[摘要] 日前，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。而目前，在大开发商的降价带动下，楼市降价潮越来 越大。二手楼市在这一冲击下也迎来了全面下降。
住建部重申楼市调控不能松房企酝酿价格战
（信息时报）日前，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。而目前，在大开发商的降价带动下，楼市降价潮越来 越大。二手楼市在这一冲击下也迎来了全面下降。
调控不会半途而废
住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。王珏林表示，目前包括部分地方政府在内，各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终，并推断下半年或者明年初中央可能会救市。
王珏林透露，事实上，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。他分析，本轮调控和之前的几次房地产调控存在不同。，这次调控由国务院亲自“操刀”，国务院出台具体的措施，由地方政府落实。第二，本轮调控呈现差别化，即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房，刚性需求不会受影响。第三，本次调控抓住了市场问题的根源，一是供给不足，二是管理不完善。第四，本次调控对房价上涨过快的一线城市影响大，但对600多个中小城市影响较小。
开发商酝酿价格战
5月初恒大地产高调宣布旗下在售楼盘8.5折销售，初时在业界引起极大反响，万科、绿地等地产巨头当即表示不会跟进。但5月的成绩单彰显了降价策略的成效，恒大地产成交金额、销售面积双双飘红，而没有实施降价销售的万科同期销售出现双降。
地产专家表示，销售业绩一增一减，对开发商的定价策略极具启示性，随后不难想象，佳兆业率先在深圳试探性降价，进入6月绿地集团急不及待地宣布41个城市的100个楼盘优惠促销，就连万科总裁郁亮近日也喊话“万科也绝不会硬扛着不调整”，并高调宣布上海新开盘项目琥珀臻园以底价销售。
业内人士认为，自新政出台后，房企融资遭遇“十面埋伏”，首先是银行对开发商贷款进行审查，贷款拿地受到严格限制；随后开发商的信托贷款融资渠道遭到封杀；6月初上市房地产公司增发融资夭折。开发商一面受融资困扰，另一面则受到税务部门清算土地增值税的考验，对房企资金流形成剪刀差压力。出于对规避风险考虑，大型开发商倾向于快速销售回笼资金，由此降价促销成为必然选择。
据记者了解，近日北京、上海、深圳等地的开发商已开始降价行动，其中深圳新房房价降幅较大，再一次走在市场前头。由此推断，房价过高泡沫积聚过大的地区将率先回调。由于广州房价相对处于较低水平，因此波动预期较小。
新房降价倒迫二手房
随着绿地、万科等标杆式房企加入降价行列，将对中小开发商造成极大的影响。值得注意的是，近日深圳、杭州等新房价格撕开了下跌裂口，根据美联物业()研究中心数据分析，上 圳新房成交均价跌至15563元/平方米，环比下跌14%。
美联中国广州区市场研究表示，由于政策导向，购房者可选择房源增多，而现时市场的成交主体为自住需求，其可视为一个短期的恒定值，当需求不变，一二手房源的成交将出现此消彼长的格局。现在开发商实施强势的降价促销，势必影响到二手房市场。
该公司负责人认为，对于二手房的影响，首先就是挤占二手房市场成交量，随后从量变到质变，将对二手房价形成倒迫机制。由美联物业(广州)公司反馈，包括广州市场在内，现时二手楼放盘价出现了松动，议价空间增大。当然，现时价格松动还只是分散性分布，但在市场环境没有大改观的情况下，假以时日二手房价将迎来整体下跌。
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（万志兵博客）一月之内“四记”重拳新政------“深十三条”、“公积金二套房首付5成”、“京十一条”、 “经适房违规租售将收回”， 让楼市地震。而京十一条”最出人意料的两条是：“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。”和“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。在猛烈的楼市政策调控打压下，大型房企经历了从撑着不降价到被迫降价，最后到主动降价的痛苦心理转变。房企不再以资金不紧张或者不差钱为借口，“硬撑”不降价，开始拉开真正价格促销的序幕，暗中跑量降价，现金为王。而地方版新政楼市调控政策将密集出台，加快了开发商和投资客对于楼市房价上涨预期的崩溃想法，新政不仅扑灭了春交会和房博会及房价上涨之火，还提醒了开发商房价上涨梦。
2010年5月5日恒大地产（03333.HK）在香港宣布，“降价枪”已然打响。集团旗下所有产品将全线打折，以8.5折对外销售，正式以下降房价的方式跑量销售，而恒大做降价“带头大哥”是很明智的。这是新一轮楼市调控背景下，个擎起降价大旗的大型房地产开发企业，标志着高房价开始松动。从目前销售的价格上分析，8.5折优惠意味着房价下跌10%-15% ，或许，恒大地产推倒的是楼市降价的张“多米诺骨牌”。借助这一次营销计划在市场观望时抢先一步，抢占市场份额，目的是回笼资金准备抄底土地市场。尽管是性8.5折促销，但由于各个城市和楼盘存在差异，并不会一刀切。另外，市场可能出现分化，部分城市跌幅较大，而部分城市不受影响。这也许仅仅是开发商的轮降价，应该是出现在楼市新政出台后两三个月。而规模性降价会出现在七八月份，因为去年第四季度开始赶工的很多项目，将集中在此期间开始上市，货量届时会有一个井喷。 新政执行一周之后，楼市一片萧条，房事冷清，观望气氛笼罩市场。原本传统旺盛的火爆楼市销售季节残遭新政策“大扫荡式”的围剿，彻底击灭开发商抱团上涨房价同盟的战略，“五一”楼市小黄金周以惨败和流产而告终，有部分“热销楼盘”唱空城计 ，开发商或死扛或甩货。目前大多数开发商手中存货不多，未来的供应量以新盘为主，因此，多数开发商将在新盘定价上做文章。
当前各地楼市已然进入了“混沌期”，在各级政府楼市政策密集出台的特殊时期，买卖双方的博弈胶着化现象还将会持续下去。这是各级政府应该加以密切关注的新动向。一旦房地产发动机停止呼吸，那么就会形成多米诺骨牌效应，造成相关的五十多种行业，1000多种商品顺势倒下的危局。这也是房市新政不愿意看到的结果。之前房地产界一度十分期待的“红5月”，估计将成为各地楼市的“静默期”。通常讲，人们想在房市降价后才买房子，可是政府费了牛大劲，出台了那么多打压高房价政策，结果到了北京通州等房价终于降下来回归到常态以后，反倒没有人去买了。这次在五一节黄金假期，确实让的一线城市的房市遇冷，交易降买家观望。尽管房地产商的楼盘打折促销，却仍然看不到昔日门庭若市，热闹非凡的旺销场景。美国著名投资大师麦嘉华3日预言中国经济“9到12个月内崩溃”。有人称，麦嘉华过去20年里“多次成功预测经济衰退”。
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房企龙头万科地产有关人士也表示会以调整其产品线，令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢的方式来应对新政的影响，这意味着将大幅降低万科产品的总价。被誉为史上最猛烈的地产调控政策出台后20余天后，一场由大集团牵头掀起的降价促销大幕徐徐展开。 恒大打出了8.5折的优惠，是促销还是市场“真降价”？ 近段时间，密集严厉的调控新政已经昭告了楼市调整期的到来，很多媒体都在静观2010年谁将带头降价。在被称为“政策年”的2007年万科地产率先调价，引起了一轮规模宏大战况激烈的房价大战。然而今年的降价风潮却和2007年相去甚远。今年龙头老大万科没有率先举起降价旗帜，首当其冲是因为市场环境不一样。2009年楼市的高烧导致开发商资金充裕，地产商的抗调控能力整体大幅增强。其次，今年恒大接过万科的接力棒降价也是因为二者的发展阶段不一样。万科已经进入了发展的相对成熟期，并开始根据市场状况进行内部策略调整，而恒大目前正处于扩张的前期阶段，在行业洗牌的关键时期，恒大采取“丢卒保车”的策略，其实是站在发展大局上进行深远的战略调整。
鲁迅先生曾称赞：“次吃螃蟹的人是很可佩服的，不是勇士谁敢去吃它呢？”恒大地产这次做了一回次吃螃蟹的勇士，但是螃蟹也不是容易吃的，恒大如何在价格跳水中保持合理利益，安抚先前购房客户的心理情绪，将成为恒大地产必须面对的一大难题。这次是真降价，而不是一般性的促销活动。现在的情况同07年927新政后有许多相类似的情况，例如都是中央下决心调控过高的楼价，都实施了收紧房贷这样的比较有效的信贷政策去抑制过高楼价。不同的是当年只有万科一家觉察到市场发生了根本性的转变，当时万科降价还引来了其他开发商的非议。但经过927的惨痛教训，很多开发商都对中央的信贷政策有了深刻的认识，特别是印象深刻的恒大集团（当年陷入了极度艰难的困境），所以这次恒大、万科等都率先调整了产品售价。 部分房企称不会跟风，这样的大折扣会蔓延吗？
可以肯定，未来其他开发商都会陆陆续续加入到降价的行列中来，而这种降价一定是大幅度的，不会是那种阶段性优惠政策。因为这次中央的态度十分鲜明，政策将出到楼价下降为止，任何在现阶段仍然嘴硬的开发商都不可能顶过中央的政策，都熬不过市场的剧烈改变。降价是最终的必然的结果，早降价对企业的现金流更有利，也避免中央误以为新政还没有效果，继续进一步打压，最终出现更加矫枉过正的政策。（本人认为当前的政策已经略有太过之嫌）。另据市场传闻：广州保利、雅居乐等房企或在最近加入降价大军当中。
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其实，恒大目前完全没有资金压力，5日，恒大公布了今年4月的销售业绩，实现合约销售额37.4亿元，合约销售面积57.8万平方米，合约销售均价每平方米6467元。4月合约销售额较去年同期增长55.9%，销售面积同比增长17.8%，销售均价同比增长32.4%。恒大去年上市之后，截至2009年12月底，现金余额163.6亿港元。而今年1月底现金余额190.2亿港元，2月底现金余额156.6亿港元，3月底现金余额150.6亿港元。
今年4月份，恒大继今年1月成功发行五年期、年利率为13% 的7.5亿美元优先票据之后，再次发行6亿美元优先票据，资金状况进一步改善。截至4月30日，恒大的现金余额达209.9亿港元。不过，有统计显示，4月房企销售记录良好，但对资金的渴求仍然强烈。4月，恒大成功发行6亿美元优先票据，年利率达13% ;恒盛地产、碧桂园等企业也大举融资。
在高调融资的同时，房企未忘打通另一条资金输血通道，即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受财年业绩增长数据的需要而率先降价回款，恒大、龙湖即在此列。另外，一些为上市而大举扩张的房地产项目，目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期，这也是开发商热衷促销回款的重要原因。
不过，决定打折售楼的举措，仍然与宏观调控下为减少持有的成本和风险有关。有人用数据方式说富力有可能成为下一个下降房价的开发商。数据显示，截至去年底，富力地产的净负债虽然有改善，仍高达97.6%。而恒大地产的总负债与股东权益比率则为110.2% 。
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