右,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供,开发商的风险转移给了购房人。
短期:预售款专款专用需监管
目前,七个城市已完成了对商品房预售款监管的明确规定。商品房预售款监管被各个城市陆续提上日程。据悉,此次商品房预售款监管是将预售款直接升级至账户由政府“托管”,楼盘预售款将由当地房地产局在银行开设的指定账户进行“托管”,而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批,资金将只能用于指定楼盘的后期建设。
国务院发展研究中心有关专家也建议,要充分利用信用体系提高行业公信力,进一步完善房地产信用档案体系和个人信用体系,发挥信用的褒扬和惩戒机制。建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统。
经纬行研究中心主任曾英杰表示,预售款是开发商在项目未完全完工前进行预售所得的款项,一旦开发商挪为他用,很可能导致项目后续开发资金出现问题,最终导致项目工程停滞,甚至当资金链流动性出现问题时导致项目烂尾。
不过有地产人士指出,预售款专款专用从短期来看值得推荐,但它需要一个长期的、公正的、权威的监管机构,一旦监管出现松懈,预售制的弊端将又会暴露出来。
长期:取消预售制减少纠纷
随着商品房预售制的弊端逐渐暴露出来,消费者的权益也越来越受到侵害。为此,不少专家表示,该制度是特定时期的特定产物,房地产市场发展成熟之后,商品房预售制度应逐渐取消。这也就意味着,今后可能只许销售现楼。
住建部也认为,城市房地产管理法修改已列为十一届人大常委会立法规划,住建部正组织力量积极开展法律修订工作,并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的商品房制度的修改意见和建议,有些已在征求意见稿中作了规定,有些拟在相关法律或条例中予以吸收。
其实早在2005年8月15日,央行发布《2004中国房地产金融报告》建议,决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论,对预售制度的研究已成了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。
地产专家韩世同表示,如果取消商品房预售制度,如今存在的开发商和买家的矛盾将大大减少,房子的好坏买家能通过实物看出,减少了收楼以后的纠纷。不过他也表示,这将对开发商的资金链形成很大的考验,不排除开发商将资金成本转移到买家身上,进一步推高楼价。
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住建部将修改城市房地产管理法 完善预售制度
(来源:中国证券网)记者近日从人大财政经济委员会获悉，我国住房和城乡建设部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。
在2010年3月的十一届人大三次会议期间，有123名人大代表在4个议案中提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快，购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度，强化对房地产企业融资行为的监督，提高土地闲置费等。
针对这些议案，住房和城乡建设部认为，城市房地产管理法修改已列为十一届人大常委会立法规划，住建部正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。议案提出的意见和建议，有些已在征求意见稿中作了规定，有些拟在相关法律或条例中予以吸收。
人大财经委表示，同意住房和城乡建设部的意见，建议在草案修订过程中，认真吸收代表所提意见。
中国深化楼市调控 一线城市现新动向
随着房地产调控政策逐渐深入，中国一线城市房地产市场的成交量、成交价格、推盘数量、土地市场均有显著变化。业内人士分析认为，调控的步步深化对市场预期的影响将成为左右市场前景的重要力量。
根据北京房地产交易管理网数据显示，10月，北京商品房期房住宅总成交为6894套，环比9月下降了36.1%，同比下跌幅度更达到41.7%。合计商品房住宅总成交为7680套，环比下调超过37.1%，同比下跌幅度更达到45.2%。
随着成交量的走低，10月北京商品房成交均价在年内首次不足2万元每平方米。从9月份的20520元每平方米，下跌至19160元每平方米。
"均价下跌的主要原因为部分远郊区低价项目的集中签约。"北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，新的调控政策其效果目前依然主要体现在需求被抑制，尚未完全传导至价格，多数楼盘的实际成交价格其实并未出现明显调整。
"近期各地密集出台各项细则，说明政府调控房地产市场决心并未放松。短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。"张大伟说。
在楼市出现量价齐跌的同时，土地市场在10月份更显得格外冷清。根据北京土地储备管理网数据显示，9月底调控政策公布一个月以来，北京合计供应土地为22块，除了5块商业多功能地块外，其他17块土地全部为工业用地，住宅用地首次全月0成交。
10月初，业内曾预计上海将有77个楼盘上市或推出新房源。结果在调控之下，推盘数大幅萎缩。数据显示，10月份上海仅有40个楼盘推出了85.93万平方米新房源，较9月的新推房源面积降幅超过50%。
薛建雄认为，虽然每月初统计的开盘量都会与最终实际开盘量有出入，但像10月份如此多的楼盘"爽约"，实属少见。从"9？29"的调控发力到"沪12条"，原本开始回暖的上海楼市迅速降温，市场再度陷入深度观望。开发商由于担心无法如期积累足够多的客户，贸然开盘会出现滞销，便纷纷调整原定销售策略，将上市日期延后。
上海"网上房地产"的统计数据显示，10月上海新房成交面积达到130.46万平方米，与9月相当。但业内人士指出，10月相当一部分成交量是9月预订的购房者转签而来，随着市场的降温，11月的成交量可能出现大幅下滑，而市场的低迷也将影响开发商的实际推盘量。
与北京的情况刚好相反，10月上海新房均价受到几个高价项目集中成交带动的影响，上涨了4.6%，达到22140元每平方米。
以10月15日正式出台的"限购令"为分水岭，广州10月的楼市经历了一次"前高后低"的大幅波动。
在10月前半段，广州房地产市场出现了"政策洼地"现象。中央在9月底再出调控政策，随后上海、深圳等其他城市先后出台房地产调控新政，在广州房管部门出招前的10多天里，房地产市场延续了9月的火热，成交量大幅上升。
10月15日"限购令"颁布后，广州房地产成交量大幅下滑。截至11月4日，广州楼市单日签约成交量均在400套以下。其中10月17日，广州房地产签约成交套数为308套，均价为每平方米8624元。
成交量持续低迷，但是成交价格却从10月17日起一直震荡上升。8624元成为广州限购令颁布后房地产签约价格的底部，截至11月4日，单日签约价格已超过每平方米15000元。
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磨磨蹭蹭不领预售证,开发商盼涨
(来源:新华网)一方面是楼市调控政策频频出台,另一方面则是开发商通过种种手段拖延取得商品房预售证明的时间。记者近日对南宁房地产市场进行采访时发现:“金九银十”的日子已经一去不复返,但开发商期盼来年涨价的心态依然浓重。
记者从南宁市住房保障和房屋管理局了解到,10月份,南宁取得商品房预售证明的商品住宅项目只有2个,即汇东郦城和中国铁建·凤岭山语城两项目。这两个项目新增预售商品住宅为299套,与9月份新增预售商品住宅5272套相比,减少了4973套,环比下降94.33%,比去年同期的3343套相比减少了3044套,同比下降91.06%。
南宁市住房保障和房屋管理局相关负责人表示:“下降幅度这么大,是今年以来预售项目、预售商品住宅数量的一个月。这与中央出台的房地产调控政策密切相关。”
南宁房地产营销业内人士、腾能策划咨询有限公司策划部部长吴霞认为,今年以来,绝大部分楼盘将放盘时间设定为9月至10月,一般需要提前3个月以上报备案,9月份楼盘迅速放盘之后,本来10月份还有一波放盘,但中央政策持续出台后,相当一部分开发商赶紧撤回了报备案的申请。
吴霞说:“害怕自己的房子上市后卖不动,这是造成开发商以种种理由延期吹响楼盘‘终场哨’的原因。”
南宁市智客营销策划公司副总经理黄亮新说:“此轮楼市调控政策出台让很多开发商措手不及,因为刚好在楼市销售旺季的‘金九银十’期间出台政策,打中了房地产销售和楼市飙升的‘时空七寸’,房产商采取的应对措施,就是将此前报备案的材料迅速撤回,静观市场反应之后,再做打算。”
据新华社南宁11月6日专电(记者何丰伦)经过几年时间的楼市调控博弈后,中央的楼市调控政策终于在掌握“消费心理学”和“楼市促销时空规律”的前提下出台了。但是,打中了楼市涨价“时空七寸”的调控政策,在具体执行过程中,还要进一步打断囤房待涨的房产商的“避险七寸”。
打断房产商“避险七寸”的做法,应该是尽快出台“报备案”追溯制度,相关部门应该对具体楼盘的建设、投放情况进行详细登记,遇上刻意延缓报备案时间来“规避风险”的房地产企业,毫不客气地给予处罚,并公布于众,最终清理出房地产市场,这才是确保楼市调控政策得以实现“雷霆之力”的关键。
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