[摘要] 近日，工作人员在上海“五一假日楼市”上向市民推荐楼盘时发现，进入5月，楼市行情急转直下，多个城市商品住宅成交量价齐跌，包括行业龙头万科在内的一些房企也在提示楼市风险……
中国内地楼市拐点已然到来但并非“入冬”信号
(来源：新华网)近日，工作人员在上海“五一假日楼市”上向市民推荐楼盘时发现，进入5月，楼市行情急转直下，多个城市商品住宅成交量价齐跌，包括行业龙头万科在内的一些房企也在提示楼市风险。加上少数“熬不住”的二三线城市，接二连三地被曝出台放松调控的新政，仿佛喊了多年的“狼来了”—中国内地楼市“拐点”已然来了。
记者调查发现，当下楼市确已呈分化态势，各地冷热不均，风险固不可忽视，危机亦不宜放大。
从长远来看，以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施乃大势所趋，但眼下，地方政府若因为降价而“救市”，让开发商心头一热，却易让老百姓心头一凉。
楼市成交回调之势已确立
从5月1日起，购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至四成、外地居民购房可迁入户籍—尽管三线城市，安徽省铜陵市政府出台的楼市新政，还是引起市场大哗，被认为是个“裸奔救市”。
事实上，4月以来，南宁、无锡、天津等地纷纷传出出台楼市新政，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，为楼市调控政策“松绑”。
与此同时，杭州、常州、无锡等部分城市楼盘率先降价，甚至部分一线城市也出现降价促销项目。市场观望气氛加重，购房者意愿急速下降。
一些机构的统计数据也显示，4月份重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到绝大多数。刚刚过去的五一假期，绝大部分一二线楼市成交惨淡。54个重点城市五一期间合计签约住宅9887套，同比下调32.5%，其中一线城市下调40%，二线城市下调35%。
而直接将看空楼市推上“巅峰”的是网上流传的一篇万科执行副总裁毛大庆内部交流发言稿。尽管万科方面随后对记者再三声明这是非公开场合的风险提示，不是万科看空行业，但仍引起连锁反应，5月5日沪深两市地产股普遍下挫。
“无风不起浪！”有业内人士认如是说，市场看空的预期并不是没有依据，从销售数据及市场预期来看，国内楼市成交回调之势已经确立。但楼市降温并不等于房价一定会出现总体下跌，或者跌幅比较大的现象，它是一个区域分化、项目分化的趋势。市场现在还不是“崩盘”的节奏，中国的宏观经济、货币政策、商品住房市场的供求情况，都决定了目前楼市是一个短周期调整，从商品住宅市场的存货量和消化速度来看，预计一年半时间基本上可以接近底部。
态势可控，“崩盘”言之过激
每一次房价和成交量的波动，都会引起市场的热议，一些业内人士和专家也都会抛出多空两方面的观点。此次楼市出现回调之势，同样再次引出“崩盘”和“入冬”论，甚至有境外媒体称“已经听到了冰山碎裂的咔嚓声”。
记者调查发现，业内主流观点坚持认为内地楼市仍然处于可控、可为的态势，业界的主流做法亦与“楼市雪崩”论相去甚远。
就在市场传出北京五一假期新房成交创7年新低的当口，5月6日，复地集团分别以6.3%和18.3%的溢价率，竞得通州区运河核心区两宗多功能地块。值得注意的是，为取得地块，复地分别经过11轮和49轮竞价方才获得。激烈的竞争，仍然反映出开发商的另一种预期。
万科总裁郁亮认为，楼市以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给这个行业带来很多的机会。
绿地集团董事长张玉良也认为，楼市“崩盘”论言之过激，目前市场出现了明显的分化，一线城市还是持乐观态度，刚需旺盛，降价空间不大。部分三四线城市降价压力较大，有可能引发连锁反应，部分房企会因房价和地价下跌引发系统性风险。但并不能由此认为整个楼市“入冬”。
上海历来是楼市的风向标。上海市住房保障与房屋管理局局长刘海生日前也表示，房价受供求关系、土地价格、货币政策、市场预期等诸多因素影响，目前并没有“入冬”的迹象。去年上海房价上涨较快，但去年下半年到目前，房价环比涨幅逐渐收窄，说明上海房价走势正趋于平缓。同样，由于去年成交量较大，今年前几个月同比有所下降，应是回归到了正常状态。
财政部财政科学研究所所长贾康指出，楼市崩溃说危言耸听。不能因为现在一些具体的下调案例，就说房价会普遍“大跳水”，出现断崖式的崩盘局面。正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。此前，房地产市场一直是个单边市，现在出现市场分化，正好是一个矫正的契机。
专家观点 “松绑救市”当三思慎行
眼下铜陵、南宁、无锡、天津滨海新区等地或放松调控，或采取部分刺激举措的行为，仍是高度敏感，备受关注，且无一例外地被市场解读为“救市”信号。
专家认为，政府放松对市场的管制，本身无可厚非，从楼市调控的长效机制来看，也是让市场在资源配置中发挥决定性作用，但是，如果纯粹为了“救市”而出台刺激政策，则大可不必，也有悖于楼市调控的初衷。
有业内人士认为，部分地方政府依据以前的惯性思维，在微观领域直接干预房价的定价权，这种做法值得商榷。目前楼市处于形势高位，正在慢慢下行，明年或是一个探底的过程，经过一、两年的去库存，市场供求关系将由目前的供大于求慢慢转变成供求平衡，这是一个市场再平衡的过程。政府更应该维护市场的稳健运行，而不是看到降价就急于“救市”，甚至干涉开发商的定价行为。
中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时表示，考虑到房地产一头连着经济，一头连着民生，既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖，又要防止房地产较快下滑对经济的伤害。尽管当前房地产的增速放缓在情理之中，但市场的观望情绪增加，部分居民买涨不买跌的心态明显，所以，要在保持定力的同时，密切关注市场的变化，在调控的方式、节奏上做适当的预调和微调，防止房地产风险的积累。结合长效机制的建立，包括房地产税立法、不动产登记、户籍制度改革等，更好地发挥市场的作用。
财政部财政科学研究所所长贾康认为，目前所有的迹象合在一起，不必刻意针对房价去强调调控。应当强调，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。再跟上中长期制度建设，应能有效防止超出正常幅度的强烈大反弹。
业内人士指出，楼市已呈分化态势，各地冷热不均，不宜放大危机，也不应忽视风险。作为市场主体，开发商无论涨价，还是降价，都属于自主的商业经营行为，这正是让市场对资源配置起决定性作用的体现。从长远来看，以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施是大势所趋，一些地方政府选择“救市”，应当三思慎行。
“挤泡沫”将席卷中国楼市 70%住宅降价
（来源：新华网)据中原地产提供的数据，刚刚过去的五一小长假，上海新建商品住宅成交2.6万平方米，相比去年同期“腰斩”，下滑幅度高达52.1%。
专家称70%住宅将迎来降价
一线城市五一成交惨淡
楼市降价潮开始袭击一线城市，刚刚过去的五一小长假，广州楼市成交均价较去年大降超千元，而京沪深成交量跌幅均超过五成，其中北京跌幅更接近八成。更值得关注的是，从五一成交来看，一、二线城市的跌幅明显超过三、四线城市。
降温初现
上海“五一”成交腰斩高端盘7.2折甩卖
“与其说是降价，不如说是挤泡沫”，挤泡沫将席卷，每个地方都会遇到
楼市降价潮开始涌向房价一向坚挺的上海。继近期某高端楼盘出现7.2折大促销之后，刚过去的上海“五一房展”上，楼市成交量遭遇“腰斩”。有专家在接受羊城晚报记者采访时直言，接下来上海70%的房子房价都会下跌以挤出泡沫，房价调整将会是今年的性话题。
“7.2”折甩卖开启降价波
据中原地产提供的数据，刚刚过去的五一小长假，上海新建商品住宅成交2.6万平方米，相比去年同期“腰斩”，下滑幅度高达52.1%。
在上海“五一房展”上，刚需盘唱起了主角。消费者期待的大力度折扣基本没有出现，主办方也极力弱化处理房价、成交等数据。有数据显示，4月份上海住宅成交面积环比下跌11.88%，同比下跌15.52%;成交均价为25917元/平方米，环比下跌3.27%，同比上涨8.22%。
就在一周前，上海浦东唐镇的金大元御珑公馆打出7.2折“甩卖”，制造了上海楼市真正降价的波高潮。该楼盘备案均价在50700-63700元/平方米，折后均价36000元/平方米。据悉，金大元御珑公馆是一个别墅加大平层公寓为一体的高端项目，本次“甩卖”之前，仅售出7套，报价84800元/平方米，报价50700元/平方米。本次促销房源为220-300平方米三种，原价从1100万元到近2000万元不等，折后价在800万元至1050万元。
高端住宅销量跌至9年
无独有偶，上周末，位于徐汇滨江的一个中高端楼盘推出30多套特价房，均价53000-55000元/平方米，而该项目目前在售的新房均价在6万元/平方米左右。周边相近品质的二手房，也基本在6万元/平方米左右。
有专家指出，本轮上海楼市已有七八个楼盘降价，最直接的原因就是过去几个月房子卖不动。根据仲量联行统计报告，一季度上海商品住宅成交量环比下降44%，同比下跌32%，为近八个季度以来。高端住宅成交更跌至2005年以来的水平。
专家：都将“挤泡沫”
专家认为，高端楼盘打折促销，是开发商面对销售疲软的主动迎战。“金大元这个盘比同一段的绿城项目差一点，又全是大面积。在物业、服务、营销能力上，开发商实力也比绿城要弱。开价比绿城的还贵，降价是必然”。
他指出，本轮上海出现的七八个降价楼盘，都有类似情况。“归根结底，与其说是降价，不如说是挤泡沫，因为本来跟同地段其他楼盘比，价格就虚高”。
他直言，7.2折促销可能只是房价转折开始的信号。“上海市场，接下来大概会有70%的房子价格下跌，20%的楼盘因为开发商实力雄厚而价格稳定，10%真正好地段、好品牌的房子，才可能微幅上涨。估计跌价的楼盘下跌幅度大约为10%-30%，超过30%的话，只能说本来价格就很有水分，去掉泡沫而已”。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，近期上海市场的降价信号越发明显，未来整个市场环境不支持价格继续走高，银行信贷收紧也持续困扰买家和开发企业，因此企业资金压力或将越来越明显。
专家认为，随着美国量化宽松(QE)货币政策逐步退出，国内经济形势的低迷，中国房地产市场将迎来一次“泡沫挤出”的过程。“这是一个性的问题，每个地方都会遇到，二、三线城市的房价会跌得更厉害”。
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