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土地市场降温明显 开发商拿地谨慎"抄底"

大连晚报   2014-12-25 14:23

[摘要] 12月11日,大连土地市场迎来今年12月 拍,成交地块位于沙河口区西安路东、鞍山路南、抚顺街西侧的大城(2014)-17号土地,大连乐特 有限公司以楼面价5909元成交,以总成交金额69322万元将该地块收入囊中,为一直冷清的土地市场增添了活力。

12月11日,大连土地市场迎来今年12月 拍,成交地块位于沙河口区西安路东、鞍山路南、抚顺街西侧的大城(2014)-17号土地,大连乐特 有限公司以楼面价5909元成交,以总成交金额69322万元将该地块收入囊中,为一直冷清的土地市场增添了活力。

2014年,随着整个房地产市场的深度调整,大连楼市也进入了政策变化带来的调整期。“新常态”带来新变化,与楼市变动步调一致,2014年大连市区土地市场降温也相当明显。价格预期转向后,土地市场地块 “争抢抬价”场面也大幅减少,底价成交逐渐成为土地市场的“主旋律”。

土地市场普遍陷入低迷

相关数据显示,2014年1-11月,300个城市各类土地共成交16.5亿平方米,同比下降29.2%,降幅超过土地推出量。其中,住宅用地成交7.5亿平方米,同比大幅下降34.3%;商办用地成交3.1亿平方米,同比下降33.2%。其中北上广深四个一线城市土地出让金合计4880.98亿元,同比微跌2.45%,并没有出现明显下滑。二线、三四线城市下滑较为明显,土地市场分化加剧。

多个城市土地流拍现象重现,在这种情况下,今年国土资源部暂停对外发布住房用地供应计划,改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方 在土地供应方面的主动权,尤其是在供地量与节奏上,地方 有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍,以扭转土地市场僵局,获得更多的土地出让金溢价。

今年土地市场表现总体低迷,但淡市当中因 地块的推出导致局部市场仍然有热点,甚至“ ”再现。比如5月底中冶49.5亿底价夺天津“新八大里” ,西安悦荟以约2466万元/亩拿下西安解放路商圈单价 ,7月份的丽丰控股获得上海黄浦五里桥街道“楼板价 ”、广州万科荔湾新 、8月的郑东新区龙湖区域 、四季度上海董家渡“ ”等等。多地年底大规模推地的翘尾行情出现,多座重点城市土地市场成交量达到小高峰。

大连土地市场成交持续缩水

大连土地市场的温度和楼市的活跃度一直是正相关的。根据相关资料统计,今年前10个月,大连市内七区土地供应量及成交量明显下跌,已经处于7年来的水平。截至2014年12月12日,大连市7区住宅及商业用地共计成交21宗,其中住宅用地(含住宅属性)成交16宗,商业用地(含商业、办公、餐饮等)成交5宗。该成交总量同比2013年下降81.08%,较2012年降83.06%。出让面积方面,截至12日,2014年大连土地市场共计成交经营性用地117.99万平,面积同比去年下降77.2%;其中住宅用地成交76.96万平,占比全年成交量的65.3%。

成交主力区域为甘井子区今年成交用地11宗,成为大连土地市场的供应主力。有4宗地块单块面积超出10万平方米,其中大连弘润置业摘得甘区张前路西侧1宗地,占地15.3万平,这也是本年度供地面积 的一块地。旅顺口区共成交用地4宗,成为占比第二大区域。其次,高新园区、沙河口区以及西岗区各推地2宗,主要成交为机场原固特异轮胎地块。其他区域均处于下滑状态。

开发商拿地策略变得谨慎 实际上,在高库存压力下,开发商普遍放缓了拿地和开发的节奏,拿地日趋谨慎,已成为2014年整个大连土地市场的常态。截止到发稿前,2014年大连21宗成交用地中,仅3宗用地溢价,溢价率为14.2%。有业内人士指出,土地溢价率的持续走低,将有利于未来房价呈现更加平稳的态势。

从开发商拿地分布的区域和趋势来看,基本都是全城布局。由于市场下行与库存压力等原因,开发商的重心在于去库存。3月24日,位于甘井子区朱棋路和岚岭路 的三宗地块以21.81亿元底价出让。6月,位于高新区数码路西侧的一商业用地以2.5亿底价出让等就是 的写照。而“双12”泉水9宗地块的集体流拍,让大连土地市场冷淡依旧。

在大连土地出让市场保持“低调”的同时,仍有开发商保持着高调的拿地态势。今年4月8日,经历近4个,148轮加价,恒大地产集团大连有限公司凭借17亿元竞得沙区15万平方米“固特异”地块,加配25500平方米保障房,楼面价达到8326元/平方米,溢价率49%,可见 地块对开发商依然具有强烈的吸引力。

业内人士认为,土地出让减少不是坏事,低迷只是一时的,是任何行业都可能出现的情况。经过了过去几轮的拿地高峰,现在必然要消化一段时间。谨慎拿地是开发商对调控政策带来的风险的规避,是开发商心态成熟的标志。目前流拍的几块土地都有先天性的限制,例如位置较为偏远、周边配套建设尚需时日等,如此资质很难引起实力开发商的兴趣。因此实力开发商一方面通过兼并获得土地,另一方面则在众出让地块中精挑细选,以质为重而非以量为先。

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