[摘要] 回看2013年，房地产市场确实可以用狂热来形容，这从上市房企的年报中可见一斑。不过，进入今年一季度，上市房企业绩已现放缓迹象，内地楼市显然正处于由盛而衰的临界点。多家房企表示，如果仅以市场自身规律判断，楼市全年下行概率更大。
回看2013年，房地产市场确实可以用狂热来形容，这从上市房企的年报中可见一斑。不过，进入今年一季度，上市房企业绩已现放缓迹象，内地楼市显然正处于由盛而衰的临界点。多家房企表示，如果仅以市场自身规律判断，楼市全年下行概率更大。
截至4月27日，共有130家房地产公司发布了2013年年报，共实现营业总收入7076.69亿元，同比增长29.66%;共实现归属于母公司股东的净利润820.06亿元，同比增长13.4%。
从房企规模结构来看，两极分化趋势十分明显。虽然房企平均利润只有6个多亿，但前50强房企显然增长速度更快、盈利能力更强。以签约销售金额来看，房企中20几乎全部保持20%以上增速，其中碧桂园、融创等更是创下153%和54%的爆炸式增速。
不过，去年快销战略的成功是以房企牺牲利润率换来的。据统计，除世茂房地产等少数企业外，多数房企的净利率出现不同程度的下降。
而这一趋势在进入今年一季度愈演愈烈。数据显示，截至4月24日，沪深两市共有63家上市房企披露一季报及业绩预报，其中42家出现净利润下滑或亏损，如招商地产一季度在实现营业收入72.51亿元、同比增长18%的同时，净利润却同比下降6.82%;合肥城建、华远地产等的业绩情况趋同。申银万国认为，重点房企一季度净利润的加权平均增速为13%，较2013年年报时24%的增速有所放缓，主要是由于销售下行以及开发商结算意愿减弱。
开发商结算意愿减弱，一个重要原因可能是在为未来市场的不确定性留出更多腾挪空间。从开盘去化率这个重要的专业指标来看，一季度房企实际签约销售形势正在持续恶化。以北京市场为例，一季度，北京新增住宅类项目41个，批准销售套数为12205套。截至4月16日，已经签约的套数为4173套，整体去化率仅为34.19%，其中10个项目的去化率为零。
据万科总裁郁亮等多位房企大佬介绍，一个住宅项目开盘去化情况是衡量市场形势的核心风向标，去年中海开盘去化率高达85%，万科等龙头企业基本在60%至70%之间。今年年初，雅居乐、富力等大型房企都制定了近70%的目标。对去化率要求极高的企业，往往是手中可售存量巨大、急需销售回款支付的企业。在北京这样需求强劲的一线城市，一季度去化率仅为34%多一点，意味着多数房企都在面临去化形势不佳、产品滞销的可能。
对于二、三季度楼市走势，多数房企在接受采访时表示谨慎悲观。“如果只按市场规律走，楼市显然将进入调整阶段。这一方面是房价在多数城市确实已经达到消费能力的临界点，供给泡沫则越吹越大;另一方面，投资需求萎缩和货币资金定向收紧，令楼市前景雪上加霜。”A股上市公司银亿股份的一高层向记者解释。
而未来楼市的变量仍是政策。就在日前，市场传出消息，南宁打响限购松绑枪——为支持广西北部湾经济发展，处于该区域的多个城市，其户籍人口在南宁买房不再严格限购，而是可以参照南宁户籍家庭享受购房政策。
一个还会出现的趋势是：杭州、无锡、温州、武汉等多个被传酝酿限购松绑的城市，都将陆续跟进。而中央早在年初就已经确定了“双向调控”的楼市调控思路。这表明决策层早已关注到，部分二三四线城市已经出现供给过剩，楼市滞销，并可能拖累经济宏观面的运行。
只是，限购松绑显然不能根本性解决多数城市的供给泡沫。未来，城镇化战略、大规模棚户区改造，甚至农村商业银行定向降准等，都有可能对楼市供需结构产生影响。房地产关乎各地经济大局，在市场泡沫可能带来的楼市下行压力，与地方经济发展需要楼市继续坚挺之间，政策如何平衡，确实极为关键。（上海证券报，记者 于兵兵）
地方政府放松限购欲望渐强
近日，坊间对于地方政府欲放松楼市调控的传闻愈演愈烈。南宁市与天津滨海新区官方日前同日发声，为限购政策松绑。在上述消息背后，是地方楼市库存高企、成交量持续低迷以及房企业绩大幅下滑的现实。
业内认为，2014年房价下行概率正在增大。中国社会科学院29日发布的“中国房地产报告（2014）”也指出，今年房地产调控难度将进一步增大，调控政策将趋向差异化和多元化。
28日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
当天，天津滨海新区有关部门负责人在滨海新区房交会新闻发布会上表示，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。
此外，还有更多地方正在酝酿新的楼市调整政策。此前，媒体曝出温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。常州方面，包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。
中指研究院表示，在量价持续低迷的压力之下，部分城市放宽现有调控政策的可能性有所加大。
多地调整楼市调控政策凸显房地产行业库存压力不断加大。广发证券近日发布的房地产行业市场研究报告指出，房地产行业当前库存压力持续加大，成交同比未见明显改善。该机构的数据显示，年初至今房地产市场成交量方面，“一线城市成交同比下降31%，二线城市同比下降28%，尚未见改善”。
除了成交量未见明显起色以外，房地产市场的整体库存压力则在持续加大。广发证券报告认为，主要城市的房地产销售连续两周环比上升，并没有使楼市库存水平出现下降。在开发商推盘量没有显著上升的情况下，15城市库存指数继续创下新高。与此呼应的是，2014年3月末，商品住宅待售面积升至3.47亿平方米，商品房则升至5.22亿平方米。
与此同时，上市房企业绩增速出现大幅放缓。中原地产研究部实时统计数据显示，截至4月29日，沪深两市共有103家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。103家房企的合计净利润为79亿元，相比2013年同期的109亿元，下滑幅度达到了27%。随着楼市预期改变，今年房企业绩释放动能已明显减弱。
“在发布一季度业绩的103家企业中，有70家企业出现了环比利润降低，营业收入方面也有46家企业出现了同比下调。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“中小型房企将愈发艰难，非常明显的多家企业出现了同比明显下调。特别是立足三四线城市的很多企业，业绩下调幅度更为惊人。”
张大伟认为，2014年房企销售业绩难以乐观。从目前数据看，销售同比上涨的企业其中部分是因为2013年的高额结转，从1至3月份的同比变化可以看到，正是销售结转项目的逐渐减少影响了同比涨幅。
中国社会科学院的“中国房地产报告（2014）”指出，2014年的房地产市场将同时面临“消费性自住住房需求有望继续快速释放；投资、投机性房地产需求存在较大不确定性；房地产行业整体利润率可能呈下滑趋势；城市间房产交易市场分化将加剧”等局势。
报告分析称，今年房地产调控难度将进一步增大，并预期中央政府将重新主导房地产调控政策。具体的调控措施将根据各城市分类标准实施差异化的调控政策，也将更多体现针对不同人群的多元化调控方向。（经济参考报，记者 高伟 梁倩）
料从户籍政策、限购范围入手
针对广西南宁率先松绑房地产限购，分析人士表示，地方政府出于维持经济增长和地方财政收入的目的，松绑楼市调控政策的冲动较强烈。在户籍政策、限购范围两个方面进行松绑将是最可能的两条路径。一些房价下跌、楼市持续低迷的城市可能仿效南宁。
松绑可循两路径
南宁市房管局近日发布文件提出，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策，在南宁市购房。此前，房地产市场的调整态势日益明朗。
中原地产首席分析师张大伟分析，南宁此次救市举措尺度较大。根据第六次人口普查的结果，南宁人口为666.16万，而本次纳入参照户籍的五市人口总数超过1000万，相当于在南宁不足700万人口基数上，增加超过1000万的可购房基础人口。
事实上，作为一个二线城市，南宁的户籍政策原本就不严格。只要在南宁具有合法稳定的住所并符合相关条件，即可将户口迁入南宁。对于租房户而言，只要房东同意，签订房屋租赁合同到房产局备案后也可申办。有分析认为，由于南宁的户籍政策并不严格，因此即便松绑限购，对楼市的实质性影响也不大，其影响将更多体现在心理层面上。
张大伟表示，南宁的动作为未来其他城市提供了可行的参照。未来可能出现的限购微调形式主要有两类：一是户籍政策放松。伴随着城镇化的进程，户籍政策逐步放开，释放一部分非户籍人口的购房需求。二是限购范围放松。据中原地产统计，在目前实施限购的46个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区或内环线限购。限购范围的放松还包括限购对象与限购商品房的定向微调。
多个城市可能仿效
除南宁外，一些地方也表达了对房地产市场的关切。据媒体报道，在28日举行的天津滨海新区房交会新闻发布会上，新区有关部门表示，新区正在积极研究、申报适合新区房地产市场发展的政策支持，争取在差别化限购、差别化居住证制度等方面找到突破口。新区将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房，待经济条件成熟后购回其它产权，全部拥有产权。
今年初以来，在热点城市的土地交易中，流标流拍和底价成交的项目数量不断增多，给地方财政收入带来不小影响。有分析认为，限购政策对于投资投机需求起到了显著的抑制作用，目前难以全面放开，但限购的执行尺度存在松绑空间，尤其是在楼市调控政策趋于市场化、行政化手段将逐步退出的大趋势下。因此，在南宁的示范效应下，未来可能有更多城市尝试松绑限购。其中，此前曾传出松绑消息的温州、长沙、杭州等地可能有实质性动作。
除松绑限购外，一些地方还可能在税费、信贷等方面出台措施，达到刺激房地产市场的目的。
分析人士认为，当前房地产市场的整体供需趋于平衡，部分区域存在较大的供应压力，即便地方出手救市，实质性作用可能并不明显。未来一段时间内，房屋和土地交易市场的低迷态势仍将持续。
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