楼市火热 存量房大幅减少
理财周刊
从近期各地楼市的表现来看，市场的成交继续保持在高位徘徊。而与此同时，房价进一步上涨也已经是不争的事实，而一些城市出现的可售量的明显不足，也给市场未来的发展带来了隐患。
近一段时间以来，房地产市场的火热已经成了不争的事实，而编辑部也接到了许多读者的来信来电，他们都表达了对当前市场的关心。通过我们的调查发现，目前随着周刊在发行的覆盖面越来越广，我们的读者所居住城市的分布也越来越广泛。读者来信来电咨询的内容多种多样，但一个共性问题就是希望能够更多地了解各地房价变动的情况。一位青岛读者这样说：“以前大家对房地产市场的关注主要集中在像北京、上海、广州这样的一线城市，但其实像我们青岛这样的二三线城市的房地产市场同样也是很活跃的，所以非常希望周刊能够加强对各地房地产市场变动的报道，以便我们能更好地把握楼市走势的脉络。”
根据读者的要求，这次我们选择了12个城市，运用指数的形式对它们房价变动的状况进行分析和点评，以便大家能够对楼市的波动有更为直观的了解。与此同时，在未来我们还将对这些城市进行连续追踪，让读者对它们能够进行更好的横向和纵向的比较。而通过对各地楼市的分析我们对当前市场也可以总结出这样的特征：市场成交继续保持高位，房价上涨越发普遍，楼市存量正在减少。
北京：住宅指数小幅上涨
根据中房指数系统统计，5月北京住宅市场新增供应量环比增幅略有放缓，成交量环比小幅下跌，但同比增长较为显著。部分住宅楼盘项目对外报价上调，该月住宅指数小幅上涨0.82%，但办公楼和商铺指数环比双双下滑。5月，北京商品住宅新增上市118.23万平方米，环比增长12.25%，同比下降31.35%。其中保障性住宅上市2.44万平方米(304套)，环比下降29.68%，占新增住宅供应总量的比重为2.06%。5月北京新上市项目面积达115.79万平方米，同期成交面积为134.94万平方米。自2009年以来北京商品住宅供求比均低于1，本月供需比为0.86，比上个月增加0.18。
上海：成交量再创新高
5月上海楼市在市场持续热销惯性下依旧保持上行走势，但涨幅有所回落。根据中房指数系统统计，该月上海城市综合指数小幅上涨，住宅指数环比增长0.19%，成交保持小幅增量，达到近20个月来，高端楼盘销售上涨以及新推楼盘的热卖成为本月楼市持续增量的重要支撑；而供应方面明显吃紧，推盘量仅在下半月有所释放，总体与上月基本持平；出清周期下降到3个月，后期存量已捉襟见肘，加快后市供应成为当前市场的迫切需求。5月上海住宅新增上市面积为193.17万平方米(17724套)，面积较上月增长0.05%，同比下降5.85%。5月供销比下降到0.72，比上月减少0.03，延续去年8月以来的下滑态势。
广州：住宅成交继续放量
5月，广州楼市在黄金(208,1.95,0.95%)周带动下，月初住宅签约量持续攀升。中旬后随着推货力度的减弱，成交也逐步回落，端午前后市况维持平淡，但单月签约量仍超过万套。随着市场情况持续转好及大户型和高端产品成交的增加，超过5成项目均价有所回升。从中房指数走势来看，该月住宅指数保持上扬，环比涨幅达2.12%，写字楼和商铺指数分别微幅回升，综合指数小幅上升。
深圳：成交量价齐升
5月，深圳城市综合指数继续上升，各分物业指数均有所上升，其中住宅和写字楼指数上升较为明显。该月深圳商品住宅供应量环比同比均大幅减少，别墅上市量环比大幅增加。成交量环比小幅增长，同比大幅上涨，成交均价环比有所增长，同比增长明显。5月，深圳市商品住宅成交量为8479套/77.59万平方米，环比增长10.20%/4.04%，同比则大幅增长79.18%/91.13%。该月商品住宅成交量是2008年来第二高值，仅次于2009年3月成交量。5月深圳月度供求比进一步下降，供求比只有0.28，商品住宅的单月供求比持续6个月低于1，可售量回落到39974套/433.66万平方米水平。
天津：各项指数全面上升
5月，天津春季房交会如期举行，在这一有利条件带动下，市场供销双方均有所增长：一方面供应旺盛，共有19个项目开盘，比上月增加了7个；另一方面销售状况良好，全市成交量价齐升。5月，天津市商品住宅共成交128.48万平方米，环比上涨18.43%，同比增幅高达169.79%。该月成交面积与历史水平128.63万平方米(2007年9月)只相差0.15万平方米。
武汉：楼市保持旺销
5月，武汉楼市继续保持旺销，虽然住宅成交量有所下滑，但仍保持高位运行，住宅成交均价也略有上扬，但新增住宅供应量下滑明显。从中房指数走势来看，武汉住宅指数止跌回调，写字楼指数也有所上涨，带动城市综合指数上扬，商铺指数则保持不变。5月市场新增供应量明显减少，一方面是前几个月开发商紧抓市场旺销时机，众多楼盘加速上市，另一方面说明08年市场调整导致商品住宅新开工面积等供应指标持续下滑的影响开始显现。5月武汉商品住宅新增上市套数3199套，不及上月的一半；新增供应面积37.02万平方米，同比下跌56.69%，环比下跌53.59%。
重庆：成交量高位回调
3月以来，重庆商品房市场不断升温，市场需求不断增大，4月在房交会的推动下，成交量更是创下重庆楼市单月成交新纪录。5月市场开始调整，市场需求和新增供给均大幅减少。从价格走势来看，5月绝大部分企业取消了房交会期间的优惠政策，有的甚至提高了对外报价，使得重庆城市综合指数和住宅指数双双上扬。5月重庆主城区新批准预售项目共33个，较上月减少33个；新批准预售面积为125.88万平方米，较上月减少132.64万平方米，环比下降51.31%，同比下滑20.41%。预计在接下来的两三个月里，市场供给将继续保持在较低水平。
南京：新增供应继续下行
5月南京市住宅市场共推出10个新盘项目，商品住宅新增供应量为3367套，同比大幅下降51.17%，环比大幅下降39.17%。这主要是由于各大开发商对楼市的后期仍然持谨慎态度，加上6~8月是房地产市场的传统淡季，造成5月商品住宅新增供应同环比均有所下降。
杭州：市场存量房源锐减
2009年5月，杭州新增供应商品住宅59.94万平方米，环比小幅回落。市场需求方面，5月共成交商品住宅8960套，环比涨幅达59.83%，成交量刷新杭城楼市成交的历史纪录，城市综合指数微幅上涨。但是5月杭州商品住宅新增上市面积没有在4月大涨的基础上持续上扬，而是出现一定幅度下跌，新增上市面积为59.94万平方米，环比下跌35.11%。
成都：商品房交易活跃
根据中房指数系统统计，5月成都商品房新增供应出现回落，但销量继续保持增长。从中房指数走势来看，5月住宅指数和商铺指数继续上涨，带动城市综合指数小幅上涨，写字楼指数小幅下跌。在春季房交会的拉动下，5月成都商品房成交量继续增长，共成交14572套、128.92万平方米，环比增幅分别为3.49%、7.35%；与去年同期相比分别增长104.75%、125.31%。
苏州：楼市成交创历史新高
5月苏州楼市成交呈现井喷状态，继续一路走高。从五一住博会开始，到新区购房节、吴中房交会，连续三场大型展会，政府的大力推动加上开发商的价格优惠，使得苏州5月楼市成交量创下历史单月新高。价格的优惠使得本月住宅指数在上月的基础上小幅回落0.07%。与此同时，5月苏州批准预售住宅面积67.23万平方米，环比上月大幅减少83.03%。
青岛：住宅成交同比大幅上涨
5月青岛商品住宅成交态势良好，成交套数创历史新高。从中房指数走势看，商铺指数环比微幅上涨，住宅指数和写字楼指数均环比下跌，其中住宅指数降幅超过2%，直接导致城市综合指数下跌。5月青岛住宅成交套数和成交面积分别为7555套、74.5万平方米，环比分别上涨17.99%和18.14%。与去年同期相比，成交套数和成交面积分别大幅上涨159.35%和151.15%。
货币供给加快 投资性需求小跑进楼市
大众日报
4、5月份，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。记者调查发现，资本加速进入楼市，与对中国经济复苏抱有信心有关，部分也是通胀预期驱动所致。
“投资性需求”比重加大
上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者，1、2月份，前来买房的几乎全是自住者，关于投资者“连传闻都没有”；3、4月，开始接触到个别买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。
易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭综合上海房地产交易中心发布的数据表示，上海成交的商品房中，投资性需求已经占到了15%到20%，虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年，但已经比去年同期的情况高出很多。
以投资者为目标人群的高端物业的成交在4、5月份也开始“松动”。北京中原地产三级市场研究部经理靳瑞兴告诉记者，4月以来北京高端物业成交量持续回升，高端物业价格的上涨也十分明显。与年初相比，原本均价在2万元左右的商品住宅已经平均上涨了4千到5千元不等。虽然目前投资性需求入市还没有达到2007年的水平，但已经明显感觉到上升趋势。
可能会加速房价走高
全球的房地产顾问服务公司世邦魏理仕中国区高级董事 介绍，根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要有两类人群，一是私营业主，二是各行各业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”。此时，相对较好的国内楼市可以成为一个避风港。
靳瑞兴根据北京中原地产的成交近况表示，来自香港和其他境外投资者入市的势头已经比较明显，大部分都是基于通胀避险的考虑。
中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示，“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。
北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示，短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整，而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。 (据新华社北京6月25日电)
楼市投资比重加大 新一轮风险正在累积
东方早报
据新华社北京6月25日电 4、5月份，房地产市场成交结构变化明显。在刚性需求之外，投资性需求加快进入楼市，高端物业销售明显活跃。记者调查发现，资本加速进入楼市，与对中国经济复苏抱有信心有关，部分也是通胀预期驱动所致。同时，部分新增信贷流向房地产市场的情况，也助长地产投资再次兴起。这些都使得尚在“维稳”阶段的中国楼市面临更多考验。
投资性需求远超同期
上海中环内一热销楼盘的开发商告诉记者，1、2月份，前来买房的几乎全是自住者，关于投资者“连传闻都没有”；3、4月，开始接触到个别买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显增多。5月中旬，有一位温州富商找上门来，有意把上述楼盘二期首批剩余的80余套房源“全部买下”。
易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭表示，上海成交的商品房中，投资性需求已经占到了15％到20％，其中，来自温州的购买群体占到3％多一点，来自境外的投资占到1％，虽然投资性需求占比没有超过2004年和2005年，但已经比去年同期的情况高出很多。
以投资者为目标人群的高端物业的成交在4、5月份也开始“松动”。世邦魏理仕代理的一高档公寓项目位于上海卢湾区济南路，共有现房20套，成交价为8万元/平方米左右。世邦魏理仕中国区高级董事 介绍，该公寓今年3月份售出1套，4月份增加到7套，5月上半个月已售出4套。
来自中房指数系统的数据显示，4月，各地高端住宅销量激增。比如，4月深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55％，而1、2、3月的增幅还分别只有16.9％、50.82％和36.11％。上海4月的别墅销售与供应比已达1.59：1。易居中国分析师薛建雄认为，高端住宅的热销，不仅与高端人群的改善需求有关，也与他们的投资行为密不可分。
通胀预期驱动因素明显
介绍，根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要两类人群，一是私营业主，二是各行业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”。此时，相对较好的国内楼市可以成为一个避风港。
中金公司首席经济学家哈继铭最近对媒体表示，很难说房地产市场已经彻底回暖，一些开发商买地可能是为了抵御通货膨胀，“在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为”。
杨红旭表示，通胀预期目前已经成为支撑新一轮楼市行情的重要因素，并且还在演变之中。同时，追涨的短期投机也正在加速入市。
新一轮调整风险在累计
投资性需求的快速入市某种程度上制造了楼市的“繁荣”。上海楼市前五个月商品房成交量同比增长26％。而今年5月，杭州楼市成交刷新历史纪录，成交量高达10058套，而2007年6月创下的纪录也不过是6000多套。
上海房价在3月份还有明显波动，进入4、5月后则稳步回调。同时，北京、深圳等一线城市的房价也不断创出新高。
北京我爱我家市场研究部研究员秦瑞表示，短时间内的“降而复升”会影响楼市健康调整，而通胀预期驱动下大量投资性需求的入市可能会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步累积。
警惕信贷过多流入楼市
宏观经济环境目前仍处在企稳回升的关键时刻，房价在“小阳春”的推动下再回高位，此时此刻，投资性需求的集中入市明显缺乏必要的经济基础。
杨红旭表示，投资投机需求在此时卷土重来，进一步拉高了房价，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其他商品的消费，从而抑制实体经济的复苏。资金过快、过多地流向地产投机、流向虚拟经济，只会催生市场泡沫的产生。如果说2007年房价上涨过快仍有良好的宏观经济面作为依托和保证，那么此时的投资性需求快速入市则明显带有投机的非理性色彩。
就在市场投机情绪抬头的同时，深圳再次传出了房贷首付一成五的消息。在地产投资的带动下，银行的房地产信贷再次出现松动的趋势。
业内人士表示，在经济尚未完全走出低谷的情况下，一定要警惕金融机构为抢夺房贷市场，降低信贷门槛。“现在应该对信贷资金进入楼市采取更加严谨的监控，防止信贷资金过多流入楼市投机。”杨红旭说。
主要来自温州、山西、内蒙古与东三省
■新一轮楼价暴涨动因调查
进入夏至，京城气温节节升高，同样持续升温的还有北京的楼市。记者调查发现，职业投资者，特别是外地炒房者的大举入场，显然是本轮房价大幅反弹的动因之一。
外地豪客一买就是一整层
“上周我们推出了一期400套房子，两天就一售而空，好多操着山西、内蒙古等地口音的购房者一买就是一层。”在北京北三环附近的某楼盘，一位售楼人员兴奋地向记者表示，“都说楼市回暖了，没想到‘温度’这么高。”
这位销售人员表示，虽然楼市回暖已经被炒得很热，不过在开盘之前，还是对市场反应没把握，当时价格定在每平方米1.8万至2万元，但期销售情况远超预期，“第二期房子最近就要推出了，每平方米价格准备上调2000元。”
一些更高端的项目同样受到投资者追捧，据悉，世茂集团于上周四正式公开发售的世茂工三综合体项目，虽然每平方米价格超过3.5万元，但购房者的热情并没减退，截至开盘当日上午10点，认购签约额便突破6亿元，而在开盘前两天，2号南楼独栋写字楼被一神秘买家整栋购买。
煤老板转行投资北京楼市
一位地产界人士向记者表示，北京楼市投资者来源比较广泛，除了北京当地投资者外，来自国内其他地区的投资者几乎都能在北京楼市看到，不过，人数的主要来自山西、内蒙古等周边地区，以及东三省和南方的温州等地。
事实上，导致外地投资者进入北京市场有一些特殊原因。刚从山西回来的北京某地产人士表示，随着去年煤价下降和煤炭市场日趋规范，好多能源行业的老板们开始转行。“一些煤老板发现生意不好做，最近干脆就把煤矿暂时给关了，转行投资，相对于不太熟悉的股票，房地产还是他们热衷的投资领域。”
而国际投资者对置业北京也兴趣浓厚，在北京不少高档楼盘均可以看到海外买家的身影。工三销售人员表示，工三酒店式公寓目前预订已过400余套，其中近30％的购房者是来自洛杉矶、纽约的华裔投资者。
职业炒房者已提前布局
“判断股市大势要看交易量怎么样，炒房也是同样道理，往往交易量变化要先于房价。”一位职业投资者向记者阐述投资心得时表示。北京统计局数据显示，北京一季度商品房销售同比增长81.1％，增幅为。这位投资者表示，“随着今年年初交易量开始回升，说明房地产已经调整差不多了，投资机会也就来了。”
据悉，多数楼盘二季度涨幅超过20％，而且部分楼盘在售价格已为其历史。
“投资需求也是需求，只是其资金实力和购买力非一般个人所能比，带来的炒作效应直接加剧房价上涨。”有业内专家表示，楼市回暖固然值得欣喜，投资需求快速反弹目前也属正常范畴，但相关调控部门此时有必要加强市场监控与疏导，做好政策预案，避免购房者过分放大涨价预期，让楼市回暖过程限定在一个理性健康的轨道内，防止楼市泡沫趁机扩大甚至失控。
相关新闻
奥运村一地块 昨日上涨4亿
楼面价逼近每平方米1万元
土地市场火热局面还在延续，昨天，继广渠门外10号地一天上涨2亿元之后，位于奥运村乡水源九厂东侧地上演了一天涨4亿元的新纪录。
该地块位于朝阳区奥运村乡(原洼里乡)水源九厂东墙外，以“三通一平”形式供地，使用性质为居住及居住公共服务设施，规划建筑面积为148809.23平方米，地理位置非常好。
一个月前，广渠门外10号地曾创造了一天地价狂飙2亿元的“神话”，并最终创下10.22亿元的新高。不过，奥运村乡水源九厂东侧地表现更为火爆，本月12日入市以来，开发商就对该地块展开激烈争夺，本周三下午4点59分，在当日报价截止之前，该地块的最后报价为10.22亿元，恰好是富力拿下广渠门外10号地的价格。
而该地块价格在昨天更是一路狂涨，在昨天上午前五轮的报价还是按照百万单位平稳上涨，不过，在第六轮报价中，某开发商一次下注3.69亿元，直接导致该地块总价突破14亿元关口。截至昨天下午2点58分，该地块报价已经达到14.2亿元，单日上涨4亿元，楼面价格已经接近每平方米1万元。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
