[摘要] 首付比例由政府部门来定，购房贷款利率折扣由银行说了算。规定打多少折，至少也不能亏本来放贷。
按照官方统计数据，2013年新建商品房销售额81428亿元。若按照 “房地产开发资金来源中的个人按揭贷款”来模拟计算，假设平均首付三成，当年20000亿元的商品房是通过按揭贷款成交的;若按照“新增贷款中个人购房贷款”来模拟计算，考虑到二手房贷款因素，2013年约有35000亿元的商品房是通过按揭贷款来实现的。即便新增个人购房贷款全部用来购买新建商品房，仍然有近2万亿元的商品房是全额付款成交的。
这个测算出的数字不必较真，只是反应一个事实：在限购的年代里，有充足资金、有意愿买房的人大多都已经实现了交易;有部分资金、有意愿买房的人大多数也买了;剩下来的，就是根本不想买房的人和想买房却钱不够首付的人。
现在住房的潜在需求大致对应着最后一种，这些人也迫切需求个人购房贷款首付比例下降，和购房贷款利率给予折扣甚至期待折扣更多。
首付比例多少，由政府部门来确定，购房贷款利率折扣却由银行说了算。即便是政策规定打多少折，至少也不能让银行亏本来放贷。
目前，五年期存款基准利率4.75%，五年期以上贷款基准利率为6.55%，如果贷款利率打七折(折后为4.585%)，已经低于存款利率了。
更何况，现在银行的筹资成本肯定是高于基准利率的。各家银行1年期定期存款利率在3.25%到3.3%之间，而实时的理财产品预期年化率已经达到5.55%。今年年中，金融机构人民币贷款加权平均利率为6.96%。这个贷款利率水平，是在贷款利率上浮占贷款总量比例达到69%的情形下实现的。
今年上半年，商业银行非利息收入占营业收入的比例为23.34%。现在银行的利差水平已经低于2012年时15个基点，商业银行整体净息差水平为2.62%。银行是靠赚取利差吃饭的，如果利差缩小，银行亏损，进而危及整个金融体系安全。
显然，房贷利率打七折只是美好的梦想。即便银行愿意给购房贷款的利率打折，也会通过其他捆绑业务找回这部分“损失”;如果政策强制银行给购房贷款的利率打折，那么政府也必须给予银行相应的补贴。
所以，相较于利率折扣，降低首付比例是更可行的办法。
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