[摘要] 有媒体报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，记者从多个开发商及业内人士处求证到，他们确实从银行等部门了解到此消息。业内人士透露消息估计近期就会颁布实施，该办法一旦实施，就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房，不得不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑选择之一。
京开发商将不直接收预售房款 资金纳入银行监管账户
(来源：京华时报 翟烜)昨天，有媒体报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，记者从多个开发商及业内人士处求证到，他们确实从银行等部门了解到此消息。其中一位业内人士透露，他在三周前已得知此消息，估计近期就会颁布实施。这位业内人士表示，该办法一旦实施，就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房，不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑的选择之一。
据开发商介绍，按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预付款，即房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。同时，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。
其中，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容有3点。首先，今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
对此，昨天记者致电相关主管部门了解情况，但均未得到有效回应。
■各方分析
中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰说，实施该办法的主要目的就是防止开发商携款潜逃，保证这部分资金的安全。他说，按照此前的规定，楼盘封顶后可通过申请预售许可证提前销售房屋，购房者无论是全款还是贷款，购房款都将进入开发商自己的账户，并且自由支配。而这些资金绝大多数用于购置土地、偿还贷款、开发新的楼盘。因此，可以说，开发商并不是靠自己的固定资金开发房产，而是不断地利用预售房款循环开发。其间，有可能出现拖欠工程款、拖欠银行贷款等情况，因此该办法的主要目的，也是给予房地产开发中各个环节资金的安全保证。
>>目的
办法主要保证预付资金安全
“这是一次技术性调整，也正中开发商七寸。”我爱我家副总裁胡景晖说，虽然这不能视为新的一轮调控政策，但却非常有效力。其主要原因是，这个办法不像其它调控政策是临时性的，这个办法将会长期执行。而且，目前房地产市场正处在僵持阶段，开发商入账趋紧，同时，土地市场价格下降，又正是拿地的好时机。若该办法实施，开发商希望进一步发展，就必须加快销售速度，以求获得可支配的资金。“那么降价是最重要的选择之一。”胡景晖说，这个办法实施后，囤地、捂盘的问题也将自动解决。
>>影响
开发商将降价求资金链稳定
陈云峰和胡景晖都承认，若长期执行该办法，开发商的开发速度和规模可能会受到影响。特别是跨省的大型房企，目前他们的资金都是调配的，若被银行监管，将影响资金的流动和调度，从而减缓不同省市、不同项目开发的时间。陈云峰认为，这些不利的影响，将在长期作用下，转变成总供应量的放缓。
而胡景晖表示，这需要开发商转变思维，如果能掌握新规则，并加快开发速度，充分发挥效力，反而有利于提高开发周期，未来的总供应量应该不会受大的影响。
>>远景
对长期供应量各方看法不一
>>背景
办法已在业内流传3年之久
陈云峰说，在北京三年前就有此说法，但一直没有执行。而且在其他省市，有的已经开始执行，所以这个办法并不新鲜，早已被业内熟知。同时，住建部等主管部委不止一次在相关文件中提及。就在今年4月20日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》即53号文的第九条，就明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
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(来源：红网)昨日有媒体报道称，北京市正酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”：购房人的预付款不交给开发商，而是把钱存到某第三方监管账户，开发商的用款计划需经施工单位、监理单位加以确认才能使用，这一办法有望在年内实施。此外，还有媒体报道称，苏州房地部门也正在酝酿类似措施。
“商品房预售资金监督管理暂行办法”的实施对房地产市场各方有何影响呢？记者整理了业内相关人士对此的看法。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，"商品房预售资金监督管理暂行办法"一旦实施将会给开发商的现金流造成影响，有可能起到打击囤地惜售以及降低房价的作用。李文杰说，如果对预售进行监管，也就意味着开发商必需得要加快销售回笼资金，才能够达到他单一项目的预付款这样的目标。目前有开发不急于降价，不急于回笼资金，主要是因为他们从不同项目资金之间进行拆借，卖得好的，他也有可能调配一些资金，有些项目不卖。也就意味着开发商真正的每个月招商的所有项目必须要回笼资金，支付工程款、支付土地款，也许对降价来说这是非常重要、影响非常大的政策。
中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰说，实施该办法的主要目的就是防止开发商携款潜逃，保证这部分资金的安全。他说，按照此前的规定，开发商并不是靠自己的固定资金开发房产，而是不断地利用预售房款循环开发。其间，有可能出现拖欠工程款、拖欠银行贷款等情况，因此该办法的主要目的，也是给予房地产开发中各个环节资金的安全保证。
地产评论员牛刀今日发表博客称，"商品房预售资金监督管理暂行办法"斩断了楼市炒作的资金链。牛刀表示，预售房款的监管不仅仅只是监管资金的问题，而是间接取消了商品房预售制度，斩断了楼市投机的资金链，杜绝了楼市的投机行为，降低了银行风险。北京市这个制度的执行，90%以上的楼市投机行为将得到充分的遏制，房价将会理性回归。
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(来源：牛刀的博客)正在市场以为调控房价的新政出尽的时候，新政却一个接一个的纷纷出台，而且，一个比一个厉害，可谓招招致命。在这种形势面前，让人十分困惑的，还有谁买这么高价的房子？尽管成交量稀少，但毕竟还有成交。难道买房人不在乎这些房子一买到手就会大幅缩水吗？明知房子要大幅缩水，又是谁还在买呢？
市场对此的反应恰恰是很荒唐的，一是认为房地产还是保值的产品，因为央行还没有加息，就意味着人民币还在贬值；二是认为地方财政离不开房地产，当地方政府卖不出去土地时，还会拉高房价。这两点表明楼市投机行为已经根深蒂固，尽管政策频频出台，但是，还是不容易消除。所以，北京市政府就出一个奇招，对预售房款进行监管，不让开发商挪用。
这一招很多人只是看见一个房款的先后到账，却并不知道，实际在运作中，确实斩断了楼市炒作的资金链。中国大陆的商品房预售制度是从香港复制过来的，在实际操作中，弊端丛生，有识之士多次呼吁要取消商品房预售制度，但是，住建部对此毫无作为，一直没有取消。实际上是住建部一直在鼓励楼市的投机行为。因为，商品房预售制度，在香港被港人称为“炒楼花”，可想而知。
现在，北京市的做法是，对预售房款进行监管。也就是所有的预售房款都不再进入开发商的账户，而是直接进入银行的监管账户。按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京开发商不仅将不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款。
过去开发商为了尽早回笼资金，往往采取很多手段开展预售，是空手套白狼，在房子还是图纸的时候就开始预售，后来增加了一些基本的要求，也仅仅只是对开发项目的动工和封顶提出了一些要求，但是，容易造成买卖双方共同套取银行资金的行为。最近报道的北京华夏银行一名收入不到2000元的炒房客，在银行居然贷出了500万资金。这种明目张胆的假按揭在商品房预售制度下，在银行高达4万亿个人房贷资金余额中，只是冰山一角。
我们曾专门披露过假按揭在商品房预售体系下盛行的情况，但是，随着楼市投机炒作的越演越烈，不仅没有得到遏制，相反越来越严重，演绎的是中国的庞式骗局。因为，这种开发商和楼市炒家一体套取银行资金的行为，在房价上涨的通道中没有什么风险，而随着房价进入下跌的通道，风险将全部暴露出来。很多楼市炒家往往使用的虚假身份证件和虚假的收入证明，房价下跌，他们往往就会断供，银行起诉将会连人都找不到。
所以，银行的房价下跌的压力测试，在没有取消商品房预售制度之前是没有用的，因为买房自住或用于出租的人，无论房价怎么下跌，大多数人也不会断供，这不仅仅只是房子在使用的问题，还有个人征信的问题。因为一上银行的黑名单，以后从此不能在取得贷款。而这些搞假按揭的楼市炒家不同，他们只博取短期差价，而不管长期征信。
所以，预售房款的监管不仅仅只是监管资金的问题，而是间接取消了商品房预售制度，斩断了楼市投机的资金链，杜绝了楼市的投机行为，降低了银行风险。可以说，北京市这个制度的执行，90%以上的楼市投机行为将得到充分的遏制，房价将会理性回归。这是一个促使房价整体下降的办法，其调控效应，仅次于央行加息。
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