[摘要] 计划总是赶不上变化。年初上海财政局在预算报告中将今年土地转让金收入设定为393亿元时,或许还在为能否完成计划而忐忑,毕竟2008年的土地出让金收入不过372亿元,不过,炙热的楼市很快让他们大喜过望。
计划总是赶不上变化。年初上海财政局在预算报告中将今年土地转让金收入设定为393亿元时,或许还在为能否完成计划而忐忑,毕竟2008年的土地出让金收入不过372亿元,不过,炙热的楼市很快让他们大喜过望。
中原地产的监测数据显示,今年前三季度,上海土地出让金收入高达652亿元,在所监测的7个一线重点城市中排名。这个数字已 越了2007年的517亿元,创下上海土地出让金收入的新高。而四季度上海市继续推出多幅土地,预示着年初的计划有可能实现翻番。
井喷的土地财政
652亿元对上海究竟意味着什么？一个简单的对比可以说明:统计数据显示,1—8月,上海地方财政收入为1744.79亿元,其中,8月为184亿元,以9月财政收入与8月持平计算,前三季度土地出让金收入已经达到同期财政收入的三分之一。事实上,在松江区前三季度经济运行分析报告中也指出,该地区地方财政收入中房地产税收比重占到三分之一,可见该区经济对房地产行业依赖程度之高。
业内人士指出,随着今年上海楼市的逐渐疯狂,上海市在土地供应上也明显加大了力度,虽然名义上是平抑供给,但却是脱不了高位吸金的嫌疑。从前三季度的土地出让金收入结构来看,第三季度占据了半壁江山,达到492亿元,这得益于三季度上海土地拍卖市场的“地王”频出。而借此东风,上海市国土局三季度就连续发布了38份土地出让公告,土地市场的炒作愈演愈烈。
在土地财政大丰收的同时,上海市2009年的各项住房建设计划也顺利推进。根据计划,上海2009年要完成住房建设施工面积6300万平方米,而前三季度这个数值已经达到9088万平方米;2009年新开工住房面积计划1800万平方米,前三季度已经完成1686万平方米。
此外,上海前三季度已经完成商品房销售面积2478.5万平方米,增长45.5%。其中商品住宅销售面积2230万平方米,增长49.5%。
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流失的购房信心
三季度之后,上海的土地爆炒高烧不退。如11月4日,在上海市政府宣布迪士尼项目获批的当天,被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙A08-03地块进行现场竞标,结果短短15,上海象屿置业就以11.9亿元一举夺下了该地块。该地块264%的溢价水平已经创下今年新高。而14024元/平方米的楼板价已经达到周边最贵楼盘的售价。
与此同时,面对着在遥遥领先的房价,普通购房者的信心流失速度也在排名。据《2009年第三季度中国购房者信心指数研究报告》显示,2009年第三季度的购房者信心指数总体得分为103.3分,购房者信心度处于一般水平,而作为一线城市的上海,在房地产消费环境、购买力和市场供应等各项指标中位列末位,购房信心指数仅为83.51分,在各个城市中得分,反映上海购房者信心严重不足,成购房“最没信心之城”。
报告指出,导致购房者信心快速流失的原因,一方面是住宅价格水平过高,另一方面,则是在莲花河畔倒楼事件发生后,购房者对住宅质量产生了较大的不信任感。（中国证券报）
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近日，笔者看到了这样一个消息。据2009年10月2日网易新闻的消息，日前在福州市举行的第十五届省会城市地方税收理论研讨会上，不少地方官员建议考虑开征环境保护税、遗产税和赠与税(以改变地方税收收入过于倚重房地产业的现状)。我们知道这样一是事实，地方财政过于依赖房地产，可能导致政府宏观政策受到影响。从此角度来说，摆脱房产税收依赖开辟新税种，似乎也无可厚非。只是，正如德国学者瓦格纳所说，税收必须坚持正义原则，征税要有合法依据，也必须以国民福利的增加为目的。此可谓政府征收新税之前提，也是政府的税收道德之所在。
地方财政对房地产业是很依赖的。由此造成的多年来的房价高居不下以及地方政府对房地产业的青，社会公众对此不满意。其中关键原因说到底，也就是因为地方政府在推进经济发展过程中，由于高度依赖房地产开发，并在此进程中与民争利，在经济出发点与归宿上与社会公共与公众利益存在冲突，结果就此也在行政取向上产生了双重的不当。在行政取向上，其实由现代社会的行政性质所决定，本来地方行政所该追求的目标无疑应当是社会公共福利化，行政机关本身也应当只是一个社会公共民意的执行机关。由于在地方政府的考核指标中，经济增长数据有着相当的比重，加上又是上级政府来考核。所以在具体行政活动中，因而地方官员就会千方百计地在自己有限任期中，找到能够支撑与显示自己"短平快"政绩的目标。
综合以上的各种因素，可以看到地方政府为什么会如此"青睐"房地产业。结果也就如社会所见，不但房地产成为不少地方官员不约而同的选择，同时不少城市的"千城一面"风貌，也成了此类行政思路的真实写照。在而加上相关社会公众对权力约束机制的缺位，所以也就产生了行政追求与公共民意不合，行政利益与公共利益不合的房地产发展怪象。而这可以说是高度依赖房地产的不当之一。还有从市场角度看，作为新兴加转型的内地经济，由于转型的主要动力来源于行政权力，而且权力又掌控着最基本的经济资源。因此在国内经济发展中，同样也面临着这样一种矛盾关系。
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对于这种状况，应该从那几个方面来看呢？笔者认为，首先是地方行政应该遵从市场规律，尽可能地按市场要求配置资源，由于现行行政考核制度的影响，地方官员又本能地会按上级政府要求来分配资源与推动经济进程。所以在这前提下，地方官员自然而然地会作出有利于自身政绩的房地产选择，而结果却使市场机制以及资源配置远离了市场经济规律的要求。而这，则又是地方经济高度依赖房地产的又一不当之处。打个比方，税收好比是民众积累的公共服务费用，政府则是其委托的经理者，它要用这笔费用为民众提供公共产品和公共服务，进而改善民众福利。这是征税的根本之义。也因为这笔税款来自民众，当政府利用这笔款项之时，使用流程就必须置于民众的监督之下。这也是政府必须履行的税收道德。进一步说，税款征收是否合理，专项税收使用是否挪用到了别处，税收是否存在不加节制的滥用，税收成本是否太高，这些也都是必须考量的问题。
再有一个重要的问题就是税收监管的缺失，这其实也是民众很为关注的事情。如今国内的税收很大程度仍只是单方面强调国民缴税的义务，对税款的使用监督却几乎处于缺失状态。如此语境下，税收更多只是政府的收入，是民众为政府服务的工具和手段，而逐渐脱离了为国民增加福利的税收本质。就像此次建议增开新税一样，官员仅基于地方财政的考虑，就建议开设新税。虽然环境保护税、遗产税也都是师出有名的税种，但这些取之于民的开征，是否符合程序正义？是否从开征到具体实施细则都征求过民意的选择呢？拿环境保护税来说，其征收的税款是否能真正用于环境的改善，是否有一套行之有效的监督程序，以确保税收使用的正当性呢？
有论者认为，"藏富于国不如藏富于民"，在新的税种征收时，有很多人这样呼唤。当地方政府在财政过度依赖房产时，不是去思考如何调整城市的产业结构，以此调节税收结构，反而把目光放在连使用过程都无法监督的新税种开征上。而这，又怎能逃过税收道德的审视呢？无论你喜欢不喜欢房地产，无论你说房地产是绑架了中国经济，还是说房地产是中国经济的重要支柱产业，都意味着一件事，就是房地产市场很重要。所以今天说房地产市场，房地产经济约等于中国经济，约等于民生。房地产市场对于中国经济稳定增长的重要性是不言而喻的。经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。房地产被推至"国民经济的重要的支柱产业"，保障性安居工程被列为"国十条"之首，如此政策组合明确传递出"保发展必先救房地产""促投资离不开稳楼市"的取向。
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通过房地产业拉动内需的前景并不容乐观。当房价已 过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难；在房地产业的非理性扩张后，过高的房价也使一些消费者不堪重负，严重制约了其他的消费支出。通过扩大消费需求，促使房价合理回归，解决房地产业当前的问题，是我们需要面对的重要问题。新"国六条"明显是想在促发展和保民生两者之间找到平衡点。鼓励房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售；要求银行也应该增加贷款支持。这一系列政策既是对民生的关照，进一步强调了住房保障问题，同时也通过降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，促使刚性需求释放为有效需求，有利于保持经济平稳增长。
在扩大内需中，作为政府一方面要把房地产业作为一个重要产业来经营，充分发挥其拉动经济增长的作用。也要从经济持续稳定发展的角度审视房地产业的作用，避免经济结构中过分依赖房地产业，以合理的产业结构应对经济发展中的风险。城市经济如果患上房地产依赖症，也很可能意味着生产率的增长受到抑制。不同产业对整体经济效率的影响是不同的。网络、通信技术等高科技产业的发展，对整个经济体会产生正的外部性。这些产业有强大的溢出效应，这些领域的投资不仅自身对GDP增长有贡献，更可提高其他部门的效率，推动整体生产率提高。相反，房地产行业的繁荣，自身固然对GDP增长有贡献，但对其它行业通常会产生抑制作用。房地产业繁荣，房价上涨，除了房地产商、房地产投机者和一些地方政府之外，没有任何人会高兴。
作为一个大经济体，如果房地产业畸形膨胀，恐怕不是健康发展的征兆。社会财富集中到房地产商手里，可能是一种最差的财富配置格局。民众财富大量凝固在房屋上，同样是比较糟糕且风险较大的配置方式。大量城市人口因为房屋抵押贷款而成为银行的债务人也意味着，如果房地产泡沫破灭，则金融风险立刻就会产生社会上的负面效果。只要社会公共监督机制不到位，只要地方政府的考核制度还没得到改善，地方官员的行政思路就不会有大的改变，对房地产的依赖也不会有什么改变。当然，如果有其它行业更符合政绩的"短平快"自利要求，也许地方官员在具体产业选择上会有变化。 （中财网）
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