[摘要] 2014年的“两会”期间，楼市话题再度成为政协委员及代表们关注的热点，未来楼市政策走向、房价涨跌、小产权房命运等话题颇受关注。日前，全国政协委员、住建部部长姜伟新在回答记者楼市政策走向问题时抛出“双向调控”的四字谜，一时间成为业界讨论的热点，同时引发众多猜想。
"两会"楼市话题引关注:"双向调控""小产权房"成焦点
（来源：中国新闻网）2014年的“两会”期间，楼市话题再度成为政协委员及代表们关注的热点，未来楼市政策走向、房价涨跌、小产权房命运等话题颇受关注。日前，政协委员、住建部部长姜伟新在回答记者楼市政策走向问题时抛出“双向调控”的四字谜，一时间成为业界讨论的热点，同时引发众多猜想。
“双向调控”引多方解读
2014年“两会”正在召开，来自各地的政协委员及人大代表们对楼市话题关注颇高。据中新网房产频道了解，过去的一年，房地产市场再次经历了又一轮房价上涨，中指研究院实时数据显示，百城房价连续21个月上涨。房价上涨的同时，一、二线热点城市与三、四线城市分化迹象明显。然而年后杭州等城市房价出现局部大幅下滑，一时间楼市将要崩盘的舆论甚嚣尘上。
2014年楼市政策会有哪些调整？房价能不能等到控制或者还是不断上涨？楼市分化局面是否会进一步加剧？面对诸多猜疑和待解的问题，政协委员、住建部部长姜伟新政协委员、住建部部长姜伟新在回答记者提问时抛出“双向调控”的概念。
何为“双向调控”？姜维新没有给出具体解释，也成为暂时未解的迷局。然而，“双向调控”的概念却引来业内的诸多关注，一时间各种解读观点纷纷袭来。
其中，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则从五个方面分析了双向调控的含义，包括长期与短期的双向调控、供应和需求的双向调控、保障与市场的双向调控、不同类型城市的双向调控，以及增量与存量的双向调控。其中，长期和短期的“双向调控”，即坚持房产税、不动产统一登记、农村土地入市等“长效机制”的稳步推进和落地，与此同时，短期内坚持“限贷限购”不放松。
其实，早在2013年12月24日举行的住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，“双向调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致，他也认为“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。
房价问题、小产权房问题备受关注
楼市政策以外，房价走向、小产权房、土地流转等热点话题也是政协委员及人大代表们热议的焦点。
昨天的中国证券报报道称，由农工党中央提出的《关于创新制度机制，推进农村土地流转的提案》，被列为今年的政协第七号提案。在“农业水利”的提案类别中位列首位，足见土改在全局改革中的地位。提案建议，在做实确权颁证、加快市场建设的同时，通过财政、金融等各项优惠，创新土地流转模式。
政协委员、北京林达国际投资集团董事长李晓林的一份提案中，重点关注房地产市场投资开发，建议在各地的房地产投资开发的土地一级市场开发中采用招拍挂的公平竞争机制，使土地一级开发市场在今后逐步做到公平和效率的统一。同时关注不断上涨的土地价格，表示“我们现在宏观调控主要调房价，但是这些年地价的增长速度非常快，而且地方政府有卖地的冲动。管好地价、控好房价应该是并行的。”
另外，小产权房问题再次引发热议。据了解，北京市国土资源局、北京市住房和城乡建设委员会日前向国土资源部、住房和城乡建设部报送小产权房查处情况时，建议对小产权房进行分类处理，包括建议应对六类情形小产权房依法依规进行拆除；对于“已建未售”的小产权房，可纳入公租房等政策性房源范围。
此前，十八届三中全会一句“建立城乡统一建设用地市场”，被市场误读为小产权房转正的信号，一些小产权房甚至借机涨价销售。
谈到小产权房话题，河北青年报援引人大代表蔡继明观点称，小产权房的大量存在，事实上为城市中低收入阶层和农民工以及其他流动人口提供了廉价住房或廉租房，有助于平抑过高的房价，对加快城市化进程起了积极的作用。他建议，目前整治小产权房应根据中共十八届三中全会建立城乡统一的建设用地市场的精神，修改不合理的法律规定，创造条件使小产权房合法入市。(中新网房产频道)
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两会:房地产调控再度成为热议话题
(来源：中国行业研究网)2014年“两会”在即，房地产调控再度成为热议话题，政协委员、上海市政府参事、上海社科院研究员、博导张泓铭两会发言材料提到，房地产调控需改革先行。
张泓铭认为，从住房市场角度考察迫切需要改革先行的事项有六项。，住房供给制度改革。第二，财政制度的改革。第三，税收制度的改革。第四，土地交易制度的改革。第五，金融和资本市场制度改革。第六，住房交易制度改革。
张泓铭还在两会提案中强调，房地产调控应以经济手段为主为先，行政手段为辅殿后。
张泓铭表示，经济手段为主为先，要以稳定的税收为主、以灵活的信贷为辅;行政手段为辅殿后，要以房价控制为核心展开。
马年伊始，出乎很多人的意料，与2013年房地产行业一路高歌、“势不可挡”的态势形成鲜明反差的是：1月房价涨幅出现放缓，杭州部分楼盘房价跳水，兴业银行暂停部分房地产融资业务等等。这些消息深深地触动了房地产行业最敏感的两条神经：降价和紧贷。
2月24日，国家统计局发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，新房价格下降的城市呈扩容态势，除温州和韶关外，新增了杭州、包头、济宁和哈尔滨，达到了6个。
事实上，就在1月份房价数据出炉前夕，国内部分二、三线城市房价大幅跳水的消息已经充斥报端。杭州此次“入伍”新房降价队列，加剧了人们对楼市未来的担忧。甚至有人揣测，杭州会否成为下一个温州?
近日，杭州多个楼盘打出降价口号，跌幅甚至达6000元/平方米。库存过高，未来入市楼盘供应量过大，成为其价格大跌的主因。据媒体统计，目前，杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深。而另一方面，杭州去年出让的巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些因素叠加在一起，给市场传达的信号就是：供应巨大，而需求有限。
从范围来看，三四线城市楼市似乎也正备受煎熬。从价格数据来看，环比下降的城市正在增多，除杭州外均为三线城市。业内基本形成的一个共识是：三四线楼市隐忧重重，已经明显出现调整先兆，很可能陷入整体低迷。
多位市场人士判断，如果银行实施了总量和增量控制，那么未来房地产企业开发资金中银行贷款的比例还将继续缩减，优质房地产商将更容易获得银行贷款，而小型房地产商则逐步被“排挤”，需要通过非信贷渠道获得融资，并且将承担高成本。在监管层控制银行表外融资的大背景下，这些小型房地产商的资金链问题很可能也会慢慢凸显。
很显然，一边是杭州等城市的降价，一边是银行收紧融资的担忧，2014年房地产行业出现拐点的形势似乎日益清晰。相信分化的格局将愈发明朗，部分地区房地产市场面临深度调整的可能性也越来越大。
业内预计，短期看，一线城市依旧有较强的刚需支撑;二线城市开始遭遇一线城市压迫，量升价跌现象明显;三、四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力剧增的情况。而面对房企和资金的批量回归，信贷政策的进一步明朗，一线城市内部也会出现多极分化的调整。
当下，房地产行业及其上下游关联的众多行业，仍是中国经济强有力的支撑，同时新型城镇化建设战略仍在稳步推进，针对部分地区楼市出现调整性的变化，而对中国楼市是否出现拐点断下结论还为时尚早。但是考量中国房地产市场已经历十年高速发展，当前房价居高不下，投机之风盛行，单一土地财政对于宏观经济的不利影响，2014年开始显露的细微市场发展变化，值得引起社会各界的高度重视。
在房地产板块连续两日出现大幅下挫后，周三上午，地产股估值开始修复，股价呈现小幅上涨势头。然而，市场各界认为未来部分金融杠杆过高的房地产区域出现资金链断链，局部性地区爆发信用风险的可能性仍然不小。
上周前两交易日，受到兴业银行对房地产部分环节停贷和杭州房价下降事件的负面影响，市场避险情绪抬升，大量资金从房地产股票出逃，让估值早已跌入底部的地产股更加雪上加霜，万科A、保利地产等股价集体再创新低。
事实上，停贷和降价是市场对2013年下半年以来高利率和信用风险担忧积累下的自然反应。虽然海通证券、申银万国等多家券商在上周末召开紧急电话会议，表示仅杭州两郊区楼盘的尾盘降价20%左右，并未出现各大开发商大幅降价的现象。兴业银行对传闻也予以了澄清，表示对占公司业务很小的地产夹层融资与供应链融资进行业务窗口指导，并非针对开发贷与人大住房按揭等大口径房地产信贷。
一名券商银行分析师表示，由于2013年房地产价格大幅上涨，地产对资金需求旺盛也助推了利率中枢上升，2013年地王频出也推高了房地产价格未来将继续上涨的预期，因此只有部分地区出现房地产降价或者资金链断裂的情况，才会让市场理性，让狂热的地产市场冷静下来，这样才有利于房地产市场的健康发展，而不是继续吹大房地产泡沫。
虽然王石、任志强等房地产大佬们唱空地产市场，但中国楼市整体崩盘不会马上到来，不过部分风险较大的三四线房地产市场已受到各方关注和警惕。
中南建设证代张伟向大智慧通讯社表示，三四线城市中，贵阳、营口房地产市场很差，营口房地产库存很大，一线城市周边的卫星城市房地产需求会支撑。
华新水泥一名内部人士告知大智慧通讯社，网上传言的房地产停贷的事情有夸大问题嫌疑，信贷确实是收紧了，中小开发商主要是靠信托融资，但2013年以来信托资金在压缩，一些小的企业如果风险管控不到位，可能会出问题，风险仍在，但资金状况好的大的开发商不会出问题。
中信证券观点认为，本质上，停贷和降价是市场对过去较长一段时期高利率和信用风险担忧积累背景下的自然反应，同时受到经济景气下行的催化;因此，虽然我们判断系统性金融风险爆发可能性很小，实体经济受冲击有限，但未来局部信用风险以出血点的方式释放可能性依然不低，时间上，今年二季度更值得关注。
当然，调整的加速也是分化的开始。相对来说，一二线城市的日子还要好过那么一些。国家统计局数据显示，1月份，北京、上海、广州等特大一线城市的新房价格仍在上升，同比仍是两位数，其中广州以18.6%的同比涨幅领衔。究其原因，业内表示还是供给不足。
但即使如此，房地产企业的日子也仍将日趋艰难，至少在融资方面遭遇的阻力会越来越大。
近日，兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务，业内人士称开发贷的确已收紧。据悉，除兴业银行外，其他银行均未出台明文调整房地产贷款政策，但来自业务部门的反馈显示，住房按揭贷款也显现谨慎与逐步收紧的迹象。
此番消息一出，引发市场对于房地产融资的多种猜想。业内人士表示，今年一月份多家银行开发贷的额度显现紧张，因销售进度不佳，融资压力上行，三、四线房地产已不是银行重点支持的对象。一般的开发商很难获得贷款，而小型的开发商就更难了。
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