房地产新政密集出台毛毛雨还是动真格？
收紧银根
2010年1月12日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
限价房
2010年1月11日，今年广州将有821套限价房入市，首批限价房最快今年7月亮相；还将推出新经济适用房、廉租房和经租房。新限价房用地也会推出。
二次房贷首付
不得低于40%
2010年1月10日，国务院办公厅发出了《关于促进房地产市场平稳降发展的通知》，被称为"国11条"。最关键的是明确二套房贷首付不得低于40%，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市常
调控房价
2009年12月28日，加大保障性住房的建设力度；鼓励居民购买自住房和改善性住房；稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等行为。
营业税"两变五"
2009年12月22日，5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。
土地出让金首付款
50%
2009年12月17日，国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清；首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
遏制房价过快上涨势头
2009年12月14日，国务院常务会议提及未来房地产政策：加快保障性住房建设，遏制部分城市房价过快上涨的势头。( 新快报)
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楼市调控五令齐出 如何避免无果而终
历史又开始轮回转向。2009年末密集出台的楼市政策正上演着如2008年底一样的情景，所不同的是，面对愈演愈烈的高房价，如今楼市调控的主调已由“救市”转向“遏制”。
五令齐出调楼市
持续吹大的楼市泡沫显然触动了政府敏感的调控神经，随之相继出台的五大政策如离弦的箭一般直指当前的高房价。2009年12月中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。国家发展改革委主任张平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措(简称“国4条”)，遏制部分城市房价过快上涨势头。12月17日，开发商拿地首付至少50%的限制的政策出台。尤其是2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国11条”)，其中提出了“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任”等五大举措十一条措施。业内认为，逐步细化完善的楼市新政向外界传递政府调控楼市的信心和决心。
看涨下的观望情绪
对于楼市新政，准购房人和投资者又是如何看的呢？某网站针对购房者的调查显示，对于国务院近期一系列的房地产调控措施，有近60%的网友认为需要观望下才能决定是否购房，其中对北京未来房价持看涨态度占86%。工商联房地产商会会长聂梅生也表示，虽然“国11条”针对性极强，但期待今年房价出现大幅度下降“并不现实”。“国11条”中二套房贷首付不得低于40%的条款着重打击投机性购房。据中介张经理透露，他所了解到的一些投资客对此不乐观，以前大多三成的首付现在变成四成，投资成本明显提高，有些人开始考虑将去年卖房回笼的资金转向商业地产。
扼住“钱”、“地”喉咙
土地和资金是楼市调控的两大关键点。对此，“国11条”中强调要加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序和进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。这被业内解读为从钱、地两方面来调控楼市。从信贷、金融方面，在需求方调控按揭贷款政策，提高二套房首付比例抑制炒房；在供给方对房地产开发贷款进行调控，房企拿地首付至少50%。工商联房地产商会副会长李晓东表示，这两方面的调控长期以来被证明是有效的。另外，“国11条”中还关注到警示热钱冲击楼市风险，加之此前国土部与证监会配合核查再融资项目，这意味着房企从资本市场获得资金的难度在加大。而央行近期上调0.5个百分点的存款准备金，也被认为是货币供应收紧挤压开发贷的信号。但与此想对应的是，在近期的某房产论坛上，开发商们集体回应地产调控直言“不差钱”，对楼市政策仍然乐观。业内人士认为，如果收紧银根贷不到款，这对去年拿地的小开发商影响比较大，一旦资金链出现问题有可能被大房企兼并。
保障房屡屡提及待落实
保障性住房在近期系列调控政策中屡屡被提及，被认为是平抑当前高房价的有力措施。“国11条”中明确提出要增加保障性住房，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，保障性住房如果真的加大开发力度，对稳定房地产市场肯定有作用，分流市场需求抑制高房价。去年土地市场的火热使得地方政府卖地收入大增，数据显示2009年土地出让金总金额达1.5万亿元，杭州和上海成为土地出让金超过千亿元的两个城市。同时，上万亿住房公积金将开闸试点支持保障性住房建设。业内认为将有助于解决地方政府在保障性住房配套资金投入上的不足。资金的充裕能否保证保障性住房建设的顺利进行呢？“最主要还是地方政府不愿意执行，没有动力来执行。”尹伯成表示，加大保障性住房开发，势必需要地方政府拿出一定面积的土地来配合开发，这对卖地生财的各级政府来说，无疑是侵犯了他们的利益。某开发商也表示，保障性住房是政府民生工程，开发商作为企业是以追求利益为主。所以，保障性住房建设能否落实，还是要看政府的决心。(中华工商时报)
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业内:09年走势疯狂 今年二季度房价或下跌
国家发改委昨天发布的报告显示，2009年最后一个月70个大中城市房价同比涨7.8%，超过2007年全年7.6%的涨幅。同时，去年12月70个大中城市房价1.5%的环比涨幅，也创出26个月来新高。不过随着政策调控的影响加深，业内预期今年房价涨幅将会收窄，甚至在二季度就会出现下跌。分类型看，上月70个大中城市的新建住房销售价格同比上涨9.1%，环比上涨1.9%。其中，经济适用房销售价格同比上涨0.8%，环比上涨0.1%；普通商品住房销售价格同比上涨11.0%，环比上涨2.4%；高档商品住房销售价格同比上涨7.2%，环比上涨1.3%。而二手住房销售价格同比上涨6.8%，环比上涨1.0%。
分地区看，除唐山外，其余69个城市上月新建住房和二手住房的销售价格均同比上涨，新建住房价格涨幅居前列的如广州19.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%等，二手住房价格涨幅居前列的如深圳23.9%、杭州13.9%、厦门13.2%等。而新建住房环比价格上涨的城市也达到66个，如北京4.5%、海口3.3%、天津3.0%等。二手住房环比价格上涨的城市则有60个，如海口2.3%、厦门2.0%、济南1.7%等。
"看到涨幅数据，房价的疯狂之势可以想象。虽然2009年房价涨幅偏大与2008年楼市低迷有关，但去年房价的月度同比增长曲线图走势很陡，自6月负增长转为正增长后快速上扬。"杨红旭坦言："正是由于去年年底房价涨幅太大，同时"地王"频出、地价高涨，才引起国家决策层的担心，从而出台了一系列调控措施，力图遏制部分城市房价过快上涨的势头。"
至于今年的房价走势，杨红旭认为从本月市场对政策紧缩的反应便可看出，房价环比增幅将持续收窄，二季度可能出现环比负增长，也即房价下跌；而同比涨幅的增加还会持续1-3个月，因为去年一季度房价处于跌势，但二季度后也会持续收窄。"全年而言，2010年房价与2009年相比依然会是正增长，但涨幅将缩校全年房价整体呈现上半年涨、下半年盘整甚至下跌的格局。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市房价将出现程度不一的下跌。"(上海证券报 李和裕)
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聂梅生：2010年房市走势依赖于政策走势
中国房价正在不断刷新纪录。根据国家发改委、国家统计局昨日发布的数据，去年12月70个大中城市房价同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
这是中国房价连续第七个月出现同比上涨，环比上涨也已经持续十个月，涨幅双双创下去年的年度新高。
在70个目标城市中，69个城市的新房房价出现同比上涨，珠三角再次成为领涨区，其中广州上涨19.9%、深圳为14.3%，北京以13.2%的同比涨幅位居国内第四，唐山以2.0%的降幅成为房价同比下降的城市。
从环比来看，环比价格上涨的城市有66个，主要包括北京4.5%、海口3.3%和天津3.0%等，同样只有一个城市环比价格下降：锦州微降0.1%。
二手房价同样出现大涨，同比上涨6.8%，涨幅比上月扩大1.3个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。69个城市二手房价同比上涨，其中深圳23.9%、杭州上涨13.9%。
中国目前已经频繁出拳遏制房价上涨，一个月之内五次出台房地产相关的宏观调控政策。
工商联房地产商会会长聂梅生日前接受本报记者采访时表示，由于政策存在滞后性，加之各方仍需观望，房价在短期内并不会立刻下跌，但是“2010年中国房市的走势，还是依赖于政策的走势”。 (新京报 李静睿)
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任兴洲：今年房价或有“平台期”
近1个月来，国家密集出台5次政策，为房地产下“退烧药”。楼市会因此出现“拐点”，楼价大跌吗？政府是否还有猛招出台呢？昨日，在广东省房协2009年度会员大会暨广东房地产论坛上，国务院发展中心市场经济研究所所长任兴洲表示，去年房地产超常规增长，市场的非理性的行为开始明显增加，泡沫成分在增大。但2009年的火爆行业不可复制，在“国十一条”等调控措施下，预计今年楼市成交量增幅肯定会下降；房价将有“平台期”，但也不会大跌。
任兴洲分析，这轮政策主要是改变预期，让大家不要头脑发胀，让房地产逐步走向平稳，不一定再出台更严厉的政策。关键要看一、二季度“国十一条”是否能有力执行，如果政策能落实还是有作用的，能促使房地产的平稳发展。如果再有政策，预计是在继续收紧信贷闸门上。
在调控政策出台后，“拐点”能否再现也成为焦点。任兴洲认为，去年那种直线上升涨势肯定不会有了，交易增幅回落，房价涨势放缓，价格直升的状况将在今年逐步平稳下来。短期来看，楼市不一定会出现大跌，只是涨幅缓下来。楼市交易量肯定会下降，交易增幅回落；价格预计有个平台期，看供需情况，不排除边远地区今年房价会有小幅下降。(信息时报 田桂丹)
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茅于轼：中国楼市泡沫破裂可能性较大
昨天，著名经济学家、天则经济研究所理事长茅于轼在北京表示，中国房地产市场泡沫已经形成，破裂的可能性比较大。
茅于轼是在某论坛上做出上述表示的。他建议，政府需要通过做相当大的调整来解决房地产泡沫的问题。
政策对解除泡沫作用大
“在我看来，房地产的泡沫已经形成了，问题在于它怎么结束。”茅于轼认为，今年中国经济的主要问题是房地产泡沫。他进一步指出，“这么多房地产泡沫不是两三年能消化掉的。能不能维持更长时间来消化它？这是很没有把握的事，可能性比较大的是泡沫的破裂。”
茅于轼解释了他对“泡沫”的定义——主要根据是空房率非常高，空房包括盖好没有卖掉的，尤其是已经卖掉而没有人住的房子。他说，如果中国房地产市场能够在两三年内消化掉泡沫，那是一种理想的、软着陆的状态，但看起来可能性不太大。
茅于轼认为，造成当前中国房地产泡沫的深层次原因，是目前中国大量民间资本和民间储蓄不能变成拉动经济增长的投资，“出现把买房子变成一种储蓄，而不是自己去住。”他认为，当前民间投资机会有限，获利水平比较低，银行利息也很低，于是大家就把存款变成了房子，这是整个经济结构中一个很大的问题。
清华大学教授秦晖在昨天的会上也认可“中国房地产市场存在泡沫”，但对其走势则较为乐观。他认为，因为中国的股市和楼市，基本都是“政策市”，“政府制造泡沫和消除泡沫的本事都非常大。”
秦晖笑言：“如果政府不是太糊涂的话，这个问题不至于发展到不可收拾的地步。现在房地产市场中的一些泡沫，其实政策因素也占了很大的比重。以后要解决房地产泡沫问题，政策起作用的空间还是非常大的。”
公务员集资建房失控
此外，秦晖还表示，目前中国消费增长的提高应有“官消费”和“民消费”的区别。其中，老百姓的“民消费”应该增长，而“官消费”已经太多，不应该再增长，甚至应该压缩。
他认为，在中国去年采取的积极经济政策中，许多福利政策出现了“富福利”现象，即给弱者的福利往往没有给特权者的福利增加得快。“以住房为例，保障性住房中的廉租房建设计划没有实现，但带有福利性质的官员住房建设却大大超标”。
秦晖直言，部分地区的公务员适用房、公务员集资房在去年出现了失控状态。他举例说，“我有一个朋友是副处长，他已经有了一套住房，但按照现在的政策他可以再购买280平方米的集资房，很便宜，实际上是福利性质的。这里没有任何腐败的成分，完全按照规定来。我还知道东北一些机关现在甚至已经把集资房建在了海南岛。像这种状况如果发展下去，真是不得了。”
秦晖强调，中国现在应该解决“富福利”问题，这种现象非常严重。(东方早报 罗晟)
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央企：2009地王制造者能否回归理性？
2009年的土地市场上，以央企为代表的国有企业可谓异军突起。
其中既有传统的主营业务便是地产或建筑的央企，如中海、保利、华润、中建等，也包括主营业务并非房地产的大型央企以全资子公司或合作公司的形式高调现身，大举攻城略地。
央企给人们留下“拿地凶猛”的深刻印象，更重要的还在于它们中的不少成为了重点城市土地市场中地王的创造者。由此可见，把央企归入拿地“激进派”，可谓实至名归。
央企攻城略地
2009年6月，当土地市场刚刚出现复苏迹象之时，中化集团旗下全资子公司中化方兴便凭借“毫不犹豫”的举牌方式，以40.6亿元的高价一举摘下北京市广渠路15号地，成就了新地王。
9月，中海地产以总价70.06亿元、单价22409元/平方米，购得上海长风6B、7C地块，使之成为当时楼面总价和单价的“双料地王”。
12月，中国建筑国际旗下的子公司中建地产以37.2亿元竞得上海新江湾城C6地块，折合楼面地价32484元/平方米，成为中国土地市场自实行招拍挂以来单价最贵的住宅用地。
“在2009年度土地市场的资源竞争中，拥有国企背景的开发商凭借雄厚的资金实力屡屡拿下各地地王。”根据中指研究院的统计，2009年成交总价排在前10位的地块中，国有企业独占8席，成交楼面地价前10的企业中也同样有8席被国有企业占据。而在2007年总价及单价“地王”中，国有企业与民营企业之比则为3：7和4：6。
各主要央企发布的公告显示，截至2009年底，中国建筑全年新购置土地储备为1771万平方米，总土地储备达到5037万平方米；中海地产新增土地储备1165.4万平方米，总土地储备3469万平方米；保利地产通过招拍挂的公开市场新增土地储备约1441万平方米。华润置地2009年截至10月底增持的土地储备面积为379万平方米。
四万亿的推动力
在金融危机的背景下，国家拿出4万亿资金保增长、保民生、保稳定，同时，银行业也在相关政策影响下采取了宽松的信贷政策。“政府的4万亿投资更多地分配给了央企，而大规模的信贷支持也大多投向了央企。”国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受《财经日报》采访时表示，央企手持这些资金寻找出路，在传统资本密集型行业几乎全部出现产能过剩时，它们便通过种种方式进入了高利润率的房地产业。
除了以低廉的价格融进巨额资金之外，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动，这也使得房地产业成为国有控股企业在出口受阻的背景下扩大投资的。
然而，一个不争的事实是，每当地王纪录被改写，该地块周围区域包括新房和二手房在内的房价就会大幅提高。因此，2009年的房价暴涨，争抢各地“地王”的房企们均难辞其咎。
风险暗流涌动
当主要城市的房价经过2009年一年的发展出现令人瞠目的上涨之后，决策层对此已经高度重视，央企进入房地产领域的风险防范也被多次提及。
先有国务院国资委副主任黄淑和1月7日在中央企业负责人经营业绩考核工作会议上表示，中央企业要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核；后有1月10日国务院正式下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，首次提及“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。
调控政策的收紧或许将带来未来一段时间楼市火爆的转向，这对于在2009年高价拿地的央企来说，无疑潜藏着巨大风险。
“想得出来办法的就能平安度过，比如中化方兴拿地修改规划，肯定也是感觉到当时拿地价格高了，压力很大，才想出来的办法。而想不出来办法的就只有面临危机了。”邹晓云同时认为，在政策的调控之下，央企一定是“听话的”，因此，今年央企在选择投资方向时或许会理性很多。(财经日报 阴雪)
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