[摘要] 在以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之“船高”。美联物业统计显示，目前北京地区的房屋租售比已经达到1：495，部分商品房的租售比甚至超过1：600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。
在以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之“船高”。美联物业统计显示，目前北京地区的房屋租售比已经达到1：495，部分商品房的租售比甚至超过1：600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。
房价租金持续背离
“房屋租售比”这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。
有关数据显示，北京地区房屋租售比自2004年以来就一直高于国际警戒线水平。去年基本维持在1：335左右。今年上半年，北京二手房租售比首次突破1：400，部分区域达到1：420，而目前该指标已经接近1：500，部分地区已经达到1：600。
虽然不能单纯拿租售比作为考量楼市的标准，但是这一指标也从侧面反映了楼市房价与租金背离的现状。
我爱我家市场研究中心数据表明，10月份北京市月租金均价为2504元/套，环比下降了0.40%，较去年同期的2532元/套下降了1.11%。城八区的租赁成交总量占全市成交的81.76%，其租赁均价达到了2599元/套，环比微增了0.58%。高端租赁市场的交易均价为5177元/套，环比上涨3.58%，较去年微涨0.66%。普通民宅租赁价格环比微跌了0.74%。
太平戴维斯的统计也显示，相对于房屋销售价格节节攀高，上海和广州的租金水平几乎保持不变。上海第三季度平均租金环比上升了0.2%，达到每月158.3元/平方米；豪华公寓租金为每月252.3元/平方米，上升了0.4%。广州三季度公寓市场租金为每月153元/平方米，环比微降1.6%；高端别墅租金为每月136.3元/平方米，环比微降1.2%。
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投资需求大量入市
美联物业市场部总监张大伟表示，和国外在购房及租房方面的理念不同，买房在我国成为生活的必须，这也是造成我国房地产租售比远高于国际标准的原因之一。但是，从指标的变化趋势可以看出，投资需求的大量入市使得房价上涨速度过快，已经和租金水平严重背离。目前我国一线城市的房价不断走高，投资者已经逐步取代刚性需求者入市。
美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%，上涨幅度达到一倍以上。市场已经表现为投资性需求占据主体。
某房地产中介机构人士向中国证券报记者透露，近期二手房市场上转租为售的现象逐渐增多，部分业主看中了目前的市场契机开始积极入市。“由于租金水平一直不高，只相当于抵消了贷款的部分，因此大部分卖房人还是看中了房价上涨所带来的投资。”该人士表示。
张大伟认为，房价快速增长所带来的短期投资需求已经在市场上占据了很大比例，这给楼市后期走势带来较大不确定性。虽然传统观念上看有一套房子的确非常重要，但是在当前房价高企的情况下，选择租赁住房也不失为理性之举。（中国证券报）
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“资产泡沫是世界性的，目前不能挤破，上海将很长时间与高房价共存。”近期举行的第二届复旦·瑞穗论坛上，上海财经大学现代金融研究中心主任丁剑平的一席话引起了不少争论。
复旦大学国际政治系主任樊勇明表示，不赞成丁剑平的观点，如果长期与泡沫共存，老百姓的消费能力被泡沫吸收，那么发展的目的何在？樊勇明认为，中国发展的目的不是为了增长，而是增加国民福利，这是关键。
而复旦大学国际关系学院陈云博士也提出了自己的疑问，与泡沫共存可能性、必要性何在？房地产泡沫让上海商务成本急剧提高，企业雇用人才压力很大，一些人才迫于生活压力离开上海，企业呆坏账比例上升，如果银行深度卷入无疑饮鸩止渴。“为什么一定要用房地产泡沫吸收投资？环境、民生等领域也需要投资。”陈云说。
面对陈云的疑问，丁剑平回应说，全世界货币流动性过剩，中国货币政策被美国货币政策绑架，不得不走这条路，仿佛全球温室效应，中国无法抵挡。另外，还要比较戳破泡沫的成本和让泡沫逐渐消失的成本，大家都注意到，中国四万亿刺激计划相当部分流入房地产，如果现在戳破房地产泡沫，可能不止十年衰退。
丁剑平认为，人民币国际化是中国摆脱美国货币政策绑架的必然出路，人民币国际化要与上海建设国际金融中心同步走。而上海世博会前后，中国货币政策仍会稳定，不要指望高房价会突然下跌。他还指出，要关注美国明年是否会提高利率，这对上海将会带来不少影响，如果中国跟着美国提高利率，房价会下跌。“要逐步化解房地产泡沫，而不是挤破泡沫，明年是关键一年。”丁剑平说。
这几年，上海每年都有2000亿元的基础设施投入，而世博会后，这种大规模投资拉动经济的情况将不复存在，迪斯尼项目只有250亿元，上海面临人口严重老龄化压力，资源、能源压力也增大。不过，面对这样的情况，樊勇明指出，上海经济仍有亮点和机会，人口老龄化带来新机遇，土地资源紧缺，上海不能再依靠造房子，财政支出从造桥修路转向完善社会保障体系和养老体系以及文化事业。此外，郊区城市化也给上海带来新机遇。
（东方网）
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