[摘要] 发布在中国央行网站的通知称,在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
据路透社报道,中国央行和银监会周二表示,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行可执行首套房贷款政策。
发布在中国央行网站的通知称,在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
此外,通知称,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放;同时,积极支持房企有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。
以下为市场人士的评论:
--民生证券宏观团队
我们之前提示的“认房不认贷”如期兑现,配合住建委对普通住宅认定标准的松动,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。
重申利率7折下限意义不大。目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。
亮点在于MBS和专向金融债。银行综合负债成本高,做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS,可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本,增加银行按揭贷款配置动力,房贷利率或逐步从高点回落。
当前政策取向是修正此前过紧政策,不宜理解为全面宽松,未来定向稳增长仍是主基调,经济下行风险缓解,四季度债市风险加大。
中央房地产调控思路愈发明确:不能工具化(遏制投机需求),但也不能妖魔化(坚定支持合理需求),由市场决定,分层分城施策。
--国泰君安首席债券分析师 徐寒飞
首先,需求层面的放松,有利于实体经济软着陆。房地产需求偏弱和房地产投资下降是拖累经济增长的重要因素,适度放松房地产贷款政策可以刺激一部分首次置业和改善型置业需求,稳住房地产市场的跌势。
其次,商业银行可以增加相应的信贷投放,未来1至2季度的资产配置可能会有所变化。过去由于限购限贷,造成相应信贷投放不足,也影响了商业银行的资产配置。地产政策有利于商业银行增加相应的信贷投放,从而改变当前的资产配置节奏。考虑到商业银行的负债成本仍然偏高,7折房贷可能未必能够达到,但是银行之间激烈的业务竞争,使得未来房贷利率低于目前的水平是可以期待的;此外,在诸多的资产选择中,房地产信贷的性价比尚可,借政策之力,部分商业银行很可能开始“弯道超车”,地产信贷未来出现小幅放量可以期待。
总体来说,地产政策对实体经济和商业银行资产配置的影响是边际上的,直接的效果未必会马上显现,但是一定会进一步改变债券投资者的预期:一是未来的经济未必会持续偏弱,甚至可能环比反弹;二是商业银行的资产配置可能出现中期的拐点,表内信贷边际可能改善;三是房地产企业的基本面将进一步改善,重申我们前期推荐的新发房地产债券仍然具备交易价值的观点;四是基于平坦化的曲线形态来看,中长端有反弹风险(10-20bp左右),建议缩短久期,做陡曲线;五是大类品种配置上,低等级好于高等级,信用好于利率,转债好于纯债,权益好于债券。
--中金债券
此前各地方政府已经陆续放松限购政策,到今天为止,只剩下北上广深四大一线城市仍执行限购,但对销量的刺激作用并不算太明显。本质上,限贷比限购更加制约房地产销售。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需,而刚需绝大部分需要依赖银行信贷进行支持,能直接全款买房的毕竟是少数。央行放松货币房贷政策是朝正确的解决思路走出了步。从中国各部门的杠杆情况来看,企业和地方政府的杠杆已经偏高,要推动中国经济增长,未来需要看到加杠杆的转移。我们在四季度策略报告中提到,杠杆未来的转移方向:一是靠海外发达经济体重新加杠杆,通过外需拉动中国经济;二是靠中央政府加杠杆,增加财政赤字,化解地方政府压力,同时通过中央财政加强局部刺激;三是居民部门杠杆仍不算高,仍有一定的加杠杆空间,进一步推动房贷和消费贷款的增长,促使消费增长,从需求角度而非供给角度来实现经济增长。
尽管方向正确,但房贷放松主要集中在首套房,我们预计总体效果仍不会太理想。虽然首套房贷款利率下限重新降至0.7倍,但在银行资金成本仍偏高的情况下,愿意主动执行0.7倍的银行会很少或者需要捆绑其他政策。三季度以来,不少银行由于信贷需求减弱,主动增加房贷投放并加快房贷审批,但从数据来看,居民按揭贷款在同比和环比上都改善并不明显。房贷利率偏低,息差吸引力不高仍是重要的限制银行投放房贷的障碍。这次央行政策中,也提到推动银行发行MBS和发行期限较长的专项金融债筹措资金来针对房贷投放。但如果没有相应的配套政策,所发行的MBS和专项金融债以目前市场化方式发行,其融资成本也并不会太低,可能仍需要5%以上的成本,相比于房贷而言,息差依然较薄。在不降低存款利率等银行资金成本的情况下,需要推动银行积极投放房贷,可能仍需要一定的定向放松政策,如将定向降准也捆绑到房贷,或者将SLF等资金投放手段一定程度上与投放的房贷挂钩。若无这些定向放松,可能在推动银行投放房贷上仍不会十分理想。
此外,按照我们半年报的分析,随着1990以后人口出生数量下降,最近几年购房的需求中,进入适婚年龄而首次购房的比例已经逐步下降,取而代之的是置换型需求,即需要购置更大面积的房子,因为换工作地点需要再度购房,需要旧房换新房等等。而这些置换型需求必然需要二套和三套房贷的支撑,但目前政策对这一部分尚未松绑。二套房首付比例很高,三套房基本贷不到,或者需要付出代价才能获得相应的贷款,这些都无疑仍在制约潜在的房地产需求,未来需要进一步放开二套和三套房贷款才能真正有效的推动房地产市场回暖。
总体来看,央行这次推动房贷政策放松以及鼓励房地产开放商通过债券市场融资,总体来看对房地产市场有一定正面作用,也会适度降低社会融资成本,不过效果有待观察。7月23日提出的降低社会融资成本新十条中比较重要且比较具体的政策已经逐步得到各个部委的落实。除非市场相信会有降准降息这些更为突破性的政策放松,否则就新十条而言,对降低融资成本和推动利率下行的利好已经大部分兑现完毕。四季度来看,经济数据和通胀数据同比都会从底部回升(经济数据可能8月份是底部,通胀可能9月份是底部),经济数据倒逼政策进一步放松的压力减小,在没有政策持续刺激的情况下,率的下行会放缓甚至可能有所反复。对于债券投资者而言,政策利好逐步兑现后,可以止盈。未来率的下行空间仍需要看到理财利率这一真正意义上的无风险利率逐步下行后才会打开,而年内可能不明显。
延伸阅读：
--海通证券宏观分析师 姜超、顾潇啸
央行银监会联合发文,放松房贷政策,强调首套房贷首付三成下限七折,已结清贷款二套房可享受首套待遇,多套房贷利率酌情处理;鼓励金融机构发行MBS、专项金融债筹措房贷资金。这标志着房贷政策的全面放开,有助于增加房市需求,稳定短期经济。三季度经济跳水,稳增长压力大增,从正回购利率持续下调及房贷放松来看,降息周期已开始,未来进一步宽松仍可期待。
--国泰君安宏观分析师 任泽平
毫无疑问,这是迄今为止力度的救市政策,复制了2008和2009年救市的做法。对首套房,三成首付,七折利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
目前仅剩北上广深没有放开限购。北京也调整了税收优惠普宅标准,降低税收负担。
该政策利好地产、利好经济,短期消除经济失速风险,提升风险偏好。改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境,不希望出现失速风险,以及出现危机倒逼式改革。房地产是周期之母,如果地产能够软着陆,中国经济将增速换挡软着陆,避免硬着陆风险。但是,由于20-50岁置业人群到达峰值,即使房市软着陆,长期销量投资也将下一个台阶。
后续实施效果待观察。由于执行上具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定,目前银行负债端成本仍然较高,货币政策部门和监管机构如何降低银行负债成本成为关键,资产证券化(MBS)或是出路之一,降息降准亦是选项。
--海通证券地产研究员 涂力磊
央行重申首套房贷款标准,即贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
正式放松首套房认定标准。央行明确表示:“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。”
对未限购城市给予地方银行更大空间。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有二套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
行业基本面拐点已到,虽然10月还将面临三季报等因素,但信贷政策从历史效果看将在三到六个月内对行业基本面产生积极影响。
--浦发银行金融市场部宏观分析师 曹阳
政策出台从正面确认八、九月份的房地产销售数据不理想。从覆盖面看,这已经不是定向,而是整体性政策了。政策从解决购房者购买力问题入手刺激需求。对房地产企业,政策有望帮助其改善销售情况,从而回笼资金,为明年改善房地产投资打基础,但效果还有待观察。
--交通银行首席经济学家 连平
今年以来,房地产市场发生了较大变化,供求关系相对去年出现了逆转,房屋库存高企与需求释放不足的现象并存。今日,人民银行、银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,旨在通过加强金融服务对房地产行业的支持,达到惠民生和促消费的目的。
当前住房需求不足并非潜在需求大幅下降,而是市场在观望,同时也是政策约束所致。近年来,为抑制房价过度上涨,有关方面推出了一系列控制需求的举措。今年初,个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题,也在一定程度上制约了需求释放,而改善型住房需求受到政策抑制则更为明显。一方面,国家规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款,同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面,目前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房,“新房置换旧房”的改善型需求易被误伤。改善型需求即使有较强的入市意愿,也囿于政策和预算限制难以释放。通知对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求,支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求,对于改善民生具有积极意义。
通知对金融支持房地产提出了多项具体措施,一是松口径。通知明确,拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的,就可以按照首套房标准申请贷款。此项“贷清不认房”新政超乎市场预期。此前近4年时间里,居民家庭首套房认定执行“认房又认贷”的标准,不符合实际市场需求情况,甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房。新政对于这种实实在在的自住型购房需求给予了较大力度的支持。二是降成本。通知明确,对于家庭首套房按揭贷款,首付比例为不低于30%,利率下限为基准利率的0.7倍。首付比例与此前无变化,而强调利率七折的下限则力度较大。年初贷款额度受限、银行“以价补量”,按揭贷款利率提升较多;年中多数城市房贷利率高点已过,各家银行普遍下调按揭定价,但利率大多仍以基准及上浮为主。在去年信贷环境相对宽松的阶段,房贷利率下限也多以基准利率0.85倍为主,此次对于下限七折的规定有利于促进银行房贷利率进一步走低,从而有助于降低刚需购房成本。三是提效率。通知明确要求银行缩短个人住房贷款审核时间。去年底和今年初,银行业对个人房贷审批和放款速度较慢的问题突出。其中的问题,一是年底和年初企业机构客户贷款需求较大,银行需要及时加以满足;二是银行业务流程尚存在一系列不合理的环节。二季度后市场总体资金环境相对宽松,信贷资源方面已不是问题。当下,需要银行合理简化流程,提高审批效率。通知强调缩短审核时间,旨在敦促银行减少停贷、拖贷、压贷的情况发生,推动合理住房贷款需求加快步伐得以落实。四是推创新。通知鼓励通过发行住房抵押贷款支持证券的方式,来增强金融机构个人住房贷款的投放能力。我国住房抵押贷款支持证券还处在起步阶段,于2005年开始资产证券化业务试点,2007年因美国住房市场危机爆发而暂停发售,在今年7月又重新推出。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新,可以盘活银行的存量信贷资产,有助于加大银行个人房贷的支持能力,扩大房贷投放额度。五是控风险。通知要求将保障房贷款期限上限从15年延长至25年,表明对保障性安居工程的金融支持力度明显加大。保障房建设具有前期投入大、投资回收周期长、利润相对较低的特点,这也是导致其面临资金缺口难题的原因。延长保障房贷款期限对银行的贷款风险管控能力提出了更高要求,银行在履行社会责任的同时需具备更好的项目营运和资金管理能力。
为更好地加强金融服务对房地产行业的支持,以达到惠民生和促消费的目的,提出如下政策建议:一是落实个人住房贷款支持政策。建议央行和银监会指导商业银行对关乎民生消费的个人住房贷款持续加以支持。银行应统筹安排,优先保障个人房贷业务规模,调整组织架构,精简贷款审批流程,提高放款效率。二是指导市场合理确定房贷利率。建议中国银行业协会主导开展个人住房贷款业务定价的指引和协调,在支持民生消费的同时,兼顾银行运营的商业可持续性。房贷利率调整下限的确定应充分考虑银行的利差状况、营业成本和风险成本,使银行具有持续支持个人住房贷款的积极性。三是加大保障房贷款风险管理。建议监管当局针对保障性安居工程项目投资大、回收期长的特征,指导银行有效控制资金运行,与借款人签订账户监管协议;掌控关键资金节点,做到资金内部流转,限度地封闭运行;强化风险预警机制,切实防范保障房信贷风险。
**相关背景**
--消息人士称监管层近日已向部分债券承销机构传达了房地产行业的实时政策动向,将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。
--中国国家发改委主任徐绍史称,当前经济企稳的基础还不牢固,经济运行稳中有忧,下半年要在保持宏观政策基本取向稳定的同时,更加注重定向调控、精准发力,灵活前瞻、预调微调。
--中国央行副行长刘士余主持召开了住房金融服务专题座谈会,要求合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。
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