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楼市风向要变!看看谁是危险房企

标准排名   2015-12-01 15:36

[摘要] 标准排名研究院1年前据理力争的观点,如今终于得到了高层的呼应。

标准排名研究院1年前据理力争的观点,如今终于得到了高层的呼应。

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当时我们说,央行、银监会“认贷不认房”等新政出台的大背景是,开发商比任何时候都缺钱,风险度甚至超过了金融危机。果然,今年11月以来,中央决策层连续提及房地产去库存。在我们的印象中,这是有史以来高层首次正面提示房地产风险。

从去年起,标准排名研究院开始定期推出“房地产公司风险榜”,至今已是第四季。榜单以存货增长、去库存压力、现金流恶化情况和资产负债率等四项指标作为评选依据,筛选出当期差的20家房地产公司,提示风险。

在前三季的评选中,泰禾地产由于存货激增、现金流恶化以及负债率较高等问题,连续三期蝉联风险榜首位。而在第四季的评选中,泰禾地产因今年收入增长明显,接近倍增,带动公司现金流状况明显好转,去库存压力也暂时有所缓解,虽然公司的负债率依然位列前9,但在终的风险排名中由连续三期第1位降到本期的第54位。

入选新一期房地产公司风险榜的20家公司是:天地源、格力地产、三湘股份、珠江控股、合肥城建、云南城投、金融街、广宇发展、中洲控股、市北高新、中国武夷、首开股份、大港股份、华发股份、凤凰股份、香江控股、迪马股份、华鑫股份、南国置业和阳光城。

当然,高层的重视,一方面说明问题已经严重到了必须解决的地步,另一方面也说明,既然得到了正视和重视,可能离问题的解决也不远了。而不管你如何解读,在具体的操作中都必须擦亮眼睛。

2.5万亿存货背后,大公司谨慎、中小公司激进

标准排名研究院统计,截止9月末,A股118家房地产上市公司(剔除3季度存货及营业收入少于1亿元的公司),存货合计为2.53万亿元,与去年同期相比增长10.5%。房地产企业的库存压力整体上并未得到明显缓解,虽然行业的大型开发商对于完成全年的目标信心十足,但很多中小型房地产公司却是度日如年。

从2015年三季度地产公司存货压力榜上可以看到,很多地方的二三线地产公司在行业逆市中纷纷加大存货储备,如上海市北高新,存货增长345%;重庆广宇发展,增长147%。

反观大型房企,存货处于谨慎增长,万科存货增长0.04%,保利增长4.39%,招商增长27.39%,金地则下降9.84%。

去库存压力:万科只需2年,荣安地产却要15年

今年前3季度,118家房地产公司的营业收入合计为4985亿元,比去年同期增加了480亿元,增长10.6%。可以看到,营收的增长与存货的增长幅度基本相同,特别是从今年以来央行的连续降息,直接降低了购房者的负担压力,对楼市起到一定的刺激作用,带动成交量的活跃。

很多大型房企的销售情况比2014年增长明显,如在地产风险榜连续蝉联榜首的泰禾地产,今年的营收是65亿元,而去年同期只有35亿元,同比增长86%,全年有望倍增。其他如万科营收增长26%,保利增长21%,华夏幸福增长40%。

大房企吃肉,很多小房企则未必能喝上汤。荣安地产营收从去年的33亿元降至今年3.6亿元;天保基建从13.9亿元降至4.4亿地;格力地产则从14.3亿元降至4.5亿元。

118家房企的整体营收增长10%,但营收下降的公司多达60家,下降公司的数量多于上升数量,甚至其中还有首开、华侨城等百亿级房企。

其实,对于地产公司来说,库存量多少并不可怕,关键是你是否有能力卖出去。市场上大的地产公司万科手里有3500亿元存货,货值巨大,但按照万科现在年销2000亿元的水平对比,2年时间万科基本就可以消化掉手里的存货。

而对于上文提到的荣安地产,该公司有50亿元的存货,如果以2014年销售33亿元的水平衡量,基本上一年半就能消化掉存货,但其今年的营收骤降至3.6亿元,如按此水平去库存,时间周期延长了10倍。

在标准排名的去库存压力榜中,荣安地产就排名第1,所有上榜企业基本共性都是营收大幅下降,而存货却在增长。

房企现金流总体回归正常,万科意外成差

今年3季度,118家房地产公司的现金流净额合计为7.6亿元,难得一现正流入,要知道去年同期的现金流是-1270亿元,一正一负间差距在千亿元以上。

但就在所有房企都回笼资金的时候,万科却成为当季现金流差的房企。标准排名用现金流恶化指标来评估房企的现金流情况,即当期与同期现金流净额之间的差额。

万科为例,该公司2014年3季的现金流净额为172亿元,2015年3季度为-46.8亿元,两者差额为-218.8亿元。成为当期现金流恶化榜榜首。

在以往的评选中,万科一直保持谨慎拿地态度,现金流状况良好,今年初万科手中就握有几百亿存款,加上发债资金,当万科喊出百亿回购股票之时也是底气十足。而彼时,其他房企的日子都很紧张,现金流很多在负十亿至负百亿间。而现在,当大多数房企加紧回笼资金去库存的时候,已超前完成去库存任务的万科开始在土地市场变得更加积极。

房企平均负债率76.5%,珠江控股已资不抵债

长期以来,珠江控股的资产负债率都是全行业榜首,每次评选其距离资不抵债总是越来越近。而现在一切担心都是多余的,108.27%——珠江控股的资产负债率终于破百。

118家房企的平均资产负债率为76.5%,超过平均负债率水平的房企虽然只有40家,但大中型房企居多,甚至万科(78.78%)、保利(77.8%)也在其中。

在负债率排名前10的房企中,除珠江控股外,还包括鲁商置业(92.89%)、云南城投(88.52%)、阳光城(87.41%)、华夏幸福(86.82%)、泛海控股(86.19%)以及泰禾集团(85.92%)等众多知名房企。

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