房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

胡志刚:撬动楼市还需先撬动需求

中金在线网   2015-08-08 00:00

[摘要] 今年一季度以来, 出台了一系列稳定住房消费的政策,各地 也 实施了一些区域性的政策,上下联动,旨在通过金融、税收等政策的放松来鼓励民众买房,稳定住房消费。

今年一季度以来, 出台了一系列稳定住房消费的政策,各地 也 实施了一些区域性的政策,上下联动,旨在通过金融、税收等政策的放松来鼓励民众买房,稳定住房消费。而效果却只在一线城市有所显现,二三线城市并不明显。因为长期以来 用 的手段和运动的方式支配房地产市场,导致 投机性购房膨胀,而相当一部分合理的住房需求犹如被锁住的蛟龙,被捆在政策的铁笼里,动弹不得。加之上一轮城镇化导致住房严重地供大于求,去库存压力山大。笔者认为,稳定住房消费不能仅限于鼓励性政策,还必须注重释放性政策,为被压抑和被限制的消费者身份及消费者的意愿、行为、成本等解套,竭尽全力扩大消费需求,突破市场瓶颈,挖掘消费 ,盘活存量,促进房地产市场健康稳定发展。

改善楼盘质量,吸引住房需求

目前 出台的政策大多在消费者身上打主意,以为 给了一些刺激政策,人们就会雨后春笋般地加入购房人行列。殊不知,产品如果不对胃口,购房人就不会“垂涎三尺”。可见,消费端与供应端是紧密联系互为因果的,我们不能就消费谈消费,在供应端发力也是吸引消费的重要环节。

众所周知,上一轮城镇化由于大规模地造空城,不注重楼盘质量,导致千城一面,万楼一型,空置楼盘量大质次,许多滞销楼盘不被市场认可,无法满足消费者的住房需求。在目前楼市严重供过于求的市场形势下,有的楼盘仍适销对路,客户门庭若市,甚至出现“日光盘”;而有的企业产品严重滞销,门可罗雀,甚至成了无人问津的烂尾楼。这足以证明住房消费已进入追求品位、品质和品牌的时期,房地产市场应遵循以销定产的原则,改善楼盘质量,吸引住房需求。首先,调整规划,完善滞销楼盘周边的交通、商业、 、医疗等公共资源的配套;其次, 还要督促和扶持开发企业追加 ,根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求,嵌入文化、科技、绿色等宜居要素,调整和优化其所开发的滞销楼盘,因地制宜地配置各类共享设施设备,改善社区环境;后还要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务,利用轻资产的模式,配置提供专业从事社区服务的贴心管家,吸引消费者入住。

对于企业遭遇资金困扰无力追加 的僵尸产品及烂尾楼,地方 应当及时盘点清理,将其转让给 企业进行以优化升级为目的的再次开发或重新开发。唯此才能消化库存,撬动楼市。

降低政策门槛,释放住房需求

目前房地产市场存在相悖的怪异逻辑,一方面市场空置率太高,空置面积达10亿平方米,库存压力逐步加大;另一方面又施行限购政策,用 手段甚至计划经济手段去干预市场,遏制消费需求。限购政策限制非户籍家庭购房,人为地限制了一部分人尤其是外来人员合理的住房需求,与此同时又助长了户籍家庭 投机购房的不合理需求,导致有的家庭囤有大量的空置房,有的家庭买不上房住不上房。

前不久某一线城 声称,外来人口购房入户导致城市公共服务不堪重负,因而实行限购政策将是永恒的。笔者认为,这是对城市管理及房地产市场的误判。其实这部分非户籍家庭的吃穿住行都早已发生在城市,购房入户只不过是一种形式上的认可,因为负荷已经存在。如果购房只对 人才放行,而将普通劳动者拒之门外,那将导致城市违背居民人口塔型结构,并日益趋向不合理,普通劳动者人工成本上升,形成用工荒,加大企业乃至社会的负担和生产生活的不便,不利于城市健康稳定发展。

当然,尽管限购政策有瑕疵,但已实行十多年,形成了 管理房地产市场的刚性和依赖性,目前也不是全面放开的时候,可以先取消140平方米以上的非普通住宅限购,放开 房的购买限制。相对于其他产品, 楼盘市场化程度高,不会引起市场波动,并且豪宅项目可抵N套刚需房源,销售贡献比重大,税费缴交和资金回笼力度大。然后适度下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限,分阶段适度放开 和人才房的购房标准,让这部分人的住房需求有一个合理的预期。同时, 可以通过回购或收储开发商及居民的空置房,作为危改、棚改安置房共有产权房公租房、社会租赁房等,尤其要降低租赁税费,发展城市租赁房市场,用市场手段逐步取代 手段,通过降低有关税费,让房地产市场与常态化对接,先易后难,逐步放开,释放一部分住房需求。

助力市场培育,放大住房需求

一个健全的常态化房地产市场是需要 精心呵护和培育的,目前房地产市场虽已有回暖迹象,但仍存在许多不利于市场发育的 制约因素。从来看,城市房地产信贷紧张并非个案,信贷支持力度不足已经成为制约当前楼市进一步回暖的主要矛盾。例如有些城市公积金新政至今仍未公布,即便是已经执行的城市,也多数执行不力;当下二套房首付四成难寻,且由于存贷利差已处低位,银行严格执行优惠利率实是无利可图,京沪大多数银行也难以给到低的利率优惠。笔者预测,下一步 仍极可能继续降准降息,但即便 的宽松政策都到位,具体到每座城市也是千差万别,对一些债务严重、财务状况不好的城市,其执行力度必然衰减和大打折扣。

为此,我们必须多角度培育房地产市场,而房地产市场营销是连接供应和消费的重要环节,可以通过改善营销弥补 政策的不足。首先探讨发展全民营销模式,变被动地以广告、电视、单页吸引客户上门为主动出击,通过减少中间环节,扩大销售渠道,发展下线进行销售,直接让利于参与产品销售的人员,从而大大加快产品销售的速度。

二是创新产品销售的权属模式,通过化小产品份额以及多样化的服务来降低市场门槛,放大住房需求。例如借鉴国外的分时度假建立分权度假营销体系,即把酒店式公寓别墅或度假村的一套房或一间客房化分成10份产权单位出售给客户,消费者通过购买其中的一份获得十分之一的产权,领取房屋 权证和土地使用权证,还可以获得在其连锁酒店内28天的消费和物业委托经营 带来的。这种模式尤其适用于二三线乃至四线城市,可以将若干空置房通过资产重组并购等方式,集合集约地改造成分权度假产品,既拉动了住房消费增长,又拉动了以旅游为导向的复合消费的增长,且不会产生泡沫。

三是拥抱互联网,进行线上线下全民营销,放大住房需求,充分利用“互联网+”,为不同的对象提供差异化、定制化的金融服务,创造“互联网+房地产+金融”的服务模式,为需要融资的开发企业或购房人及 者提供全流程便利周到的二级金融服务,增加贷款的覆盖面,将贷款利率、期限、额度放宽至 ,从而降低房贷压力。

四是加快住宅银行进程,中国式“MBS”——住宅金融专项债券有望加速推进。目前提出的住宅金融专项债券,目的是支持保障房建设,标的是向社会融资建设保障房,具体来说,是向银行、保险、基金发行专项债券,定向支持棚改及城市基础设施等相关工程建设,增强保障房建设的融资能力,从根源上减轻公积金 的压力。下一步还需推行住房抵押证券化和房地产的专业吸储产品,通过一二级市场联动扩大住房金融来源,扩大房地产金融的“资金池”,以缓解银行资金不足的压力,拓宽房地产金融产品的服务品种,降低房地产企业的资金成本和购房人的购房消费成本。

 延伸阅读:

住房租赁需求旺盛 可能成为楼市新蓝海

行业政策环境逐步转好 楼市半年报成交数据越来越好看

6月楼市胜五月 下半年楼市慢牛悄然来临?

楼市下半年平稳增长可期 将迎推货高峰

楼市高唱"冰与火之歌"回暖脚步能否穿越2015?

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注贵阳房天下官微

有专业有态度有房源有优惠

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com