[摘要] 据《中国证券报》报道国家统计局实时数据显示，今年1-3月，全国新房销售面积同比增长19.5%，增速较1-2月回落5.6个百分点，延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。
据《中国证券报》报道国家统计局实时数据显示，今年1-3月，新房销售面积同比增长19.5%，增速较1-2月回落5.6个百分点，延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。事实上，扣除春节前后大规模返乡置业的扰动，去年10月以后，新房销售面积增速回落趋势非常明显。尽管有去年高基数的影响，但热点城市和区域启动调控是主要原因。
一方面，去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷，今年春节后又加大了调控力度，如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”、严厉打击“类住宅”等。这些措施的直接效果，就是新房销售明显下滑。去年10月以来，热点城市对新房启动严格的预售管制，新房供应和销售两端均出现30%左右的下滑。
另一方面，近期有40多个城市启动了新一轮调控。加上今年1-2月再创新高的返乡置业，从3月开始回落。因此，1-3月销售增速大幅回落有必然性。调查发现，本轮楼市回升主要集中在二手房市场。一季度，中投证券监测的17个热点城市，二手房交易面积环比增长106%，其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月，北京二手房成交11627套，接近2016年值。3月，北京二手房成交25952套，比2月大涨113%。
国家统计局70城房价数据显示，3月热点一二线城市新房价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳，70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此，新房市场可谓“量跌价稳”，但二手住房价格明显反弹。3月，70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%，相比2月的涨幅翻了一倍，而且已连续24个月上涨。据某地产统计，3月北京二手住房价格达到67621元/平方米，较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。
根据中房协“房价行情平台数据”，2017年3月，北京、广州、厦门、长沙和青岛二手住房均价相比2016年10月，分别上涨24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。
可以说，二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的特征。二手房市场之所以反弹，的动因就是新房预售管制下，开发商新盘入市的积极性下降，新房供需两端一起回落，需求开始转向二手房市场，甚至是“类住宅”市场。特别是，此前并不活跃的三四线城市二手房市场，近期也普遍强势反弹。
需求之所以快速回升，与政策的微妙变化有关。2017年，宏观经济主题是稳增长和防风险，这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位，也决定了房价不可能大跌。
另外，今年“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。此外，本轮调控给市场的一个印象是，通过购房“扎根”大城市的门貌似正在慢慢关上。比如，限购从大城市中心区扩展到外围，甚至扩展到周边三四线城市；限购范围从住宅扩大到非住宅；非户籍人群购房门槛逐步抬高。
因此，出于在大都市圈“扎根”的顾虑，赶政策末班车而“抢上车”，也是这一波购房热潮的一大主力。于是，新房预售管制下，需求开始转向二手住房、“类住宅”等。另一个重要的原因是，2014年以来热点楼市回升，改善型需求是主力。但近年来，新房供应越来越偏远、越来越豪宅化、公共服务配套越来越差，特别是教育医疗等。于是，改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。因此可判断，未来将加速进入存量房市场。
在“冒头即打”、雷厉风行的调控政策基调下，目前已有40多个城市（县）发布了新一轮调控。进入4月，抑制需求的调控措施相继落地，特别是限购限贷“加码”、范围扩大，将很多需求挡在了外面。同时，13个城市启动了“限售”，加杠杆投资的购房需求也将下降。此外，3月因赶政策末班车而“抢上车”的购房也将趋于回落。
同时，近期热点城市房贷开始紧缩，很多银行将首套房贷优惠利率折扣从3月基准利率的0.9倍降至0.95倍。
近年来，由于新房供应效率较低，新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下，楼市将快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来，是楼市走向成熟的标志，也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此，未来各大城市房屋交易还将比较频繁，但开发投资将趋势性回落。
“加快形成长效机制”
中央对房地产调控措辞生变
据《上海证券报》报道25日傍晚新华社发了一篇关于中央政治局会议的新闻稿。记者通读通稿全文后发现，有一点不同寻常之处：中央在谈及房地产市场时，措辞方面出现了一点微妙的变化。此次中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。请注意，这里用的是“加快形成”四个字。
关于这一点之前是怎么表述的呢？去年底召开的中央经济工作会议：加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。今年政府工作报告：加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。从“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，这是什么节奏，你该知道了吧！
专家认为，措辞的变化说明了在长效机制建立方面，已经不是停留在研究的阶段，而是到了不断形成可操作性和可执行性文本的时候。目前有关长效机制的思路更加成熟、文本也更加清晰、一些细节性的内容也在处于不断修改过程中。
交行金融研究中心高级研究员夏丹认为，从研究建立到加快建立和形成，对楼市顶层设计的要求进一步加快，反映出建立长效机制的迫切性。
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