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我国住房信贷政策仍有继续放松的可能

钢之家   2015-05-07 17:06

[摘要] 5月7日,中国社会科学院2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在京举行。

5月7日,中国社会科学院2015年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在京举行。

报告称,当前,库存高企、销售回落是房地产市场面临的主要问题。截至2014年末,商品住宅待售面积上升至40684万平方米,同比增25.6%国家统计局编《2014年房地产开发和销售情况》。,住宅施工面积仍以5.9%的速度增长,而销售面积同比下滑9.1%,照此趋势,预计2015年待售面积仍将持续上升。10月29日,李克强总理主持召开国务院常务会议,重提“稳定住房消费”,这是继2009年提出“稳定住房、汽车等大宗消费”后,相关表述再次出现在国务院常务会议的纪要当中。因此,鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松,具体而言,二套房贷低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。

信贷需求面看,2014年由于房地产调控政策放松,实际融资成本触顶下行,一、二线城市的房地产交易已显露出企稳迹象,考虑到当前城镇化进程仍具有较大空间,购房适龄人口在未来一段时间仍将处于高位,随着政策持续放松,部分刚性和改善性需求将逐步回归市场,贷款需求将上升。

信贷供给面看,根据人民银行《2014年第四季度中国货币政策执行报告》,2015年央行将继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度,为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境,由此推测,2015年新增贷款总规模较为宽松。在宏观经济下行压力加大的背景下,商业银行将继续加大低风险个人住房贷款的投放力度。因此,在供需均有所恢复的形势下,2015年个人住房贷款有望实现同比多增。

为解决实体经济反映的“融资难、融资贵”问题,中国人民银行2014年下调了贷款基准利率。结合未来经济增长、物价等变化趋势,2015年央行进一步降息降准的可能性较大。同时,随着差别化住房信贷政策进一步放松,贷款利率平均浮动幅度有望逐步下行。因此,预计2015年新发放个人住房贷款加权利率总体将延续下行趋势。

报告指出,由于房地产市场分化明显,为了更好地对房地产市场进行调控,中央会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则,调控权将部分下移。地方政府担忧地方经济增长放缓,地方财政收入下降,而地方财政在很大程度上取决于土地出让,因此出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。

地方政府在国家出台的支持房地产市场政策的框架下,在不违反原则的情况下会出台更细化、更灵活的有利于房地产市场发展的政策。如,降低公积金贷款门槛、增加公积金贷款额度、效仿央行 “认贷不认房”还清住房公积金贷款后再次购房申请公积金视做首套房、降低交易契税、放宽房地产开发企业贷款一线城市微调(完善)限购政策、重新出台认定首套住房和改善型住房的标准等。

发布会上,《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员在回顾去年房地产行业情况时指出,销售面积下降、待售面积大幅增加、一些大中城市房价下跌等低迷态势成为2014年房地产市场的主要特征。在此背景下,政策逐步淡出“一刀切”方式,地方政府调控自主权增大。

尚教蔚介绍,从2014年商品房销售情况来看,销售量明显下滑,库存居高不下。尚教蔚引述蓝皮书数据称,2014年商品房销售面积12.1万亿平方米,环比下降7.6%,增速也有下滑,商品房待售面积则已达到6.22万亿平方米,创下历史新高。

2014年房价回调趋势也较为明显,尚教蔚表示,从70个大中城市房价来看,尤其是下半年,房价同比下降城市逐步增加,年末达到68个。

不仅如此,尚教蔚介绍,2014年房地产投资增速也在明显下降。“2014年房地产开发投资9.5万亿元,增速比2013年回落9.3个百分点,是1998年以来低。”尚教蔚表示,2014年房地产企业新开工面积全年负增长,房企购地热情在下降。

在尚教蔚看来,2014年房地产资金来源方面面临较大困难,数据显示,2014年房地产开发企业到位资金12.2万亿元,比2013年下降0.1%,而2013年的数据增长为26.5%。“特别是和住房销售紧密相关的定金和个人按揭贷款,从二季度开始一直属于负增长。”

谈及2014年土地市场的表现,尚教蔚称,“土地市场需求减弱,地价增速明显放缓,但是呈温和上行的趋势”。

在政策方面,尚教蔚分析,2014年“一刀切”政策逐步淡出,地方政府调控自主权增大。“例如不动产登记制度的出台,体现出2014年房地产政策调控由已往"控房价、抑需求"转变为"促改善、稳消费"。”

尚教蔚认为,相对于中央政府的调控政策的平稳,2014年地方政策表现更为积极,“各地根据具体情况"因城施策",灵活性、针对性更强。”

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